‌补小帅丨老旧房屋“渗漏疾病缠身”防水补漏需要注意哪些事项？

随着我国城市化进程推进，老旧小区改造迎来新机遇。数据显示，2020年全国城镇住宅中约31%为2000年前建成的老旧住房，且比例将持续上升。这些老房子普遍存在屋面渗漏问题，主要由于材料老化、设计缺陷等原因。

那么，老旧房屋防水补漏需要注意什么呢？让我们一起来探讨。

一、老旧房屋易渗漏的部位

旧房屋面易渗漏的部位有以下几处。

1、女儿墙根部渗水：女儿墙与屋面交界处出现湿润痕迹，严重时墙面发霉、掉皮。

2、管道穿透点漏水：管道周围有明显水渍，可能形成“蘑菇状”渗水痕迹。

3、天沟堵塞积水：天沟内堆积落叶、淤泥，雨水溢出积留在屋面。

4、预制板接缝漏水：板缝处出现深色湿润带，雨天明显渗水。

5、防水层开裂渗水：防水层表面出现横向或纵向裂缝，雨水沿裂缝渗入基层。

二、老旧房屋易渗漏的主要原因

老旧房屋渗漏的主要原因有以下几点：

1、屋面材料老化导致渗水：老旧房屋的屋面防水材料会随时间逐渐老化失效。以沥青防水卷材为例，长期日晒雨淋会导致其开裂脱落；防水涂料也会因紫外线照射而变脆开裂。这些老化问题不仅影响外观，更会破坏防水功能，导致渗漏隐患，威胁建筑安全和居住健康。

2、构造不合理导致的渗水：老旧房屋的屋面渗水问题往往源于设计缺陷。常见问题包括：排水坡度不足导致积水、关键节点（如女儿墙、檐口）密封不严产生裂缝、排水口过小或堵塞引发溢水，以及天沟开裂等结构损伤。这些构造问题会持续破坏防水层，最终引发渗漏。

3、施工质量缺陷导致渗水：施工质量问题是老旧房屋渗漏的主要原因之一。常见问题包括基层处理不到位，如未彻底清理灰尘杂物，导致防水层粘结不牢，出现空鼓脱落等渗水隐患。

4、防水层施工不达标导致渗水：施工质量问题严重影响屋面防水效果。主要表现在：防水卷材搭接不足、涂料涂刷不均等基础工艺缺陷；女儿墙、水落口等关键节点处理不当；以及基层未干就施工导致的起泡开裂。这些不规范操作都会降低防水层性能，造成渗漏隐患。

三、老旧房屋渗漏的危害

1、对房屋结构安全的影响

老旧房屋渗漏会严重危害建筑结构安全。渗水会导致砖石等材料逐渐疏松、强度降低，并腐蚀内部钢筋，削弱承重能力。房屋整体的稳定性便会受到严重影响。

温度变化还会使含水墙体反复胀缩，产生并扩大裂缝。这些裂缝起初可能细微不易察觉，但随着时间的推移会不断加深、加宽，进一步削弱墙体的结构强度。长期渗漏可能引发屋顶材料腐烂、防水失效，甚至导致塌陷事故。这些隐患会逐步破坏房屋结构稳定性，必须及时处理。

2、对居住环境的影响

老旧房屋渗漏会给居住环境带来诸多问题，如渗漏会导致室内环境变得潮湿，墙面、地板容易出现霉变现象，散发出难闻的霉味，使整个房间空气变得污浊，更会对人体健康造成危害。

四、老旧房屋渗漏修缮要点

1、渗漏修缮原则

渗漏修缮的对象主要是既有建筑物或构筑物，其查勘既要遵循“材料是基础、设计是前提、施工是关键、管理维护要加强”的防水基本原则，更要做到“查勘仔细全面、分析严谨准确、方案合理可行、施工认真细致”。旧屋渗漏修缮工艺因时、因地、因现场条件不同而异，应根据实际情况灵活掌握，合理运用各种防水、排水手段才能杜绝渗漏发生，确保工程质量。

2、渗漏查勘

屋面渗漏查勘需系统检查防水层整体状况及细部构造缺陷，重点排查排水排汽系统与关键节点。不同类型屋面的查勘要点如下：

通用要求：

全面检查大面防水层及细部构造的渗漏现象

优先采用雨后观察或蓄水试验检测渗漏点

重点核查檐口、天沟、女儿墙、水落口等细部节点

卷材/涂膜屋面：

检查裂缝、翘边、空鼓、龟裂等材料劣化现象

关注泛水、管道根部、变形缝等部位密封状态

刚性屋面：

评估开裂、起砂、酥松等结构缺陷

检查分格缝密封材料老化及排气管周边破损

3、渗漏维修方案制订

屋面修缮需根据建筑重要性、防水等级和使用需求，结合渗漏查勘结果确定维修方案。具体应包含以下内容：

方案决策:‌

依据渗漏位置和成因选择局部修补或整体翻新

技术要素:‌

细部节点处理、排水系统优化、基层修复工艺

防水/保温层功能恢复、保护层重建措施

实施要点:‌

明确材料选用标准、施工流程及质量管控要求

4、渗漏维修防水材料选用

防水材料选择需考虑工程环境和施工可行性，遵循"安全可靠、环保经济"原则。常用材料包括：

1.卷材类：聚合物改性沥青卷材、高分子卷材

2.涂料类：防水涂料、密封材料

3.刚性防水材料

选材要点：

必须符合国家现行标准

进厂需提供合格证明

性能指标需满足工程需求

5、渗漏维修施工

1.基层要求：防水基面要求平整、坚实等，不得有渗水和明水、不平整或裂纹等现象，基面用砂浆修补平整，阴阳角做成圆弧形。

2.卷材施工：

1.热熔法铺贴防水卷材：

基层处理：应均匀涂刷基层处理剂；基层应牢固、平整、干燥，无起砂、蜂窝、油污等；

接缝要求：当接缝处的卷材有矿物粒（片）料时，应清除干净后再进行热熔和接缝处理；搭接缝部位以溢出宽度为8mm左右的高聚物改性沥青为准。

铺贴标准：铺贴卷材时应平整顺直，搭接尺寸准确，不应扭曲。

2.自粘法卷材铺贴

基层处理：基层表面应均匀涂刷基层处理剂，干燥后及时铺贴卷材；铺贴的卷材应平整顺直，搭接尺寸准确，不应扭曲、褶皱；

低温施工：立面、大坡面及搭接部位宜用热风机辅助加热，加热后随即粘贴牢固；

接缝处理：搭接缝口应采用材性相容的密封材料封严。

3.湿铺法铺贴卷材

基层处理：基层应充分湿润，无明水；铺粘卷材时应及时赶浆排气，并辊压粘贴牢固；铺贴的卷材应平整顺直，搭接尺寸准确，不应扭曲、褶皱；接缝选择：搭接缝口可采用湿铺搭接，也可采用材性相容的密封材料封严。

4.涂膜施工通则

厚度均匀，且表面平整，不同涂膜防水层的厚度应符合设计要求

易渗部位：增设一层或多层带有胎体增强材料的附加涂膜防水层，分格缝填密封材料

立面处理：薄涂多遍，涂膜收头应用防水涂料多遍涂刷或密封材料封严

3、涂料施工

1.‌施工方式：防水涂膜可采用涂刮或喷涂施工分遍涂布，待先涂布的涂料干燥成膜后，方可涂布后1遍。涂刮时，前后两遍涂料的涂布方向相互垂直；

2.胎体增强要点：边涂边铺胎体，确保平整无气泡、粘结牢固，涂料需浸透胎体，完全覆盖，禁止外露，最外层涂料厚度≥1.0mm

3.特殊部位处理:

对易开裂、渗水的部位:基层应留分格缝嵌填密封材料，并增设一层或多层带有胎体增强材料的附加涂膜防水层。

转角/立面：薄涂多遍，避免流淌堆积

收头处理：多遍涂刷或密封材料封严

4.质量要求：涂膜厚度均匀达标，表面平整无缺陷

4、防水砂浆施工

配制防水砂浆需用洁净水或自来水，用水量严格按产品说明书进行配制；应分层抹平压实，每遍宜在6mm以下；使用时注意搅拌，避免沉淀、凝结，不应中途加水；涂层表干后应立即进行湿润养护。

5、涂膜防水层与防水卷材复合施工

‌施工顺序：‌

· 涂膜防水层应设置在复合结构下层

· 多道防水层需上道验收合格后，立即进行下道施工及保护层

材料相容性：‌

· 涂膜层、基层处理剂、胶粘剂与卷材必须相容

· 禁止在合成高分子材料上部使用热熔型材料

‌工艺限制：‌

· 涂膜层上禁止热粘/热熔法施工（热熔改性沥青涂料除外）

· 反应型涂料和热熔改性沥青涂料可兼作卷材胶粘剂

6、防水卷材多道设防复合施工

多道防水卷材复合施工：上1道防水卷材验收合格后，应及时施工下1道防水卷材和防水保护层；上下层卷材不得相互垂直铺贴，搭接缝不得重叠，错开半幅卷材的宽度进行铺贴；

热熔法或热贴法施工的卷材与冷粘法及自粘法铺贴的卷材复合施工：需要热作业的卷材应设在冷作业卷材的下面；焊接法和机械固定法铺贴的防水卷材，与冷粘法或自粘法铺贴的防水卷材复合施工时，应将焊接法和机械固定法铺贴的防水卷材设置在下部。

7、细部防水构造：防水附加层、节点细部构造的节点防水做法应符合设计要求。

6、使用和维护

老旧房屋渗漏维修结束，交付使用后，应建立防水工程的日常检查、维护、保养制度。工程保修期内出现防水质量问题时，应通知相关单位处理。

屋面天沟、檐沟、落水口、溢水口、地漏等排水设施上的杂物应定期清理，避免堵塞积水；对防水工程使用状况应进行定期巡查，做好记录，建立档案。屋面在使用过程中不得随意增加荷载，不得擅自改变使用功能。

老旧房屋防水补漏绝非“刷层涂料了事”，需系统性治理（诊断→施工→维护），不可简单刷涂料应付。

五、结语

业主需摒弃“省钱快修”的心态，选择专业团队，遵循“基层清理 → 防水层施工 → 保护层设置 → 后期监测”四步流程，通过选用高性能材料、强化节点处理，方能真正实现“治标并治本”，让老房重焕新生，远离渗水困扰。防水工程的“隐形价值”，终将在未来数十年为您的房产保值与居住安全保驾护航。

素材来源：网络