存银行一个点不到，买公寓吃利息，它不香吗？

这两天，评论区看到有人兴奋地讨论说，公寓租金回报率挺高都能到5%、6%了，这可比存款强太多了。存银行一个点不到，买公寓吃利息，它不香吗？

我知道你们很急，但请你们先别急。先听我一句话，公寓的“利息”就算再香，现在你也别伸手。

很多人看着公寓高租售比眼馋，其实他们忘了一件事，这么高的“利息”是怎么来的？因为残值跌得够狠呗。公寓一买一卖的交易摩擦高不高？高。残值掉得快不快？快。没人爱接盘，不好转手，价格跌成狗，租售比当然看起来高。

今天是公寓租售比高，明天住宅也能高到你不敢想，只要行情够烂，残值掉得够惨，什么租售比都会好看得像假数据。可你是来炒房吃“利息”的，还是来当接盘侠的，这道理你心里该有数吧？

很多人心里的算盘是买了公寓吃“利息”，然后收租过上税后收入的生活。兄弟，醒醒，这种梦中情房还特么早着呢。印度楼市还在“钝刀割肉”，今天政策利好，明天继续掉头向下，连基本盘都没稳住，你就特么敢上车。别看租售比，现在它唯一能说明的就是残值还会继续往下走。

那什么时候能买？只有两种情况。

一是房价跌到大家都吓破胆，不敢再抄底的时候；

二是房产税落地，把高持有成本给你摆在明面上，楼市价格体系洗干净、洗明白了，那时候你再买、再吃“利息”，那才叫安全边际。

我知道有人会说，我就是想在大城市有一块自己的地方，这没错，人有梦想很好，但别特么拿投资当实现梦想的遮羞布好吗？真正的投资是先保证本金安全，再谈收益，真正的梦不该是给自己洗脑的借口。

你以为公寓的高租售比是天上掉的馅饼，其实是行情不行、资产贬值、没人愿意接盘的必然结果。你拿着本金去赌这个，等于花真金白银去追一块残破的招牌。

那楼市最后会走到哪儿？

很简单，跟国际接轨，房产税全国普推。到时候，多套房的成本会越来越高，房子资产属性逐步被削弱，租售比自然会起来。那时候，别说公寓了，住宅的租售比也能高得“一匹”，三四个点都是小意思。

但在那之前呢？还是现在这个剧本：政策一会儿利好，一会儿收紧，土拍断流，税收焦虑，各路资本伺机出货，散户冲进去就接飞刀。你这时候上车是给人收尾，不是吃“利息”。

所以，我的粉丝朋友们，别总盯着眼前那5%、6%的租金“利息”了，先问问你自己，你扛得住公寓残值腰斩的风险吗？这个市场不缺机会，就怕你心太急，先不败而后求胜，这才是玩投资的正确姿势。别急着上车，等那一天真正来了，你自然会知道，利息再高，咱吃着也心安。