刚需托底豪宅惊艳 上海楼市运行稳健

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证券时报记者 陈雨康

2025年上半年，上海楼市稳健运行，呈现出新房强势复苏、二手房承压企稳、区域分化加剧等特征，在成交量回升的同时，成交价格止跌回稳。上海市房管局数据显示，今年前5个月，上海一、二手住房合计成交1094万平方米，同比增加30%。

新房方面，上半年上海呈现出“量价齐升”的态势。上海市房管局数据显示，1月至5月上海一手住房成交266万平方米，同比增加9%。从价格上看，国家统计局数据显示，5月份，上海新房价格同比上涨5.9%。

中指研究院上海数据总经理张文静对证券时报记者表示，受益于优质项目的持续入市，上半年上海新房成交均价同比上涨。各项目认购情况呈明显分化特征，认购率高的项目拥有所处板块市场热度高、区位条件优越、产品力较强等共性。

上半年上海新房市场中，豪宅项目“开盘即告罄”的现象频频出现。例如，5月21日，上海壹号院三批次64套房源，套均总价约6200万元，线下开盘当日全部售罄。仅5月份，就有绿城·潮鸣东方、康定壹拾玖、保利·海玥外滩序等多个豪宅项目实现“日光”。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示，上海楼市的优异表现主要在于改善型需求持续释放，优质房源成交活跃，带动价格上涨。

二手房方面，上海市房地产交易中心数据显示，5月二手房成交161万平方米，同比增加14%，为2022年以来同期最高值。记者发现，今年春节后，上海二手房工作日成交量总体保持在500套至800套区间内，周末则大多突破1000套。自去年10月份以来，上海二手房成交量连续8个月超过1.5万套的荣枯线，单月成交同比连续8个月保持正增长。

张文静告诉记者，上海一季度二手房成交量同比大幅上升，中心城区地铁房、学区房维持一定热度，对新房形成较为明显的替代效应。“金三银四”需求释放后，5月成交量进一步回落，对新房的替代效应有所减弱。

二手房价格也有所回升。Wind数据显示，截至6月16日当周，上海二手房出售挂牌价指数为191.35，较2025年第一周微涨1.4%。

从成交结构来看，城市资管服务云平台数据显示，5月上海330万元以下二手住宅成交份额为67%；70平方米至120平方米户型成交占比为45%。由此可见，中低总价的刚需型住宅仍是二手房市场的中坚力量。

上海浦东周康地区的资深中介唐经理对证券时报记者表示，今年端午假期日均带看量超20组，与“五一”假期基本持平。总体上看，“90后”小夫妻、刚需家庭仍是二手房的主力客群。

“总体上看，浦东外环外二手房市场仍是买方主导，但买卖双方已进入‘价格拉锯战’，客户压价幅度往往能达到5%至10%，一些房东因价格未达到预期撤牌。”唐经理说，目前刚需型二手房的流动性尚可，300万元左右的低总价房型仍是托底主力。

展望后市，卢文曦认为，上海楼市二季度成交量出现季节性回落。伴随量的小幅回调，价格会进入新一轮拉锯。上海房地产市场量、价维持较好，短期不太可能推出新的政策举措。上海楼市交易更多依靠自身节奏，在稳定的交易量背后，价格继续保持相对稳定走势。