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杭州富阳【杭房启润学府】

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NO. 1｜壹

富阳两处闲置的商办楼，现在有了新的用途：改成酒店。

它们分别是杭房·启润学府的商办楼，以及地段更核心的融创商务楼，后者紧邻6号线桂花西路站。

这也是富阳低效用地再开发的又一次新的尝试。今年3月，富阳启动专项债券资金回购存量闲置土地项目，越来越多低效用地正在“起死回生”。

NO. 2｜贰

先来看启润学府地块，位于富春街道文居街和东兴路交叉口。

新的规划效果图

地块的原用途是商务金融用地、批发零售用地，现在，4层至14层的商务办公功能将调整为酒店功能，涉及建筑面积约10708方。论证报告已审查通过，目前正在进行公示。

根据方案，一层调整为酒店大堂；4至13层均为客房，每层19间，大约共190间；14层则调整为配套用房（包括办公室、储藏室、洗衣房等）和早餐厅。

同时，北立面局部将优化提升，东侧门厅局部要改造。

目前，这栋商办楼有一部分是全季酒店富阳银泰店，不知道是由该酒店全盘接手，还是会引入新的酒店品牌。

据悉，该地块为2021年5月出让的富春1号地块（富政储出【2021】14号地块），就在上个月，该项目还获得2024年度杭州市建设工程西湖杯奖（优质工程）。

整个项目包括住宅及配套公建共6.6万方，另外的商业部分包括商务金融用地1.07万方、零售商业用地6000方，也就是即将改造的这幢商办楼。根据当时的出让协议，商业部分作为村级留用地安置，由富春街道东山股份经济合作社整体购买。

此次调整也是该合作社提出的申请。

地块现在部分是全季酒店

地块出让时，正值楼市热火朝天。当时是全国首次进行集中土拍，也是杭州历史上的第一次，开发商拿地热情高涨，就连临安太阳镇，距离安徽不到15公里的地方，也能拍到封顶+10%自持。

启润学府这块商住地位于富阳城区，距离银泰约1公里，也遭遇疯抢，由杭房以30%的封顶溢价拿下，总价11.05亿元，楼面价13389元/㎡。

结果，到2022年下半年，启润学府开始销售时，市场风云突变，明显降温，该项目住宅部分也是艰难在卖，直到现在还未售罄。

商业部分，现在调整功能后，应该是找到了新的买家。

NO. 3｜叁

同一天，位置更核心的融创商务楼同样进行了类似调整。

地块位于富春街道钢圈厂路区块，距离是在金桥南路和钢圈厂路交叉口西北侧，就在桂花西路站地铁口，地理位置非常优越。

主楼的3-12层将原来的办公功能调整为酒店旅馆功能，涉及建面8693方，临时改变用途的论证报告目前已审查通过，正在进行公示。

根据新的规划，3-6层增加了娱乐设施。其中，3层的规划图中有大包、中包、VIP豪华包等字样，疑似为KTV；4层疑似为台球厅、5层疑似为麻将室、6层疑似为按摩房或足疗房。

3、4层疑似为KTV、台球厅

7-12层为酒店客房，每层有16间，面积为27方、29方和35方不等，装修风格为新水晶2.0（棕色）。

值得一提的是，去年，桔子水晶酒店刚刚推出水晶2.0系列，而它与全季酒店同为华住集团旗下的中端酒店产品系。

两幢商办楼同一天修改公示，莫非是被华住旗下的两个不同酒店品牌同时看中，分别打造新的全季和桔子水晶酒店？有知道内情的朋友，欢迎留言区评论。

不过，这些中端酒店是不会搭配KTV、台球厅的，除非娱乐设施和酒店是分属两家，或者有其他主打娱乐特色的酒店进驻。

而且，项目周边已经有多家华住旗下酒店，西南侧约300米，隔着潮悦江山城是一家桔子酒店，马路对面隔着金桥南路则是一家全季酒店。

不管是不是华住旗下的酒店过来，竞争都非常激烈。

NO. 4｜肆

通过这次调整，富阳的两处闲置商办楼也总算都穿上了新嫁衣，这可能都得益于低效开发再利用政策。

2023年9月，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，杭州是试点城市之一，各区都在积极推动低效用地的再开发。

今年3月，杭州市规划和自然资源局富阳分局发布公告，明确今年将运用地方政府专项债券资金回购存量闲置土地项目，优先收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。

此后，一批闲置的低效用地加快了再开发的进程。

当月，富春湾新城大源镇望仙区块一处低效用地，摇身一变将建设成小型产业园，规划6栋生产车间、2栋综合楼，建设单位杭州快乐女孩卫生用品有限公司。

今年4月，在银湖科技城，闲置25年的富阳西子乐园低效用地再开发项目调整公示，从之前的旅游用地也是更改为旅馆用地。

再之前，位于银湖街道受降板块的银湖村保障性租赁住房项目，则是将集体土地的再利用，通过委托专业住房租赁企业运营，如今不仅增加了银湖村集体的收入，还解决了周边不少企业员工住宿问题。

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朋友圈频频出现低价工抵房，工抵房与商品房到底有什么区别呢？

1. 两者的定义不同

工抵房

开发商因资金不足，将未售出的房产抵押给工程方（如施工方、材料供应商等）用于抵偿债务（工程款、材料款等）。这类房产本质是开发商的“抵账资产”，产权可能已转移至债权方名下。

商品房

开发商合法建造并通过正常市场渠道销售的住宅或商业房产，

购房者直接从开发商或其代理商处购买，产权明确归属于购房者。

2. 购买渠道不同

工抵房

需通过债权方（如施工方、材料商）购买，可能涉及三方协议（开发商、债权方、购房者）。部分工抵房可能由开发商代售，但需明确产权归属。

商品房

直接通过开发商或正规代理商购买，签订标准《商品房买卖合同》，流程规范。

3. 价格差异

工抵房

通常价格低于市场价（约5%~20%），因债权方急于变现回款。但需注意是否存在隐藏成本（如税费、解押费用）。

商品房

按市场价销售，价格透明，但可能受开发商促销活动影响（如折扣、赠品）。

4. 产权风险

工抵房

若开发商未将房产解押或未完成产权转移，可能无法正常办理网签和房产证。若债权方存在纠纷（如多次抵押），可能导致交易失败或产权争议。需确认房屋是否已被备案至债权方名下。

商品房

产权清晰，开发商需具备“五证”（《预售许可证》等），交易完成后可正常办理产权登记。

5. 交易流程风险

工抵房

需与债权方签订协议，可能绕过开发商，导致后续维权困难。

若开发商资金链断裂，可能影响房产解押或交房。

需额外核实债权债务关系是否结清。

商品房

按政府监管流程操作，资金通常进入监管账户，风险较低。

6. 房屋质量与楼层选择

工抵房

可能为开发商未售出的尾盘，存在户型、楼层、朝向等缺陷，但并非绝对。

商品房

购房者可自由选择房源，开发商通常优先出售优质户型。

7. 合同签订方

工抵房可能与债权方或开发商签订合同，需明确责任划分（如交房、维修等）。

商品房直接与开发商签订合同，权责清晰。

购买建议：核实产权状态，要求查看《不动产登记证明》，确认房屋无抵押、无查封，且可正常备案。

选择正规渠道优先通过开发商购买工抵房，确保合同与开发商签订，避免“三方协议”纠纷。明确资金流向

 购房款应直接支付给开发商，并由开发商向债权方清偿债务，避免资金被挪用。

审查合同条款明确交房时间、违约责任、产权办理等细节，必要时咨询律师。

总结：工抵房价格优势明显，但涉及复杂的债权债务关系，风险较高，适合对房产交易流程熟悉、能承担一定风险的购房者；商品房流程规范、风险低，适合追求稳妥的普通购房者。无论选择哪种，均需严格审查房屋资质与合同条款。能承担一定风险的购房者；商品房流程规范、风险低，适合追求稳妥的普通购房者。无论选择哪种，均需严格审查房屋资质与合同条款。