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上海松江【金地新乐里】

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备案名：都会名筑、都会雅筑

开发商：金地集团

物业费：3.5-4.5元/㎡/月

物业公司：金地物业

建筑风格：褐石

产权年限：住宅/70年

在售面积：建面91/98㎡（高层）建面100/102/119/129㎡（叠加）

在售户型：91㎡（3室2厅1卫）/ 98㎡（3室2厅2卫）

小叠加：上叠100㎡中/下叠102㎡

大叠加：上叠119㎡中/下叠129㎡

车位比：约1：1.1（地上/地下）

单价区间：小高层：3.2-3.9万，叠加：4-4.6万

价格区间：小高层：292-350万，叠加：402-601万

交付标准：装修/毛坯

得房率：约74%-83%

绿化率：35%

容积率：1.4-1.6

总层高：13层（高层）5层（叠加别墅）

单层高：小高层约2.95米，叠加别墅约3-3.1米

楼间距：约36-47米左右

总栋数：16栋小高层/18栋叠加/1栋保障房

总户数：1313户

在售套数：本次加推481套

梯户比：一梯两户

拿地时间：2021年6月

交房时间：准现房

是否人车分流：

金地褐石迭代全新居住体验

金地33载，秉持“科学筑家，智美精工”的产品理念，深耕松江，打造过百万方大城金地自在城、金地JIMU等多个项目，早就已经获得了松江市场的认可。而【金地.新乐里】，作为金地风靡的褐石系升级力作，无疑更值得期待。

褐石作为金地10大产品系列之一，与各类主流客户群体的自我价值及生活形态高度契合，并以[HOME ]、 [360°健康家]、 [五心精装家] 、[Life智享家]等研发成果及应用，全方位关注人本生活。

【金地.新乐里】整个社区由13层的小高层以及5层的叠加组成，容积率约1.4-1.6。

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项目鸟瞰效果示意图

社区园林以影视剧爱丽丝漫游仙境为概念蓝本，还原经典场景，上演充满童趣的奇幻园林。内部还融合大树聚场、悦动聚场、童梦剧场等多功能、强氛围的社交场所。老人和儿童活动区域，项目特地配备了社区天使眼和紧急报警按钮，打造全时贴身“安全卫士”。

童梦剧场效果图

【金地.新乐里】采用了金地研发的健康家系统，提供了“无接触归家系统”解决方案，人脸识别、红外联动门禁、电梯梯控、让业主从小区大门到自己家里，几乎零接触风险。

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主力户型图及装修示意图

在售主力户型为：

建面约91㎡的3房2厅1卫

建面约98㎡的3房2厅2卫

建面约91平户型设计为典型的飞机户型，这也是市面上较为热销的户型，南北通透，明厨明卫设计，三开间朝南，整体的装修采用现代简约风格，简单大方，布局清爽。

进门处设置了独立玄关，增加归家的仪式感之外，也大大增加了私密性，即使房门打开，外人也看不到屋内的景象。

装修示意图

客餐厅采用实木复合地板，厨房地面采用了地砖，更易打理，餐厅北面的U型厨房，让理、洗、切等工作在一个转身间就能全部完成，不仅如此，厨房的面积得到了更大优化的情况下，还预留了双开门的冰箱位置，要知道整套房屋的建面才约91平米，面积合理分配能力可见一斑。

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装修示意图

客厅和餐厅紧密相连，无缝衔接，毫无浪费面积，大客厅同时和阳台相连，布局更具整体性，阳台预留了洗衣机烘干的机点位。

装修示意图

装修示意图

卫生间采取明卫的设计，配备了科勒的卫浴，品牌有保障。

装修示意图

免责提示：此为建筑面积约91㎡标准户型示意图。样板展示间效果仅供参考，不作为交房依据。相同户型因楼栋、楼层、朝向等的不同，其立面设计、内部结构、管线管井布置、建筑面积等亦有不同。本户型图不作为要约或承诺，仅供装修参考示意，并非实际交付标准，房屋交付标准以双方签署的购房合同为准。本户型图相关功能区仅供展示，存在因政府规划变更或特殊户型而导致的差异。

全屋还包含日立的中央空调和斯密斯的地暖，虽然金地新乐里的房价只有300多万，但装标却是和金地旗下是约500w房价的楼盘，用的同等标准装标，性价比极高。

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（此户型为户型示意图，相同户型因楼栋、楼层、朝向等的不同，其内部结构、管线位置、建筑面积等亦有不同。本户型图不作为要约或承诺，仅供装修参考示意，并非实际交付标准，房屋交付标准以双方签署的购房合同为准。本户型图相关功能区仅供展示，存在因政府规划变更或特殊户型而导致的差异。）

约98㎡样板间视频如下：

装修示意图

建面约98平3房，在建面约91平的基础上，除了多一个卫生间，更是在各个局部位置上，做了更多优化处理，比如玄关部分，左手的储藏室，可以打造一个私人衣柜，可以放鞋、放伞、挂衣服，想放什么放什么。

装修示意图

进门右手的客卫设计，对正在经历疫情的我们来讲，是一处实实在在的创新设计。

免责提示：此为建筑面积约98㎡标准户型示意图。样板展示间效果仅供参考，不作为交房依据。相同户型因楼栋、楼层、朝向等的不同，其立面设计、内部结构、管线管井布置、建筑面积等亦有不同。本户型图不作为要约或承诺，仅供装修参考示意，并非实际交付标准，房屋交付标准以双方签署的购房合同为准。本户型图相关功能区仅供展示，存在因政府规划变更或特殊户型而导致的差异。

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项目区位价值

【热势之选的城市剧场，价值高地】

松江新城作为上海之根、文脉之源，GDP超千亿级的新城，稳座上海五大新城前列；深受国家政策驱动，占据长三角G60科创走廊发展主轴上，以超千亿GDP，稳座上海五大新城前列。

根据2021年上海“十四五”规划五大新城建设中，车墩划入“松江新城”范围内，属于经济技术开发东区；而根据车墩镇（2019-2035年）规划，届时将以“国家重点镇”和“中国特色镇”两顶国家“帽子”，全面导入高端人才，引领板块发展价值和产业升级。

规划至2035年，打造先进制造和影视文化双轮驱动、产城深度融合发展、宜居宜业宜游的中国影视特色小镇。

以一核（华阳湖综合服务核）一心（车墩影视文化中心）引领，三轴（北松公路、新车公路、玉阳路发展轴）一带（文化产业带）串联，不断吸引高层次人才聚集，引领产业高端化发展。

人口规模至2035年，规划常住人口20.5万人（规模接近泗泾镇），而人口的导入势必将推动板块的高质量发展。

车墩作为松江新城的重要组成部分，板块设施配套都将以城区的标准进行高规格、高水平规划和建设，从而推动产城深度融合。

规划行政设施2处，文化设施5处，其中一处为上海影视乐园；体育设施3处；医疗设施2处，含1处三级甲医院，社会福利设施1处；教育设施43处。

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科技影都核心区规划效果示意图

车墩镇开发起步较晚，区域内部新房供应非常短缺，又随着区域内新兴产业的落户，以及高端人才的不断汇聚，未来板块价值发展势必潜力无限。

（信息来源：上海松江人民政府官网《松江区车墩镇国土空间总体规划（2019-2035）》）

<松江新城范围规划图>

【被低估的城市剧场，价格洼地】

上海五大新城定义为战略增长极，而五大新城之一的松江新城再现上海之根的辉煌，稳居榜首。且对标同区域板块，车墩快速接驳主城，同时坐享新城红利，具备较高的性价比与增值潜力，成为上海最被低估的价格洼地。

【便捷高效的城市剧场，畅享繁华】

松江新城有轨电车：T3线（规划中）、T1线，接驳新城繁华

双轨道：金山铁路、23号线（规划中），直达闵行及徐汇

高速：沈海高速、申嘉湖高速、G60沪昆高速环伺，高效通勤

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【都心生活的城市剧场，缤纷多姿】

繁华商圈：直线距离2km内——金地·方邻、乐尚天地；直线距离20km内——马桥商圈、莘庄商圈、老闵行商圈、徐汇商圈

学校环伺：直线距离500m内——车墩小学、车墩中学；直线距离3km内——打铁桥小学、联庄小学

医疗配套：直线距离500m内——车墩镇社区卫生服务中心、三甲医院（规划中）

休闲益趣：直线距离500m内——人口文化广场、上海车墩影视基地；直线距离1km内——上海高尔夫乡村俱乐部、直线距离3km+——松林会馆、松南郊野公园

【迭代新生的城市剧场，革新人居】

初代褐石 1.0：金地洞察先机，融合波士顿及中国海派文化，汲取经典元素灵感，孕育出历久弥新的永恒经典。经典元素贯穿始终浪漫、经典、情调的产品特色形成独树一帜的记忆。

上海代表项目 ：上海宝山艺境（2009）、上海艺华年（2012）、松江艺境（2013）、上海天地云墅（2015）

成熟褐石 2.0：金地结合年轻客户的审美趋势和产品功能的优化趋势进行创新，经典造型与时尚元素混搭，温暖明亮的色彩关系、彰显着褐石系列的经典内涵又表现优雅、精致的艺术气息。

上海代表项目：上海车墩积木（2016）、上海泗泾玺华邨（2017）

巅峰褐石3.0：金地众目所归之作，深挖上海精神之源，至红为褐，上海本就是褐石，集世界当代之风，上演空间的静谧与光明；通过人人皆主角的人文关怀，演绎着温暖客户的生活艺术。

上海代表项目：金地新乐里（2021）

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【有温度的城市剧场，时代信仰】

【金地·新乐里】传续百年褐石的时代精神信仰，成就至红为褐的情节，以低密滨水社区13层小高层与5层叠墅，致敬人居新范本，将上海城市底色渲染，铸造一个让居者展示自我、参与共建、同时无比温暖的城市剧场。

【还原经典的城市剧场，灵感想象】

园林的风尚，是爱丽丝的遐想，以影视剧爱丽丝漫游仙境为概念蓝本，还原经典场景，上演一幕充满童趣的奇幻园林。

<效果图>

【理想诗意的城市剧场，人生主场】

纯粹小高层：低密奢适的建筑，犒赏奋斗的人生

舒适超级面宽，居所融入自然生活，观童梦星移

科学合理布局，方寸之间，尽享舒适生活

丰盈叠墅：天地院落的丰富，为生活改善加分

剧场级奢阔大面宽，墅居的沉浸体验，让四季带入生活

庭与厅的适居体验，融入家庭的宽幕生活

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对于很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，很容易把“上海的房子”与“豪宅”画等号。

上海的高端市场确实在全国范围内有一定的引领作用，一直都有着非常强劲的韧性，在各大媒体宣传上也经常出现各种与上海豪宅有关的新闻。

然而从上海整体市场来看，豪宅及顶豪市场只是其中的一部分，在上海仍有大量的普通购房者。甚至，从整体市场来看，普通购房者才是主流。

CRIC数据显示，2017年至今，上海一二手房成交套数的比值一直在1:3左右，也就是说每卖1套一手房就有3套二手房成交。从成交套数来看，二手房占据绝大多数。与此同时，虽然一手房经常出现较高成交价格，但上海二手房套均总价一直在300多万元/套，2025年一季度上海二手房套均总价为352.56万元/套。

即从整体市场来看，300万左右的二手房才是上海买房的大多数。

从成交来看，这个价格段的二手房主要为市区“老破小”及郊区相对较大、较新项目，其中“老破小”从2024年起开始成为年轻人的“新宠”。

上海的房地产市场较为成熟，一直以来市场成交以二手房为绝对主力，新房成交规模占比一直都在30%左右。

从历史数据来看，2017年至今，一手房成交套数占上海一二手房整体规模的24.62%，除了2022年至2023年受“三价就低”及一手房集中供应等影响，一手房成交套数占比有所回升之外，其余基本都在25%以内。

从成交价格来看，2017年至今上海二手房套均成交总价都在300多万，其中2025年前3月价格最高，套均总价352.56万元。

这一数据与很多网络上的信息以及对上海市场不太了解的网友们的“直觉”有较大差距，对很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，上海似乎“遍地豪宅”“动辄千万起”“一个卫生间都买不起”……

事实上，很多人对上海市场的误解主要受上海中高端新房市场影响，上海商品房市场发展较早，如今的上海新房主要以“改善型”需求为主，其中还有不少“再改”“终改”等需求。

CRIC数据显示，2017年至今上海一手房套均成交总价大多在600万以上，其中2025年前3月价格最高，套均总价956.17万元/套。上海的新房市场受供应结构影响较大，2024年至今高端项目集中入市，其中不乏多个核心区域风貌别墅项目，因此推动了整体一手房市场的套均总价。但从成交套数来看，与上海一二手房整体成交相比，数量极少。

聚焦到二手房来看，上海总价500万元/套以下的成交占80%以上；300万元/套以下的成交占比在60%以上；总价200万元/套以下的成交占30%以上。且2024年至今总价500万元/套以下的成交占呈下降趋势，总价200万元/套的占比有一定的上升趋势。

这说明上海二手房成交开始出现两头趋势，一方面较高总价成交占比上升，另外一方面则是200万以下低价房源成交占比提升。这也与近年来整体市场房价下行有较高关联度。

从面积段来看，2017年至今上海二手房总成交中小于90平方米的房源占比约70%。细分到不同面积段来看，70平方米以下的占约40%，50平方米以下的占约18%。

2025年前3月上海二手房成交中50平方米以下房源占约16.57%，也就是说2025年至今每卖出6套二手房，就有1套为50平方米以下的“老破小”。

聚焦到具体成交上来看，2024年全年成交前20的项目中仅中远两湾城和仁恒河滨城套均总价较高，其余房源大多为总价300万元/套以内，建筑年代在2000年以后的郊区房源。这些房源中约一半的面积小于70平方米。

当我们集中到上海核心区域（静安、普陀、杨浦、黄浦、虹口、长宁、徐汇）之后，建筑年代及房源面积出现明显变化。

除中远两湾城之外，大部分建筑年代都在1990年前后，套均面积也在50平方米左右。上海外环内大部分“老破小”都呈现这样的特征。

谢先生家住共康四村，他家小区在“上海核心七区2024年二手房成交TOP10”中排第三，达142套。

“首先，我们小区在上海人眼里不算静安区，属于彭浦新村，是老闸北，这也是性价比高的主要原因之一，说么是静安，但和老静安还是有点差距的，我们都出中环了。但是周边各种还是比较方便的，去市区很多地方都挺近，算是一个优势。我们小区流动性一直挺好的，也不是这几年的事，就一直都挺好的。我们是‘美丽家园’小区的示范单位，可能和边上其他老小区相比改造的稍微好一点吧。”谢先生告诉我们，这几年共康四村价格其实跌了很多，尤其是2024年明显下跌，“主要还是实惠。”

CRIC数据显示，2021年至今共康四村成交均价从41782元/平方米跌至34386元/平方米，跌幅达17.7%，套均总价从212.89万元/套跌至184.04万元/套。

一方面是价格明显下跌，另外一方面是较高的高租售比。

以谢先生家共康四村为例，目前一套53平方米左右的一居室整租价格约3500元/月，成交价为182.41万元/套，租金回报率达2.3%，已超过四大行定期存款利率。

贝贝在2025年买入“老破小”，原因是因为她不准备结婚了，“我已经35岁了，算是大龄剩女了，至今也没有找到合适的对象，所以我拿父母原本准备的‘嫁妆’买了一套杨浦‘老破小’，首先是我一个人住不需要太大，其次是市区热闹人多，各种配套都齐，出门溜达一下啥都有，看病上班全部都很方便，这给我很大的安全感。”

中国统计年鉴数据显示，2020年全国共有家庭户近5亿户，其中“一人户”家庭超过1.25亿户，占全国户口总数的25%。

除去人口老龄化的原因之外，另一个重要的因素是选择独居的中青年越来越多。总价低、位置好、通勤近、配套成熟、就医方便的“老破小”成为了像贝贝这样的独居人士的选择。

至于房屋质量及居住环境问题，贝贝告诉我们一方面在买的时候她会提前考虑，另外一方面像共康四村这种上海“美丽家园”建设小区已经越来越多，未来“老破小”可能与以前的“老破小”越来越不一样。

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朋友圈频频出现低价工抵房，工抵房与商品房到底有什么区别呢？

1. 两者的定义不同

工抵房

开发商因资金不足，将未售出的房产抵押给工程方（如施工方、材料供应商等）用于抵偿债务（工程款、材料款等）。这类房产本质是开发商的“抵账资产”，产权可能已转移至债权方名下。

商品房

开发商合法建造并通过正常市场渠道销售的住宅或商业房产，

购房者直接从开发商或其代理商处购买，产权明确归属于购房者。

2. 购买渠道不同

工抵房

需通过债权方（如施工方、材料商）购买，可能涉及三方协议（开发商、债权方、购房者）。部分工抵房可能由开发商代售，但需明确产权归属。

商品房

直接通过开发商或正规代理商购买，签订标准《商品房买卖合同》，流程规范。

3. 价格差异

工抵房

通常价格低于市场价（约5%~20%），因债权方急于变现回款。但需注意是否存在隐藏成本（如税费、解押费用）。

商品房

按市场价销售，价格透明，但可能受开发商促销活动影响（如折扣、赠品）。

4. 产权风险

工抵房

若开发商未将房产解押或未完成产权转移，可能无法正常办理网签和房产证。若债权方存在纠纷（如多次抵押），可能导致交易失败或产权争议。需确认房屋是否已被备案至债权方名下。

商品房

产权清晰，开发商需具备“五证”（《预售许可证》等），交易完成后可正常办理产权登记。

5. 交易流程风险

工抵房

需与债权方签订协议，可能绕过开发商，导致后续维权困难。

若开发商资金链断裂，可能影响房产解押或交房。

需额外核实债权债务关系是否结清。

商品房

按政府监管流程操作，资金通常进入监管账户，风险较低。

6. 房屋质量与楼层选择

工抵房

可能为开发商未售出的尾盘，存在户型、楼层、朝向等缺陷，但并非绝对。

商品房

购房者可自由选择房源，开发商通常优先出售优质户型。

7. 合同签订方

工抵房可能与债权方或开发商签订合同，需明确责任划分（如交房、维修等）。

商品房直接与开发商签订合同，权责清晰。

购买建议：核实产权状态，要求查看《不动产登记证明》，确认房屋无抵押、无查封，且可正常备案。

选择正规渠道优先通过开发商购买工抵房，确保合同与开发商签订，避免“三方协议”纠纷。明确资金流向

购房款应直接支付给开发商，并由开发商向债权方清偿债务，避免资金被挪用。

审查合同条款明确交房时间、违约责任、产权办理等细节，必要时咨询律师。

总结：工抵房价格优势明显，但涉及复杂的债权债务关系，风险较高，适合对房产交易流程熟悉、能承担一定风险的购房者；商品房流程规范、风险低，适合追求稳妥的普通购房者。无论选择哪种，均需严格审查房屋资质与合同条款。能承担一定风险的购房者；商品房流程规范、风险低，适合追求稳妥的普通购房者。无论选择哪种，均需严格审查房屋资质与合同条款。