壹点调查|被“打折”的房票：多方博弈中，该何去何从

齐鲁晚报·齐鲁壹点 李梦瑶 石晟绮

一张面值64万的房票被以55万元挂上二手平台交易信息，而这并非孤例。随着房票安置政策在全国超90城铺开，一个由拆迁户、购房者和中介构成的房票交易链悄然形成。

拆迁户为何愿意“打折”出售房票？他们的利益该如何保障？房票对房地产市场有何影响？房票未来又该何去何从……

房票入市催生交易链

“58万收四张房票自用。”“买房人看过来，济南还乡店房票转让。”“3张房票打包出售”……

今年三月，济南历城区还乡店城中村正式启动征迁。作为济南主城区拆迁首个使用房票的区县，还乡店的拆迁安置方式确定为回迁和房票安置，房票时代正式进入济南人生活。

安置房户型面积为60-188平方米，房票票面金额为应安置面积乘以安置房评估单价13700元每平方米，房票使用有效期为12个月。根据政策，每张房票可转让一次。这也使得每张64.39万的房票，刚刚被交付到拆迁户手中，就被打折摆上了“货架”。

“年初就看中了华山片区的一套房，后来发现网上有人转让房票。”济南市民王青（化名）说，三月中旬，经过多方比价，他最终以115万元的价格购买了两张房票，“相当于原价的8.9折，购房一次性节省了13万元”。据王青介绍，就在历城区还乡店房票政策发布不久，许多拆迁业主由于对后期政策不确定，急于转让折现，“那时折扣力度很大，听说有人55万就转让了房票，不过现在价格稳定在62万”。

如今，房票安置在全国很多地方已经铺开，无一例外，拆迁户们拿到房票后立即转手出售的情况较为普遍，且均打折出售。大多数地方的房票交易价格普遍维持在票面价值的9.2-9.6折；少数城市房票流通最多能打7-8折。

今年，厦门出台新的房票政策，房票可以全市流通，且覆盖全市房源（新房、二手房、车位等），还提供最高5%的购房奖励。记者在某二手交易平台查询到，不少人都挂出了转让信息，其中还不乏“职业收票人”。

“100万房票政府补贴5万，9.3折出，省了10多万。”“好票不多了、好票不等人，房票即将大涨。”“经验老手，票源充足，找我让您享受高性价比服务”……他们挂出吸引眼球的宣传语，甚至房票“一天一价”，进一步搅动房票市场。

“便宜的时候9.3折也出。这和我们手里的房票多少有关，如果客多票少，那价格肯定会上涨。”厦门一职业收票人接受齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访时表示，他最多时一天经手过2000万的房票。

目前，允许房票流通的城市基本实行房票实名转让，需到相关部门变更房票信息。不过，不少拆迁户表示，对政策流程并不清晰，经过“职业收票人”的协助，可实现一站式办理。“上午买票、下午就可过户。”不少职业收票人承诺。

“折现”背后的无奈

房票，顾名思义，即政府用一张“购房代金券”代替现金补偿拆迁户，拆迁户可以拿着房票去买商品房。

“对于地方政府来说，推行‘房票’安置可加快商品房去库存；同时相比安置房，房票可满足人们更高品质的居住需求，缩短了在外过渡时间。”山东财经大学经济学院教授董彦岭认为。

但拆迁户们为何宁愿打折出售呢？记者采访多位手持房票的拆迁户，转让房票最终的目的大多相同——尽快拿到现金。

“家被拆了，却只能拿着这张房票，去买一套未必想要的房子。”将房票转让给王青的还乡店拆迁户刘宁（化名）表示。其实很多村民像他一样，不需要房子，也没相中房票能买到的房子。

“我本身就有房子，儿子也已结婚安家，都不需要再买房了。在政策允许时尽早变现，感觉拿到现钱踏实。”一位村民表示。

“房票可购买的楼盘位置远，公共交通、基础设施还不够完善。”另一地打折出售房票的村民说。

“房票买了房子，如果开发商不能将房子按时交付呢？”采访中，记者发现，这也是一些拆迁户的顾虑。在不少地方，房票可置换的房源大多为期房。“不如把房票先置换成现金握在手里来得实在。”刘宁说。

据公开报道，在郑州，还有拆迁村民担心房票指定的楼盘，开发商会借机涨价。“如果涨价，我们拿着房票可以兑换的面积就会变小，如果新房价格高于房票价值，还得掏腰包补差价，甚至背上贷款。”

而另一方面，拆迁户想要卖掉手里的房票，只能通过打折的方式。“不打折谁会买呢？但打折卖房票对我们来说是吃亏的，相当于拆迁的赔偿款打了折。这也是无奈之举，根据我们这里的政策，如果房票长时间放在手里不用，逾期未用的票面更是每天都在贬值，打折出售总比折在手里不用强。”一拆迁户告诉记者。

一位业内人士看来，拆迁原本是补偿现金，现在通过房票编织了一张精密的市场导流网——手握房票的人成了楼市去库存的大军，而忽略了市场真实的供需关系。

在董彦岭看来，政府推行房票政策，改变了过去普遍的拆迁安置政策。现在政策既然允许房票流通，就要出台更精细的政策，避免让村民们出现“吃亏”心理。

越是灵活越有市场

本轮“房票”政策最早出现于2022年，从三、四线城市如河南信阳、江苏泗阳向省会及重点城市如郑州、宁波扩展。2024年，广州率先推出实施政策，成为首个实行房票安置的一线城市；上海金山、青浦两区随后跟进；北京通州则在年中发布政策征求意见稿。

记者梳理发现，截至目前，全国已有超90城（区）推行房票政策。

最早，房票的交易买卖是受严格限制的。例如，郑州出台的房票政策中，明确规定房票“不得转让、赠予、抵押、质押、套现”，仅限被征收人本人或近亲属使用。南京仅限本人及近亲属（配偶、父母、子女等）使用，禁止买卖、抵押。

可购房源范围也限制较多。大部分城市如武汉、昆明、济南等，通常仅限于购买新建商品房、安置房、车位、储藏室等特定类型；且不允许跨区流通，即房票仅限本区指定的楼盘使用。

不过随着“房票”政策在多地展开“实战检验”，各地政策逐步表现出更具灵活性和普惠性，可跨区域流转和组合使用成为不少地方的创新之举。

例如，厦门2024 年 10 月推出的房票2.0版本，已打破区域限制，实现房票全市通用。而随后2025年出台的房票3.0版本，被征收人还首次允许购买二手房（全市不限区域）；除住宅外，还新增通用厂房、车位、商铺、办公等非住宅类型，且房票还能拆分使用。

在山东，目前已有济南、青岛、临沂、济宁、德州等地陆续实行房票安置政策。今年1月召开的全省住房城乡建设工作会议提出，进一步加大“房票”优惠力度和覆盖范围，允许“房票”在更大区域内转让、拆分、组合使用，适当延长使用有效期，适度提高持票购房补贴比例，打通跨区使用堵点。

“房票”能流通，在很大程度上带动了房票的使用，不少城市房地产去库存化的效果已经显现。

记者在探访济南楼市过程中，不少销售人员告诉记者，自三月以来，持房票来选房的顾客大幅增加，使用房票的成交量能占月总销量的一半。

根据厦门市财政局公布的数据，自厦门房票新政以来，截至2025年2月25日，4个月累计开票金额66.4亿元，使用率86%，撬动购房金额100.3亿元，去化面积31.7万平方米。2025年郑州市政府工作报告在“2024年工作回顾”中提及，“创新推出电子‘房票’，解决安置任务230万平方米、带动商品房销售98万平方米”……

“房票只有流转到有买房刚需的人手上，才能激活更多住房消费需求。”济南市民张青认为。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受采访时同样指出，房票政策对于需求侧的拉动力还是较为明显的，如果叠加优惠，购房者入市的节奏会有所加快。

被“打折”的房票何去何从

去年11月，全国旧城改造从部分大城市扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个。今年，则计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。从另一方面看，截至2025年2月末，全国商品房待售面积逼近8亿平方米，同比增长5.1%，再算上在建规模，库存更为庞大。与货币化安置相比，房票安置能够使政府部门不必在短期内大规模举债，同时还能减少安置房建设的其他财政支出。

不少房地产专家都指出，在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的基调下，房票将成为未来落实楼市政策的重要工具，房票安置有望在更大范围铺开。

但在“‘打折’的房票”成为各地普遍现象之下，房票真正实现多方共赢了吗？房票市场又该何去何从？

济南市工程职业技术学院院长吴学军指出，目前，房票虽名义上可转让，但不少城市限制使用范围和时效，拆迁户若无需购房、或对指定房源不满，只能折价变现；部分老年群体更倾向现金养老，而非置换高层商品房；房票流通之下，中介通过赚差价成了受益方等等，“这些都是‘痛点’”。

“‘房票’作为一种创新补偿方式，一定要兼具灵活性和公平性。房票可以流通的情况下，应尽量保障拆迁人的利益不受损。”吴学军认为，首先明确规定房票只能作为可选方式，而非强制替代货币补偿；同时，指定楼盘价格需公开透明，不得高于市场均价。

易居企业集团CEO丁祖昱还指出，房票兑付时间周期是否会对现金流造成一定的影响，将成为房企们顾虑的一大问题，“这实际对政府公信力及兑现能力提出了考验”。

董彦岭表示，对房票交易各环节链条都应加以规范，既不能挫伤市场各主体的积极性，又让其在“透明的阳光下”运行。比如用政策约束开发商随意涨价，防止房票中介囤积等。“建议各地推广厦门等地做法，进一步放开房票购房限制，同时加大房票政策的补贴力度。强制房票房源‘一口价’备案，确保房票购房价小于等于市场价，严惩加价行为。”董彦岭说。

在各地房票政策的不断升级下，一些地方政府也注意到了房票安置中出现的问题。

近日，惠城区住房和城乡建设局就发布《关于规范房票安置商品房销售行为的通知》，明确要求开发企业在申报房票房源时，必须上传房票房源“一口价”，房票购房者购买房屋的价格不得高于这个价格。还明确提出，房地产中介机构不得与房地产开发企业串通捂盘惜售、价外加价、操纵市场价格。

在扬州市邗江区，当地政府通过团购优质商品房用于安置，既解决住房需求又促进楼市去库存，减少了开发商的顾虑。

此外，吴学军建议提供房票估值、过户登记及资金监管服务，取缔职业收票人灰色操作；针对老年群体需求，配置适老化社区或养老公寓选项，避免“被动上楼”。

在其看来，房票政策的可持续性取决于能否跳出“去库存工具”的单一逻辑，转向“以人为中心”的安置制度。通过提升流动性、保障公平性、严控投机性，房票可成为连接城市更新与楼市健康的桥梁。

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