观点直击｜远东发展邱达昌：对香港楼市长远仍有信心料楼价不会大

观点网 香港报道“近5年买地的发展商都要蚀”，远东发展主席邱达昌于业绩发布上如是说。

受到期内录得10.3亿港元融资成本、待售物业减值亏损3.11亿港元等影响，远东发展截至3月底止，由盈转亏，去年度亏损蚀约12.75亿港元，不派末期息。

6月26日，远东发展于其位于中环的写字楼举行业绩发布会，多名管理层亦一同参与。邱达昌形容是20年来最差的一次业绩。受到香港楼市下行拖累，集团为旗下多个项目进行撇账。

邱达昌指，撇账项目主要来自香港，其中最大部分是来自与新世界合作发展的启德项目柏蔚森，“柏蔚森的撇账是无办法的，因为其成本已达到2.35万港元一平方尺，而过去低层出售的尺价最低只有1.9万港元，这是最影响我们的资产负债表”。

他直言，原先估计此项目销量额可达140亿港元，但现在看来已是“无可能”，并称若可以卖到每尺2.2万至2.3万港元“已偷笑”。邱达昌指，截止目前计项目已售出约40亿港元，从项目单一负债为48亿港元，集团目前与新世界均决定即使要亏蚀都要先卖楼以清还此48亿港元的债务，故在此环境下，集团亦不得不做一次重磅撇帐。

他认为，余下存货在清还债务后再作决定，而可幸的是，柏蔚森在港府最新的土地规划下，对面地皮改作用以发展智慧绿色运输，建筑物高度有限，预计7楼以上海景有保障，希望之后中层以上的楼层等出售的价格会较好，拉高整体均价。至于其他撇账项目，包括上环地块以及清水湾项目，相信亦可能难以盈利，期望可以取回成本。

“所以于香港会暂时先清货”，事实上，以往五年本港地产商买地都要输，公司所购入的项目亦不例外，所以接受现实进行撇帐，并认为先取回现金再作投资。邱达昌认为，目前香港楼市整体已见底，因为香港住宅供应所存在的樽颈仍未解决，另外利息明显开始下降，公司实际贷款利息亦较去年前年有所减少。他又指对香港楼市前景并不悲观，并非没有市场，只是预期楼价不会有太大升幅，但对香港楼市长远仍有信心。

事实上，远东发展于一直以来均可达到过百亿营业额，邱达昌认为主要是由于集团在海外的发展亦相当强劲，包括英国、澳洲、新加坡等地，而这些地方仍继续为集团带来盈利，有助集团减低负债。

他提到，未来集团发展有几个收入引擎，包括英国曼彻斯特城的住宅项目，涉及1.7万个单位，预计整个项目需要10至20年才建成，根据过往经验推算利润率有逾20%，未来可持续提供收入，另外，集团在上海有约7,000至8,000个可供出租单位，目前已租出约2,000个，亦可提供长期收益，项目回报率有8至9厘。

根据业绩公告，期内，收入减少6%至95.7亿港元。物业发展收益减少近10%至61.8亿元。酒店业务及管理业务收益增加2%至约20.8亿港元。邱达昌提到，集团近期亦有几间酒店新开业，其中受惠于港府举办多项盛事，令去年开幕位于启德的酒店，经营比预期为佳，尽管酒店业务表现出色，不过考虑到目前集团的负债比例偏高，因此集团决定暂停酒店的扩张。

邱达昌强调，目前集团将会以减债为主，过去两年亦已减债60亿元，目标于2至3年内公司的经调整负债比率由现时的近68%降至约50%。

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