深圳楼市半年考：新房卖了3万套，诞生3个“日光盘”，有楼盘还在打折促销

本文来源：时代财经 作者：梁争誉

6月的最后一个周末，深圳诞生今年第三个“日光盘”。

6月29日，光明中心区新盘满京华·金硕悦府开盘，推出81套房供326批购房者选购，即平均每4批购房者“抢”一套房。来自渠道方乐有家的消息显示，开盘约一小时，满京华·金硕悦府宣布售罄，成为今年深圳第三个“日光盘”。

尽管市场对楼市走势存在悲观预期，但从成交数据来看，深圳展现出一定的韧性。

深圳贝壳研究院统计数据显示，截至6月25日，今年上半年深圳一二手房成交量约6.4万套，同比增长49.6%，其中住宅成交量接近5万套，同比增长38.3%，“深圳楼市保持复苏态势，整体成交表现超过去年同期”。

市场整体表现不错，但分化行情依然在延续。

热点项目去化表现亮眼，上半年深圳诞生三个“日光盘”，分别是深铁阅云境、恒壹红山华府和满京华·金硕悦府；核心区域亦有新盘取得去化8-9成的成绩。冷门项目去化节奏明显滞后，龙华、宝安、坪山的非核心区域多个新盘出现转介、提佣、降价等促销动作。

深圳贝壳研究院认为，下半年预计楼市政策保持宽松，叠加“金九银十”传统销售旺季及年终冲刺节点的双重驱动，市场成交活跃度有望较上半年提升。

“小步快跑”式“日光”

除了金硕悦府，仅一周前，深圳楼市也诞生了一个“日光盘”。

6月22日，龙岗大运深铁阅云境推出287套人才房，吸引1844户家庭入围选购，申购比达1:6.4，最终实现开盘售罄——这也是该项目第三次“日光”。2024年11月、2025年1月，深铁阅云境两次开盘均售罄。

4月12日，龙华红山恒壹红山华府184套房入市，开盘90分钟售罄。

除了这三个“日光盘”，上半年深圳还有多个新盘热销。

6月初，龙华鹏宸云筑（二期）556批客户选250套房，去化率约92%；南山中海·云启源境359批客户选207套房，去化率约80%。4月底，南山前海时代尊府143批客户选76套房，去化率约90%。

热销乃至“日光”的表现，在一定程度上得益于开发商灵活应变、少量多次的“小步快跑”式推盘节奏。

根据深圳贝壳研究院院长肖小平的观察，今年上半年，开发商普遍采取分批次申领预售证的策略，通过控制单次推售体量，实现更灵活的市场节奏。

深铁阅云境是一个总建面约52万平方米的大型综合体，可售商品房606套，三次推盘货量分别为214套、145套、287套，均实现开盘售罄。满京华·金硕是一个百万级大盘，已推盘6次，最新入市的悦府推出一栋楼的一个单元，货量81套。龙华鹏宸云筑由两个地块组成，总建面约31万平方米，包括10栋高层塔楼，已开盘4次，分别推出368套、153套、250套、244套住宅。

深圳一品牌房企营销口人士向时代财经表示，今年5月，深圳共有6个项目入市，开盘去化率29%，较4月有所提升，“去化率的提升主要受益于开发商控制推货节奏、分批取证等策略，营造出较好的市场氛围。整体来看，仅有部分高性价比项目销售表现突出，市场整体去化水平仍显低迷。”

“好房子”“好价格”亦对热销有所助攻。

刚刚“日光”的满京华·金硕悦府是“新规楼盘”，得房率100%，且享有光明中心区科学公园、地铁6号线光明站等市政配套。去化率80%的中海·云启源境，是“中海好房子Living OS系统”首个在大湾区落地项目，也是“新规楼盘”，得房率约96%。

位于有“最强街道”之称的南山粤海街道的新盘翰熙典居，打出“杀手锏”——降价。

据时代财经了解，翰熙典居备案均价约11.24万元/平方米，购房者可享诚意登记9折、开盘认购98折、7天准签99折等折扣，合计最高85折，折后均价约9.55万元/平方米。同板块的次新盘阳光粤海5月挂牌均价约10.26万元/平方米，暂未查询到今年的成交记录。

克而瑞统计数据显示，2025年1-5月，深圳TOP20房企累计流量销售金额达968.33亿元，同比上涨42.9％；入榜门槛为20.63亿元，同比上涨75.1％。鸿荣源、深业集团、招商蛇口和中洲占据TOP4，分别实现流量金额143.51亿元、106.72亿元、87.31亿元、84.18亿元。

一手住宅去化周期降至7.4个月

开发商有意控制供应，加上热点楼盘热销，深圳的新房库存压力有所缓解。

根据深圳贝壳研究院统计，今年上半年，深圳共有58个项目取得预售许可证，合计供应新房16976套，同比下降45.3%，环比下降48.5%。其中，一手住宅供应14727套，同比下降46.6%，环比下降48.2%。

“开发商采取分批预售的策略，加上去年宅地出让缩量，以及城中村改造进度不理想，均影响了新房的供应量。”肖小平指出，深圳目前可售房源仍然充足，只是开发商放慢了推盘节奏。

成交方面，今年上半年，深圳新房累计成交30245套，同比增长75.1%，环比下降19.2%。其中，一手住宅成交21222套，同比增长44.9%，环比下降38%。

肖小平表示，若将这一数据放在近四年的维度来看，亦属较为亮眼的表现。由此可见，在成交量这一维度上，深圳楼市今年的“成绩单”仍具一定含金量。

不过，一线从业者的市场体感与数据表现存在落差。多位经纪人和置业顾问向时代财经表示，开单依然困难，近期又出现客户减少、看房积极性下降的情况。

肖小平表示，这与从业人员显著增加有关。据其不完全统计，从业人员较去年同期增长约30%，“如此大幅度的人数增加，意味着每个人分到的市场份额并未明显提升，因此在体感上很多人并未觉得市场有实质改善。然而从更宏观的数据维度来看，整体规模其实相比去年是有所增长的。”

在成交量回暖及供应减少的双重作用下，深圳一手住宅库存量下行，去化周期同步缩短。

根据深圳贝壳研究院统计，截至6月25日，深圳一手住宅可售房源约2.56万套，去化周期下降至7.4个月，处于近四年同期最低水平。不过，非住宅可售套数约1.94万套，去化周期虽然从去年同期的61.8个月回落至42.6个月，整体去化压力依然巨大。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，上半年得益于中央和地方稳市场政策持续发力，新房市场交易总体平稳，一线城市总体增长，“从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响市场修复节奏的核心因素，‘好城市+好房子’新房市场空间仍在。”