突发！香港郑氏家族，急需875亿救命

香港豪门，真不是铁打的。

曾经的“地产四大天王”之一，新世界发展——郑裕彤家族的金字招牌，最近却成了资本市场的焦点。不是因为又拍得一块天价地皮，也不是哪个K11又刷屏艺术圈，而是因为债务危机的警报声，彻底拉响了。

事情起因很简单：6月初，新世界发展发了个公告，说几笔总额30多亿美元的永续债要延迟派息。最近，市场消息称其债权人已陆续收到利息，但近日公司又再度发文，要就现有贷款的再融资，与债权人磋商。

啥意思呢？就是“钱不够了，能不能缓一缓，咱们谈一谈”。要是谈不成，大概率会爆雷。

值得一提的是，此前市场曾传出消息，新世界发展计划达成一笔高达875亿港元的贷款再融资协议。根据媒体分析，此举意在释放积极信号。

有业内人士指出，这笔融资的成败将直接决定企业能否缓解债务压力，为企业赢得喘息的机会。

要知道，新世界发展可是郑裕彤当年一手创立、以稳健著称的老牌地产豪门。多少年下来，这家企业靠着高杠杆疯狂扩张，把家底做到了千亿级别。可谁能想到，行情一差，债务一重，连超级豪门都得为现金流发愁。

这事背后的主角，绕不开郑裕彤的长孙郑志刚。

2017年，年仅38多岁的郑志刚接棒，成了新世界发展的总经理。那几年，香港楼市疯涨，内地地价一块比一块高，郑志刚上任就来了个“加速键”——半个月内，80亿港币拍下一块地皮，刷新了香港商业用地的历史纪录。全港都在夸他年轻有为，内地媒体也拿他和“卖卖卖”的李嘉诚作对比。

但时代风口说变就变。2019年，新世界在杭州地王大战，豪掷近百亿，拿下起拍价史上最高的地块。到2022年，恒大已暴雷，市场风声鹤唳，郑志刚却还在豪赌，继续百亿级别拿地。他坚信“逆周期经营”，觉得别人不敢买他就要敢买，抄底就是机会。与此同时，K11购物中心遍地开花，被他视为“艺术与商业融合”的标杆项目。

结果呢？短短几年，新世界发展的净负债率从30%蹿到2024年的57.5%，如果算上永续债更超过80%。这可不是小数，直接把公司推到了风险的悬崖边。

去年9月，郑志刚辞去实职，对外说是投身公益，但业内都明白，这是他父亲郑家纯对其经营理念失去信心的信号。郑志刚离职当年，新世界发展直接亏了近200亿，刷新了集团历史的最大亏损纪录。K11的线下商业也遭遇行业阵痛，艺术再多也顶不住现金流紧张。

说到这里，可能有朋友会问，家底厚的豪门，真至于吗？根据数据，新世界发展2024年底的资产净值2166亿港元，净负债率57.5%，也没到“资不抵债”的地步。

可问题恰恰就在于，地产公司的命门不是账面资产，而是手头的现金。到2024年底，新世界发展借贷总额1510亿港元，其中短期债就有320亿，而账上现金才218亿港元，根本不够还短债。

管理层去年还信誓旦旦：“集团财务状况稳健。”可实际情况完全是超预期恶化。年初，关于新世界债务重组的消息就频繁传出。5个月后，终于顶不住，对四笔永续债宣布延迟派息，总额34亿美元，利息7720万美元。虽说永续债延迟派息不算违约，但会增加未来利率，影响与银行的再融资。

公司只好减债：暂停派息、冻结扩张、保留现金等，能省就省。1月底，177.61亿港元贷款已完成再融资，现在又要和各大银行谈875亿港元再融资。要是能谈下来，公司压力会小很多。新世界也号称有足够的未抵押资产为借款提供信用增级，争取银行支持。

另一个好消息是，公司的销售端也开始起色。2024年7月至2025年5月，新世界合约销售248亿港元，完成全年销售目标95%。其中内地市场贡献最大，11个月合约销售134亿元人民币，管理层因此把全年内地销售目标从110亿上调到140亿元人民币。为了“表忠心”，郑家纯的太太叶美卿、行政总裁黄少媚都自掏腰包买自家房产，贡献点小业绩。

当然，家族企业怎么能少了“接班人”话题？今年4月，郑家纯把女儿郑志雯纳入新世界核心管理层，担任提名委员会成员。这被外界视为她正式进入“接班考察期”。

郑志雯原本没地产经验，先在周大福做品牌年轻化，后到酒店业主导瑰丽酒店集团战略拓展，表现一直很稳健。这次，老爸让她参与更多地产决策，显然是为家族的后续做布局。但眼下新世界的日常运营，还得靠职业经理人撑着。

郑志雯和父亲郑家纯 来源：网络

说到周大福，郑家的另一个“现金奶牛”——周大福也不太好过。

2025财年，周大福营收896.56亿港元、净利59.16亿港元，双双下滑。过去一年，周大福净关店905家，门店数降至6644家。尽管新开了不少新形象店，推出IP联名、转型高端，但珠宝行业整体压力大，老铺黄金疯狂增长抢了不少风头。

值得一提的是，郑家和恒大的许家印渊源极深。2008年金融危机，恒大差点断粮，是郑裕彤慧眼识珠，联合“大D会”成员帮许家印注资5亿美元，助恒大起死回生。2009年恒大上市，2015年新世界还打包200亿卖项目给恒大，彼时市场传言是“许家印帮老友去库存”。如今恒大倒了，许家印也进去了，郑家纯只能自己想办法了。这个轮回，真是世事无常。

回头看，郑志刚当年的“逆周期扩张”，其实是典型的行业误判。他过于相信资本运作和艺术商业的双轮驱动，忽视了地产周期的残酷。别人都在收缩，他还在重金买地、玩K11，结果一轮下行把家族企业推到债务深渊。现在，郑家纯只能亲自坐镇，频频调兵遣将，用一切办法化债自救。

但你要说新世界就此崩塌，也未必。家底还是有的，资产净值2166亿港元，账面实力不差。关键是能不能挺过眼前的现金流难关，把银行再融资谈拢，把短债延长出去，然后靠内地和香港市场慢慢回血。只要撑过这波危机，家族企业的韧性还是很强的。

当然，这一切都要建立在市场不再进一步恶化的前提下。地产行业的冬天还没过去，销售回暖能不能持续，珠宝业务能否突围，都是未知数。最难的，是家族传承的平衡——老一代稳健务实，新一代敢想敢冲，能不能找到共同语言，顺利完成交棒，比解决债务还难。曾经的豪门，也要学会过“紧日子”。

身为普通人，我们当然看不懂上百亿、上千亿的数字游戏。但这些豪门的起落，其实给我们每个人、每个企业都是一个警示。时代变了，钱不好赚了，连豪门都要步步为营。或许，这才是资本世界真正的残酷——没有永远的赢家，只有不断适应、不断调整，才能活得久一点。

郑家纯能不能带着新世界渡过难关，还要看天时、地利、人和。但有一点可以肯定，豪门从来不是铁打的，真正撑得住的，除了家底，还有一颗敬畏市场、不断学习的心。