我卖掉南京的房子，选择租房住，至今已过去大半年。

我卖掉南京的房子，选择租房住，至今已过去大半年。今天就和大家聊聊这段时间，我究竟是赚是亏，打算何时再买房，市场何时企稳，以及买什么样的房子更抗跌？

租房体验与房价涨跌考量

这段时间租房的感觉真的很棒。

一，我租的房子比之前大不少，一家人住得舒适许多。

二，当下租房市场较为低迷，只要提出需求，房东大多会尽量满足。

三，无需再为房价下跌而担忧。过去我也曾觉得，反正房子是自住，房价涨跌无关紧要，可后来发现，这话只适用于部分人，即那些长期没有置换打算的房东。对他们而言，房子仅有居住属性，反正不打算卖，房价涨跌确实影响不大，自己住得舒心就行。

但要是近几年有置换更好房子的计划，还说房价涨跌无所谓，那多少有点自欺欺人。或许有人觉得，反正都是置换，房价下跌，卖房便宜，买房也便宜。然而，这个逻辑存在很大漏洞，普涨普跌的时代早已过去。你以为想卖的房子和想入手的房子，真能同幅度涨跌吗？

置换通常是卖掉地段、小区差的房子，去买地段好、小区好的房子。可现实是，地段和小区差的房子更不抗跌。毕竟好房子人人都想要，且数量相对有限，而品质一般的房子却大量存在，哪怕是四五线小城市，都有众多空置的高层住宅。

要是周末有空，开车去城市远郊转转，看看那些又高又密的楼盘，定会令人震惊。这类房子若想卖出去，除了拼低价，别无他法。当然，如果置换只是想换个面积更大的房子，对小区品质和地段没有升级需求，那房价涨跌的影响确实有限。

具体来说，我国大城市租售比一般在2%左右。要是你认为自己房子未来一年跌幅小于2%，甚至会涨价，那租房成本更高，没必要提前卖房；若觉得房子未来一年跌幅大于2%，租房成本则更小，可考虑提前卖房。

说白了，这取决于你对所在小区房价有没有信心，每个人都在为自己的认知买单。去年我卖房时，其实已经算卖晚了，从去年到现在，我原来那个小区房价至少又跌了5%，差不多是我租房成本的两倍。即便我现在租的房子面积大了很多，我并非对南京楼市没信心，而是对我那个小区没信心。

业主群整天都是业主指责物业的消息，能卖的房东早就卖了，这样的小区能有好未来吗？留下来的主要有两类人：

一是像我前面说的，没有置换需求的家庭，很多人在这个小区住了10年以上，习惯了；

二是前几年高位接盘的人，现在卖掉连银行贷款都还不起，不甘心，也不敢卖。

我闺女上个月刚满3周岁，小区里有不少同龄孩子，家长们常聚在一起带娃。他们无一例外，基本都是2021年前后高位接盘的90后。在时代大事面前，人的主观意志非常渺小。这些90后宝爸宝妈，即便再有远见、再有经济头脑，也想不到自己会成为最后的接盘侠。

和他们交流时，他们都说那几年房价一直在涨，感觉今天不买，明天房东就要涨价。现在可好，买房难变成了卖房难。我自己虽是10年前买的这个小区，卖的时候依旧亏了几十万。大家别觉得不可能，这就是所谓的“天坑小区”。南京大部分小区肯定没跌回10年前，好一点的，大概回到3 - 4年前，中规中矩的，大概回到6 - 7年前。至于哪些属于“天坑小区”，这就引出第二个话题了。

再次购房的时间点考量

我肯定是要置换房子的，卖掉房子后，何时再买房呢？说实话，我现在也不确定是明年还是后年买，和大多数人一样，还在观望。我闺女今年夏天上幼儿园，理论上在她上小学前我得买房，也就是2027年年底前后。去年刚卖房时我想过，如果楼市持续低迷，就一直租房，孩子上学的问题，花钱也能解决，不一定要买房。但现在我改变想法了，最晚2027年年底我一定会买。如果市场依旧不景气，就选低总价的房子，这样能少亏一点；要是市场有所恢复，就选贵一点的房子。

为什么这么决定呢？

主要有两个原因。

一是手里有钱却一直压抑消费欲望，只租房不买房，这对普通人来说很难做到。反正我自己是个俗人，即便理性告诉我房价还没企稳，可内心还是会蠢蠢欲动，想买房子、想花钱。聪明人要懂得顺应人性，与其耗费大量精力抵抗消费诱惑，不如坦诚面对自己的内心，买了算了，就把房子当成纯粹的消费品，别再有其他奢望。

二是手握大量现金，保不准哪天就拿去炒股或者玩虚拟币了，还不如换成房产踏实点，只要不是暴跌，都能接受。而且家里人乱花钱、乱投资，身边亲朋好友乱花钱乱投资，都可能让你破财。所以在所在城市核心区先有一套像样的房产，要是还有余钱再去折腾，这样更稳妥。

那怎么判断市场有没有恢复呢？这可能是大家最关心的问题。其实很简单，那些房产大V吹得天花乱坠也没用。你不用看其他指标，只需关注所在城市的两个数据：一是土拍，二是二手房成交。要是有更多民营房企参与竞标，土地价格回升，同时二手房量价齐升，那楼市拐点可能就来了。

置换房屋的选择标准

最后说说我会置换什么样的房子。我很明确，这次买房，10年左右还是要卖的，所以房子一定要符合10年后年轻人普遍的置换需求，说白了，就是要用卖房的思维来买房。10年前我之所以买到“天坑小区”，主要原因就是按照自己的审美标准去买，完全没考虑市场需求。就像买车，我买的沃尔沃保值率很低，我这人个性就是“千金难买爷开心”。

但这次被楼市教训后，我彻底老实了。现阶段追求小众需求对我来说太奢侈，代价太大不划算。比如我喜欢远离闹市区的大面积远郊盘，或者顶楼带露台、一楼带院子的房子，买的时候是很爽，可将来卖的时候就难了。既然以后还要卖，那肯定得从卖房角度考虑买房。

• 房龄要新：起码10年后不会被市场淘汰。

• 选择热门板块：也就是已经形成价格共识的区域。

• 注重开发商和物业口碑：有口碑保证很重要。

• 关注产品升级：要是有能全方位提升居住品质的革命性产品就更好了，不是现在市场炒作的所谓“第四代住宅”，而是真正能改善居住体验的好房子。

满足这些条件，即便房价下跌，未来也能尽量少跌一些。但由于总价有限，满足这些需求就得舍弃其他方面，比如房子总面积可能不会太大，学区可能也不会太好。我个人判断，10年后学区概念会逐渐淡化，所以这次买房我不太看重学区，有个基本保底就行。要是有机会，就想办法花钱让孩子进一所好小学。

买房和卖房都是人生大事，说实话很复杂，因为这并非完全理性的市场行为，其中包含大量非理性因素。就像前面提到的，房价跌到还不起银行贷款，从理性角度看，卖不卖房取决于房价未来走势，可即便对小区未来房价没信心，肯定也不甘心卖。要是我，我也不甘心，一方面安慰自己反正房子自住，另一方面又想看看市场到底能跌到什么程度，这就是人性。

还是那句话，人的主观意志在时代大势面前很渺小。很多时候，何时买房卖房，并非自己能决定，大家没必要过于担心焦虑，房子只是生活的一部分，在尽量保持理性的前提下，一切随缘就好。