温州知名楼盘数十套房源被拍卖，2.69亿工程款优先权到底被谁“出卖”了？

“项目房源陆续被拍卖，可拖欠我们两年多的工资到现在还没给……”近日，多名农民工向温都《锋火台》栏目反映，永嘉县知名楼盘“潮鸣里”数十套房源被司法拍卖，但涉及建筑工人工资的工程款仍没着落。

竣工交付两年多，“潮鸣里”的工程款为何未支付到位？《锋火台》栏目记者就此赴永嘉实地走访调查，发现该项目背后竟然存在匪夷所思的“权利缺位”：工程款法定优先受偿权竟然被人为“弃权”了，致使该楼盘房子被拍卖，工人工资仍无法得到保障。为此，一些施工单位陆续向法院就执行拍卖提出异议。

建筑工人：

楼盘房源陆续被法拍

拖欠两年多的工资却分文未得

“潮鸣里”位于永嘉县三江街道，是当地名噪一时的楼盘项目，2021年3月开工，2023年3月竣工交付。

江西籍男子李某曾在该项目工地里做工人，“项目竣工后，我曾多次向施工方讨要7万多元工资，但被对方一直拖欠着。”

包工头金某组建的施工队，负责“潮鸣里”楼盘的主体工程建设。“至今还有1000多万元的工程施工费没支付给我们，其中劳务费700多万元，涉及100来名建筑工人。”金某指着手里的账单说。

最近，被欠薪的工人看到该楼盘一些房源被法拍的信息后，纷纷询问项目承包人浙江中钧建设有限公司（简称“中钧公司”）“怎么付款”。中钧公司回复“你们分不到一分钱，因为这钱跟你们没关系”。“潮鸣里”开发商温州新绿州房地产开发有限公司（简称“新绿州公司”）有关人士也称，该楼盘最近陆续被网拍所得的款项“会用于支付所拖欠的借款，工程款不包含在内。”

6月21日，记者到该楼盘实地调查时，发现楼盘大门口张贴着一则温州市中级人民法院的《拍卖预告》，上面写着该楼盘有71套房子要被拍卖。司法网拍平台显示，今年4月已有10套房子被网拍，另有36套房子将在6月25日、26日进行网拍。

借款纠纷：

开发商未依约还款

银行申请拍卖抵押房产

“潮鸣里”房子为何被法拍？《拍卖预告》显示，“潮鸣里”房源遭法拍的原因是在开发商新绿州公司与中国工商银行股份有限公司永嘉支行、招商银行股份有限公司温州分行等企业的金融借款合同纠纷中，被执行人拒不履行，银行向法院申请拍卖被查封的房产。

工商银行、招商银行与新绿州公司之间的金融借款合同纠纷，经温州中院审理并于去年8月判决生效。据温州中院判决书，2020年12月，新绿州公司与招商银行、工商银行签订贷款合同，约定总贷款本金额度不超过4亿元，新绿州公司以项目土地使用权提供抵押担保。之后，招商银行放贷2亿元，工商银行放贷5000万元，约定还款日期均为2023年12月17日。

2023年9月27日，银行与新绿州公司签订抵押变更协议，将抵押物变更为“潮鸣里”412套不动产，并办理抵押登记。抵押物变更，距离还款日期不到3个月。

借款合同到期后，新绿州公司未能按约还本付息。截至2024年3月8日，新绿州公司尚欠招商银行借款本金1.17亿多元未还，欠工商银行借款本金2900万余元未还。因此，两家银行提起诉讼，法院判决生效后，新绿州公司及相关担保方没有履行判决，于是申请拍卖作为抵押物的“潮鸣里”房产，以偿还所拖欠的借款本息。

记者调查：

2.69亿元工程款优先受偿权

被人为承诺“放弃”

“潮鸣里”的开发商和项目承包人为什么说楼盘房产法拍所得资金要先偿还银行借款呢？

记者调查发现，原来在2023年9月25日，作为项目承包人的中钧公司向招商银行和工商银行出具一份《承诺函》。该《承诺函》载明：本公司作为该项目的施工单位，向贵行承诺同意该项目后续销售回款、安置房回款及其他回款资金优先用于偿还银行开发贷款本息。在银行贷款结清前，不以包括诉讼、保全等在内的任何形式影响项目公司的偿债能力。

而在2024年7月31日，中钧公司与新绿州公司签署了一份《对账单》。该《对账单》显示，未付工程款26933.9万元。同时，在分包施工单位向法院提出的执行异议申请书中，也提及新绿州公司确认未付中钧公司工程款26933.9万元，至今未还。

也就是说，根据这份《承诺函》，中钧公司承诺放弃其拥有的2.69亿余元工程款优先受偿权，劣后于银行的抵押权。

承包企业：

官司缠身还被“限高”

称承诺弃权系“无奈之举”

记者注意到，中钧公司放弃工程价款优先受偿权的承诺，并非在2020年新绿州公司向两家银行贷款时作出，而是在2023年9月27日银行与新绿州公司签订将抵押物变更为“潮鸣里”412套不动产的抵押变更协议前两天才作出。

为什么在那时向两家银行承诺放弃工程价款优先受偿权？6月22日，记者就此追问中钧公司有关负责人。该负责人透露，当时“潮鸣里”要办理产权登记，“因为有银行的抵押权，如果没有银行配合，无法办理产权登记，所以被迫作出这个承诺。”

放弃工程价款优先受偿权，中钧公司还能否支付包含农民工工资的工程款？记者调查发现，虽然中钧公司对新绿州公司享有工程款2.69亿元债权，但是该公司官司缠身。“企查查”显示，该企业涉及司法诉讼记录有31条。另外，相关法院在2024年4月至2025年4月，因中钧公司未履行生效法律文书确定的给付义务，对其发布了6份“限制消费令”，限制该企业及其法定代表人相关高消费行为。

“公司对开发商有两个多亿的债权，但现在公司账上没钱，所欠的农民工工资和分包施工单位工程款目前无法支付。”中钧公司有关负责人称。

拖欠款项：

未付劳务费5000万元

涉及建筑工人近1000名

中钧公司有关负责人称，至今他们拖欠着1.5亿多元工程款，“按30%计算，其中建筑工人劳务费大概有5000万元。”

在分包施工单位的执行异议申请书中也载明：截至目前，中钧公司仍欠各分包单位建设工程款合计约1.5亿元，涉及近1000名建筑工人。

据了解，6月23日、24日，多家分包施工单位就拍卖“潮鸣里”房源一事，向温州中院提出执行异议。

他们在执行异议申请书中提出，中钧公司放弃优先受偿权，且其自身无其他财产支付工程款，从而致使建筑工人劳务费无着落。如果“潮鸣里”房源拍卖所得资金用于支付银行贷款和其他普通债权，将严重损害建筑工人的合法权益。

律师说法：

损害建筑工人利益的“弃权”

应认定为无效

浙江大界律师事务所律师薛进军称，根据法律规定，建设工程承包人享有工程价款优先受偿权，该权利优先于抵押权和其他债权。建设工程价款优先受偿权属于民事财产权利，权利人可以依据意思自治原则予以处分，即可自愿放弃或限制。但是，这种放弃行为并非绝对有效。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》中对建筑工人利益的保护进行特殊规定，权利人放弃工程价款优先权的承诺不得损害建筑工人利益。如果承包人放弃工程价款优先权导致无力支付工人工资的，那么该放弃行为应该认定为无效。

来源：烽火调查、温州都市报

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