北京买房：理清思路，购房建议1576

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

章哥您好，我是您的忠实粉丝，您的头条我几乎每集必看，对您的观点深以为然，当想调整住房的时候，首先想到的就是章哥您，望您在百忙之中给予指导！我的情况是这样的，我们在大兴有一套大平层，居住舒适，配套齐全，交通便利，现值应该六百多万。在广外有一套开间，三百多万，均无贷款。

明年孙女上小学，儿子和儿媳妇均在西城广内及附近上班，因此从明年开始他们三口都应该住在广内或广内附近。客观要求必须对现有住房进行一下调整，经商量有以下两种方案，请您给参谋一下，哪个更好一些。

1、卖掉广外的，添点钱在广内买一套60平左右的老破小，总价应该600万左右，大兴的房子我们两个老人住着。但我感觉我们住着有点大，房子的利用率不高。同时还感觉西城的老破小居住体验差，房屋质量差，也担心我们会成为最后一棒的接盘侠。

2、保留广外的房子，把大兴的房子卖了，再添点钱，在丰台区南四环内买一套两室一厅或三室一厅的次新房，供儿子一家三口住，虽然他们一家三口上班或上学距离都有点远，上下班开车可能会有点堵车，但居住环境、居住体验都很好。具体到广外的房子，如果我们老两口在北京就住广外的房子，等孩子初中毕业后，我们卖掉广外的房子，添点钱再去郊区买一套稍大一点的供我们老两口住。

根据您的经验，哪种方案更适合一点，您还有没有更好的操作？如果您倾向第一个方案，在北小附近哪个小区比较契合我们家这种情况？如果您更倾向第二个方案，请推荐一下南四环内的次新小区。谢谢！

A：

1、卖掉广外买广内的，那只能说从学区溢价来讲有可能买到低一些的。但毕竟是600万总价，低不到哪儿去。比如广外30%溢价率吧，广内费点儿劲有可能买到20%的，也就是能提高10%的居住性价比。这就看自己的体验是否合适吧，其他方面没什么区别。

最后的接盘侠也未必，如果出台利好学区房的政策或许能撑住溢价。比如放宽落户和非京籍在京高考什么的，都有可能。

2、卖大兴的换丰台，看草桥首经贸和公益西桥一带吧，常规建议的板块，次新房也相对多，保值也大多不错。

保留广外的怎么说呢？一般建议是如果用完了学位卖掉，要不然留着就相当于赌学区了。但赌输了就输了，赢了也就是个不输，同时得承担租金的低收益+溢价部分的保值风险。

3、我没什么建议，只能列出这情况，既然是自住为主就看自己的喜好吧。北小附近的问当地中介吧，看房时算溢价，买低点儿的就行。

四环内的小区多了，首经贸的万年花城，马家堡到公益西桥更多，星河城+城南嘉园+草桥欣园都好几期呢，以板楼为主的都挺好。

仅供参考。

二

Q:

请问，我家娃读大学了，去年高考发挥得好，裸分上的清华。我把您的视频转给有需要的朋友吧。章哥，有个问题咨询您：我买的橡树湾三期东南向两居，不通透，现在总共赔了160万。

请问：1、是否继续持有；2、换通透的橡树湾二期三居；3、换新房臻雲的小三居？不自住，考虑保值增值。新房位置太吵，还要额外支付小700万，不知值不值得。现在橡树湾三居受新房冲击大，买的人少，价格降了一些。期待您百忙之中指点迷津！

A：

1、清华，真棒，恭喜。我家从我爷爷就想考清华，100年四辈儿了，到我家孩子这儿仍然没戏，情何以堪啊。

2、橡树湾三期东南向两居，那如果是为了改善的话就换三居，但从投资保值角度意义不大。因为三居的租售比，也就是租金收益率未必比二居更强，而且还支出了几十万的置换税费，抵上至少两年的租金了。

3、是否换臻澐主要看价格吧，如果价格真能做到倒挂就算值，避开噪音大的外围就行了。新房肯定受追捧，至少前五年是没问题的，虽然三个开发商合作，但无所谓，肯定还是华润主导。所以值不值的就是看价格。

4、另外甭在乎什么橡树湾受新房冲击，顶多是短期现象。全北京今年的新房开工量降了小一半呢，跟高峰期相比更是降了三分之二。房子是长期投资品，没必要跟短期的行情纠结。

这让中介调出橡树湾的历史价格和成交量看看就知道了，从开盘到现在至少四次明显波动了，每次都说不一样，其实哪次都一样，踏踏实实持有就得了。

5、总之是否换三居看自己的居住需求，单独为了保值的话意义不大。是否换臻澐看实际价格，避开噪音大的楼座。另外也让中介给估算一下租售比，如果和橡树湾能差不多就更合适了，说明新房溢价相对少，性价比高。有明显差距就慎重，说明新房溢价还是高。至于大行情甭担心，这世界就是一次次的轮回，这次过去了下次还这样儿。

仅供参考。

三

Q:

追问一下。但有个租售比的逻辑我不知道对不对，东城占坑一个月能租5500，一年就是61000左右，算上现在的房价，差不多年化1.7%，当年购入价年化1.49%。

但曦望山的年化，按现在报盘价看，目前是1.47%。所以是不是这两套出租收益都差不多？占坑房还得至少等4年才用完，如果卖曦望山我持币换现金，收益也应该有1.5%？如果我将来大概率不用，那我持有曦望山的必要性在哪里呢？

A：

1、对比任何商品的性价比，都必须是“同类同级”，否则没什么意义。东城的是占坑儿房，相当于占着车牌子的十八手破面包，曦望山是近郊改善房，相当于新能源网红车吧。两种车的功能和用途都不太一样，非得比较性价比就没什么意义了。

两套收益率差不多这怎么说呢？打个不恰当的比方吧，您去大酒楼点一盘拍黄瓜28，到大排档吃一份红烧肉也28。两边商家的毛利率差不太多，但具体的感受体验只有自己体会了，毕竟有环境档次和口味的区别，各自的消费目的不同。

2、东城占坑儿房，当年买的时候之所以年化更低，说明那会儿溢价更高呗。现在的年化是1.7%，那把这套房放到朝阳丰台的话是2.4%，也就是溢价率40%左右。

曦望山的年化1.47%算正常，因为北京的平均值是1.7-1.8%左右。但这里一是算郊区，二是户型偏大的改善，所以年化降低15%左右算正常，不特殊。

3、如果是单纯比较收益率，那没有持房的必要性，换成持币会更稳妥。

投资品三要素，安全性，流动性，收益性。安全性的话房子和存款理论上差不多，除非遇到骗子，有可能存款的更容易被忽悠。

流动性的话肯定是存款占优，随时能取，而房子不好套现。

收益性的话存款是利率在大多数时期，高于房子的租金收益率，但货币本身从长期看是必定贬值的。而房子则是短期内的涨跌都有可能，长期看是能够做到对抗通胀的（北京房子）。

4、简单就这情况，看自己的主要目的吧，各有优劣，看自己的选择。

仅供参考。

四

Q:

请教一下，孩子现在朝阳白家庄读小学4年级，想小升初的时候，通过换房到海淀上地，但看了一下上地东里的房价很高了，就算换房也只能买个一居户型，也不知道这个想法对不对，是就在这边上80中，还是换到海淀上地那边的中学，很犹豫，请听听老师的建议。

A：

1、想法对不对？那看孩子的天分和父母的期望值了，还得看运气，没有标准答案。

2、如果天分普通就甭折腾了，海淀和朝阳都是两极分化很明显的模式，区别是海淀的牛校更牛，共同点是渣校的成绩和普高率都不怎么样。俩学区的共同点是对口校都很牛，区别是上地的更牛。

但对于普娃来说，如果到上地不能确定进入牛中，可就必定弱于80了，毕竟80放到海淀也是仅次于小强的。所以考虑好，用搞对象打个比方就是这边能确定跟薛宝钗结婚，但换到哪边则是运气好娶黛玉，运气不好的话娶袭人，甚至还可能是刘姥姥呢。

3、另外如果是天牛娃，家长目标是清华北大，其他985就算考上也不去的，那就去上地吧，理论上的概率更高。但真得考虑好，因为如果是天才，那其实在哪边的结果都差不多，都能得到最顶级的教育资源。不是天才的话也差不多，给了好东西也没用。

区别是朝阳这边是单校划片，确定性的能进80。而到了上地得自己去找信息走点招，否则就是撞大运，一旦失误就不如80。

4、房价高不高的其实倒没什么，因为白小80学区的溢价率也不低，换到上地无非是再增加一部分而已。相当于卖了奥迪换奔驰，只不过驾乘体验是否合适的只能自己体会，有撞大运的成分。

5、总之这外人无法建议，只能是家长的选择。不过真的多说一句，全北京有您这种想法的估计是万里挑一了，除了天才少年的话一般家庭不敢这么豪横。还不能是普通天才，得是达到韦神级别才合适，或者说是奔着北大疯人院去的，半疯儿的都有点儿犯不上。

仅供参考。

五

Q:

之前咨询您的单位集租房没买，手里200多个一直拿着，银行利率实在太低了，所以最近蠢蠢欲动。想买套小房子主要用于出租（因为老二今年才在西城读一年级），估计未来至少12年也不会住，所以主要考虑出租以及未来孩子需要时拿来置换。

因为18年之前一直生活在石景山，所以石景山看得多一些，但是看了您一些文章，说租售比较高的还是在东边，但是没在东边生活过，不是很了解。您能大概给分析一下石景山、劲松、马甸的裕民附近，该在哪里去踅摸着找房子？

A：

1、是200多万的总价不贷款了是吧？那基本就是老破小两居或商品房一居，包括开间。北京的平均租金收益率在2.4%，朝阳的有最高2.8%的，石景山是否有我没注意，问问中介吧。

2、这仨不好比较，没什么意思，说多了的话又啰嗦又不好听，算了吧。简单说就是如果不自住，只考虑投资性，那肯定是先北后南，先东后西。但劲松其实不太算东，这就不多说了。

3、其他的就不分析了，常规建议是先看裕民。不过这里单价偏高，300万以下的估计不好找，尽量避开带硬伤的吧。具体找房子那就问中介吧，匹配房源是他们的业务。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。