老旧小区以旧换新，温州方案来了！两种模式

今日，《温州市鹿城区城镇老旧小区（危旧房）以旧换新实施方案》征求意见稿发布。为老旧小区改造提供了两种思路，一是外迁置换，二是原拆原建。

具体一起看看。

适用范围

以旧换新对象为市区范围内、2000年以前国有土地上非单一产权、房屋结构存在较大安全隐患（且部分依法被鉴定为C级、D级危险房屋）、居住环境较差、配套设施不完善的多孔板结构的老旧小区，重点针对是1990年前建成的老旧小区。

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更新模式

本次以旧换新改造实施方案重点通过外迁置换、原拆原建两种模式推进。

1、外迁置换模式。主要适用于有意愿（意愿率达到规定要求）在统筹房源范围内进行外迁置换，报经区政府同意实施的老旧小区。腾退房屋和原址土地由国企统筹利用。

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2、原拆原建模式。主要适用于未列入年度拆征计划，C、D级危房集中且不具备修缮价值或无法通过修缮加固实施整治解危的，具备独立施工条件，通过原拆原建不影响周边房屋安全、不影响地块整体开发利用且能够完成解危并进一步改善居住环境的老旧小区。

另对整个老旧小区（危旧房）进行自主更新的由区政府一事一议研究明确。

更新流程

1.外迁置换模式。

（1）报请启动。当老旧小区（危旧房）所有权人（以下简称危旧房对象）外迁置换意愿率达到全小区或单幢90%（含本数）以上，可向属地街道提交书面申请。经属地街道、区住建部门报请区人民政府同意后，方可启动外迁置换工作。

（2）项目确认。区政府根据置换申请确认外迁置换老旧小区房屋；

（3）评估委托。老旧小区（危旧房）置换涉及的房地产价格评估机构，由属地街道在报名的机构（不少于三家）中通过随机摇号确定并签订委托合同。

（4）拟定方案。属地街道就置换申请、房源安排、签约腾空、选房结算以及相关时限要求等，拟定置换项目的具体实施方案。方案实施期限原则上不超过6个月，具体由属地街道根据置换项目涉及危旧房户数确定。

（5）报批公布。经区人民政府同意后，属地街道将置换项目具体实施方案在危旧房所在小区予以公布并实施。实施期限届满但确需继续实施的，属地街道应报请区人民政府同意后方可给予延长实施期限，原实施期限和延长期限累计不超过1年。

（6）置换申请。危旧房对象同意根据实施方案将老旧小区（危旧房）置换为政府房源的，应书面向属地街道提出申请。参与置换的老旧小区（危旧房）原则上应当产权清晰无纠纷且具备交易过户条件。

（7）入户评估。房地产价格评估机构对老旧小区（危旧房）进行实地查勘后，出具“一房一价”估价报告。

（8）置换签约。危旧房对象应在实施期限内与属地街道、指定国企三方共同签订附生效条件的置换协议。以幢为单位的危旧房对象签约比例达到90%（含本数）以上，且将老旧小区（危旧房）腾空交付属地街道验收合格的，置换协议方可生效。方案实施期限届满置换协议仍未达到生效条件的，外迁置换工作停止实施。

（9）房源认购。置换协议生效后，属地街道方可组织危旧房对象参加置换房源认购。置换房源认购原则上采取区级统一实施的竞价统筹方式进行。属地街道可在老旧小区（危旧房）就近安排统一小区置换房源的，认购工作也可由属地街道单独组织实施。具体置换房源及价格等以实际公布为准。

（10）结算交房。置换房源具备交付条件后，属地街道出具结算单并书面通知危旧房对象办理房款结算手续。危旧房对象结清房款的，由属地街道开具调拨单交付房源。

（11）权证办理。危旧房对象结清置换房源房款且配合完成原老旧小区（危旧房）权证过户的，属地街道开具置换房源发票供危旧房对象办理不动产转移登记手续。

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2、原拆原建模式。

原拆原建意愿集中的老旧小区（危旧房）,可以根据《中华人民共和国民法典民法典》有关规定,成立老旧小区（危旧房）原拆原建的组织实施主体(以下简称实施主体)。原拆原建需全体所有权人共同申请，以幢为单位。申请后当由属地街道根据业主意愿、套型需求等，编制《原拆原建方案》，并报经区政府同意方可开展审批程序。涉及集体土地的，若产权人符合宅基地审批条件的，可以保持集体土地不变批准原拆原建；若产权人不符合宅基地审批条件的，应先办理征地和供地手续后，再办理原拆原建手续。原拆原建由全体所有权人自行筹集资金更新（政府适当补贴）。原拆原建具体审批流程如下：

（1）提出申请。实施主体凭申请表、本幢房屋全体业主决议书、委托书、身份证件、房屋权属凭证（土地使用证、房屋所有权证、其他相关房屋权属凭证）、危房鉴定书、房屋现状测绘成果、危房照片、项目原拆原建方案等材料，向属地街道提出申请。

（2）联合踏勘。属地街道收到申请后7个工作日内召集发改、住建、资规、综合执法、交警、消防等部门以及各地下管线单位进行现场联合踏勘，确定拆建的可行性，各部门提出指导意见，形成联合审查会议纪要。实施主体根据联审会议纪要要求对方案进行修改完善后，由属地街道上报区政府研究。区政府研究同意后，由实施主体报区发改局网上备案。

（3）方案联审。实施主体凭联合审查会议纪要、设计方案、日照分析报告等材料，向资规部门申请设计方案联合审查。资规部门组织发改、住建、执法、交警、环保、资规、属地街道等相关部门开展设计方案联合审查，各部门在3个工作日内反馈审查意见。汇总各部门意见后，由资规部门形成方案审查会议纪要。

（4）办理许可。实施主体凭审查合格的施工图、日照分析报告等材料，向资规部门申请办理《建设工程规划许可》，向住建部门申请办理《施工许可证》。

（5）规划核实。项目竣工后，实施主体凭申请表、建设工程测绘报告及图件等相关材料，向资规部门申请办理建设工程规划核实。

（6）竣工验收。实施主体凭申请书和相关资料，向住建部门申请办理竣工验收备案。

（7）权证办理。实施主体凭申请书、规划核实通知书、竣工备案等资料，向不动产登记部门申请办理不动产登记手续。

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政策保障

1、外迁置换。

（1）置换权益金额及改善补贴。以老旧小区（危旧房）评估价值为基础，结合置换奖励、置换补助计算确定。对置换房源价格超出置换权益金额的部分，分段给予补贴。（详见附件《鹿城区老旧小区（危旧房）以旧换新外迁置换适用标准（试行）》）。

鹿城区老旧小区（危旧房）以旧换新外迁置换适用标准（试行）》

（2）公积金支持。房屋产权人可申请提取本人及其直系亲属的住房公积金，用于支付以旧换新中个人应承担的费用。

（3）入学政策。旧房所有人在置换方案公告之日已出生的子女、孙子女、外孙子女，其义务教育入学资格按如下规定处理：小学入学资格需同时符合置换方案公告当年及小学入学当年招生工作相关政策规定的，可保留在旧房所在地施教区小学入学资格；初中入学资格需同时符合置换方案公告当年及初中入学当年招生工作相关政策规定的，在旧房所在地施教区初中学校入学资格可自置换方案公告当年的9月1日起保留3周年。

（4）税收优惠。按《温州市区老旧小区房屋“以旧换新”工作方案》有关规定执行。

2、原拆原建。

（1）优化建筑设计。在不改变现有使用功能的情况下，在充分保障公共安全，对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位、非机动车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新。单幢房屋在总建筑面积不突破原产权总面积的前提下，经该幢房屋全体产权人同意，可以调整户型及套型面积，但调整后的总套数不能超过拆建前的总套数。因套型面积调整涉及不动产交易，应由产权人通过自行协商，先向市不动产登记中心办理产权按份共有或转移登记，登记完成后，方可调整户型及套型面积，竣工验收后再按实际建成面积办理不动产登记手续。

（2）配套设施不计容。为满足安全、环保、市容市貌、无障碍标注等要求，可增设楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温、外墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等附属设施，以及建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间等，新增建筑量可不计入容积率，不再收取土地出让金，不办理产权登记手续。新增不计容配套设施，导致超过原建筑占地面积的，应当经小区2/3以上业主同意，公示10个自然日（历史文化街区、名镇、名村保护范围内公示20个自然日），公示无异议的，可以按审查通过的方案办理建设工程规划许可证。

（3）豁免新增配套审批。老旧小区内加装充电桩、更新已有建筑的管线和管道、土地权属范围内且不涉及市政道路的管线工程免于办理建设工程规划许可证，不再单独设置办理流程，但应该根据相关主管部门要求及《中华人民共和国民法典》要求进行建设。

（4）支持费用优惠。可免收(征)城市基础设施配套费、不动产登记费等行政事业性收费和政府性基金，免收人防工程异地建设费，涉及的经营服务性收费一律减半收费,涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。房屋所有权人可以按照规定提取本人及其直系亲属住房公积金、专项维修资金或者使用公积金贷款用于以旧换新项目。

（5）土地价款优惠。涉及需要划拨转出让和延长出让年限需补缴土地出让价款的，出让年限终止日期与小区内出让年限最长的保持一致。土地出让价款按照公示地价（基准地价）经修正后确定。涉及内部转让交易，住宅用地的土地出让价款按契税计税价格的2%计收。

（6）政府补助支持。

政府最高给予（含）400元/平方米的老旧小区（危旧房）以旧换新改造政府补助。加装电梯补助按照市级有关规定执行。

（7）住房兜底保障。针对更新房屋系房屋所有权人唯一住房的，更新期内，可由区属部门、属地街道探索提供保障性租赁住房、公租房、周转房等给予过渡，租金按有关规定执行，符合特定条件（具体参照温鹿政办〔2024〕43号等文件规定）可按规给予减免。

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划重点：

1、2025年鹿城区计划试点2个以上项目。

2025年，我区计划试点先行老旧小区（危旧房）更新项目2个以上，探索外迁置换、原拆原建等以旧换新创新模式，通过制定“一小区一方案”指导工作，并不断优化方案、有序平稳推进。在试点经验基础上，有序推进更新。

2、外迁置换和原拆原建两种模式都还是要业主出钱的，不过会有一些支持、补贴政策。

• 外迁置换主要从置换权益金额及改善补贴、公积金支持、入学资格保留、税收优惠等方面进行保障。

• 原拆原建。优化建筑设计、配套设施不计容、豁免新增配套审批、支持费用优惠、土地价款优惠、补助与金融支持、住房兜底保障等方面进行保障。

两种模式中， 第一种外迁置换，市区有过相似案例，南郊街道的昌祥小区由国企改造为人才公寓，为原业主就近安排了金玉良苑、望金佳苑房源安置。这种模式对业主来讲，缩短在外过渡时间，对政府来讲，实现存量资产的盘活。

而第二种模式原拆原建，浙江首个自主更新项目杭州浙工新村声名远播。浙工新村的更新费用大概是5.3亿元，其中居民自筹资金约4.7亿元。浙工新村户均费用高的原因是户型面积增加，有扩面费（34520元/㎡），此外有居民购买车位(20多万/个）

温州征求意见稿中，没有提“扩面”，但提到“单幢房屋在总建筑面积不突破原产权总面积的前提下，经该幢房屋全体产权人同意，可以调整户型及套型面积，但调整后的总套数不能超过拆建前的总套数。因套型面积调整涉及不动产交易，应由产权人通过自行协商，先向市不动产登记中心办理产权按份共有或转移登记，登记完成后，方可调整户型及套型面积，竣工验收后再按实际建成面积办理不动产登记手续。”

换言之，你觉得现在户型小，想要大户型，可以把邻居的买了，到时候两套并一套，调整户型。（单幢房屋在总建筑面积不突破原产权总面积的前提下，经该幢房屋全体产权人同意，可以调整户型及套型面积，但调整后的总套数不能超过拆建前的总套数）

温州此举挺机智，可以避免潜在“麻烦”。

据悉，浙工新村重建，在新房交付之前，业主并没有真的掏钱，是政府垫资。

而这几年的楼市下行，就导致一个问题发生，2023年项目拆迁时，朝晖六区3.5万/㎡，周边多数房源成交价在3万/㎡以上，对于34520元/㎡的扩面价格，业主们能够接受。到了今年交付，朝晖六区成交价已经在3万/㎡以下，对于34520元/㎡的扩面费用，业主想谈价格。后续没有大的波浪，浙工新村挂牌价4-4.5万/㎡，扣掉改造费用，还是有赚。

温州的方案，业主想扩面就跟同幢邻居买，这是自主、市场行为。

另外，“楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温、外墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等附属设施，以及建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间等，新增建筑量可不计入容积率，不再收取土地出让金，不办理产权登记手续。

配套设施不计容，换言之重建之后不增加公摊，不影响原先的室内面积。

来源 温州房产圈