“借名买房”，借名人能否排除法院对房屋的强制执行?

案情回顾

现实生活中，有些人会借用亲友之名购买房产，借名人实际支付购房款，登记所有权人为出名人，但因此总能引起不少“烦心事”，就比如下面这个案例......

法院于2020年12月21日作出判决，判令被告赵某、郑某于判决生效后十日内偿还原告张某某借款702400元。被告陈某对以上债务承担连带清偿责任。判决生效后，赵某、郑某、陈某未履行义务。经张某某申请，法院作出执行裁定书查封了陈某名下的某房产。

2021年6月8日，案外人刘某某却向法院提出执行异议，要求撤销法院作出的执行裁定，解除房产查封。

刘某某主张，陈某名下的按揭贷款实际还款人是刘某某，涉案房屋的实际出资人为刘某某，陈某为顶名购买人。刘某某还称其已居住涉案房屋达8年之久，并长期支付水电费、燃气费，这些山东某某建设集团物业有限公司东平分公司都能够证明。

案件结果

法院驳回了案外人刘某某的异议请求。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、刘某某是否对案涉房产享有足以排除强制执行的权利？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。

法律规定以不动产登记来确定物权所有人，在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但该项权利是基于双方之间的合同关系所产生的债权请求权，不产生物权效力。

并且，这种债权与申请执行人的普通债权处于平等地位，不具有优先性，因此原则上不能对抗强制执行程序。

所以，在经过法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人不能依据借名买房的合同关系未经公示程序直接被确认为房屋的物权人，其享有的债权请求权也不具有对外效力、排他效力和绝对效力。

从物权公示角度来看，这是实际买房人与借名人不一致时不可避免的风险。因此，本案中刘某某仅依据借名买房和实际出资、居住，并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不能取得涉案房产的物权，因而不享有排除执行的合法权益，其执行异议不能产生阻却执行的效力，刘某某的异议申请的不成立。

二、借名买房的风险与维权措施

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。

第二百一十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记薄由登记机构管理”。

根据上述法律规定，不动产物权的设立、变更以登记为判断的唯一标准。从物权公示原则来看，不动产登记薄载明的权利人在法律层面被推定为房屋所有权人。

因此，在借名买房的案件中，房屋实际出资人可能面临丧失房产控制权的风险，如房屋名义所有人将房屋抵押、转卖给善意第三人，实际出资人则无法追回的风险；房屋名义所有人的个人债务可导致房产被查封拍卖，实际出资人仅能向名义人追偿，无权排除强制执行。

应对这类案件，当事人需事前做好防范，签署书面的《房产代持协议》，写明双方的权利义务，特别是应明确约定房屋的实际所有权归实际出资人所有，以及名义人协助实际出资人办理过户登记的义务；此外，还应当明确名义人不得擅自处分房产，设置违约金条款。

律师寄语

实际上，本案并不能对借名买房产生的执行问题做最终定性，关于这个难题，通过检索最高院审判的案件便可以发现，支持排除执行与不支持排除执行的案例其实都存在。

只不过，多数裁判观点都认为借名人的债权不能排除强制执行，仅在个别案例中最高院支持了借名人的主张。所以，北京泽达律师事务所基于本案，也是想告诉各位读者，借名买房风险巨大，实践中应当尽量避免。

确有必要借名买房的，应当谨慎选择名义人，并签订书面借名买房协议，明确约定双方的权利义务以及违约责任的承担，同时借名人要保留好购房款支付凭证、水电费缴纳记录、居住证明等证据，增强举证能力，以避免不必要的麻烦。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。