观山海家园的现状与未来展望，升值前景如何，值不值得投资

观山海家园的现状与未来展望，升值前景如何，值不值得投资

关于观山海家园的现状、未来展望、升值前景以及投资价值的分析：

现状

• 项目建设：主体结构已封顶，预计 2026 年 12 月 30 日精装交付。
• 销售情况：截至 2025 年 6 月，首推房源去化约 4 成，2 栋 2 单元等热门楼栋已基本售罄，目前 5 栋 01 户型正在热销，部分房源可享 92 折限时优惠，总价 850 万起。
• 配套方面：交通上，距离 5 号线 “荔湾站” 约 650 米，步行 7-10 分钟即可到达，1 站到赤湾可换乘 2/8 号地铁线，且临近兴海大道、月亮湾大道，不过兴海大道早晚高峰车流较大。教育上，小学学区为南山实验集团学校荔湾小学，中学为深圳大学附属中学初中部，东北面空地还规划有一所 36 班小学。商业上，自带 0.6 万㎡商业，相邻小区泛海城市广场有约 2.6 万㎡集中式商业，周边还有多个中大型商业正在建设或待运营状态。生态上，背靠大南山，面朝大海，周边有大南山生态郊野、小南山生态郊野、月亮湾公园等丰富休闲场所。

未来展望

• 交通：妈湾跨海通道预计 2026 年通车，将缓解货运压力，快速连接宝安中心与前海自贸区。此外，还有 12 号线、15 号线、深惠城际等轨道交通规划，未来交通便利性将进一步提升。
• 商业：周边 1.5 公里范围内的前海印里中心、赤湾汇广场商业中心、伴山伴海广场商业中心等中大型商业未来投入使用后，将极大提升区域商业氛围。
• 教育：项目西北侧规划的 36 班制小学预计引入名校，将进一步丰富区域教育资源。

升值前景

• 区域发展：项目位于南山区，临近前海合作区，前海作为大湾区核心引擎和深港合作桥头堡，享受政策红利，随着开发建设，人口流入将带动住房需求，观山海家园有望受益。
• 配套完善：周边商业、教育、医疗等配套设施不断完善和优化，会对房产增值产生积极影响。
• 景观稀缺：背山面海的景观资源具有稀缺性和不可复制性，市场上这类房产更受青睐，为增值提供支撑。
• 产品特性：在深圳核心区域，像观山海家园这样低容积率、景观资源好的纯商品房社区较为稀缺，随着人们对居住品质要求提高，竞争力更强，有利于价值增长。

投资建议

从投资角度来看，观山海家园具有一定的吸引力。其所处的前海区域发展潜力巨大，随着各项配套设施的不断完善，房产价值有望逐步提升。同时，项目自身的稀缺性，如山海景观资源、低密纯居社区等，也为其投资价值加分。不过，也需要考虑到一些因素，如项目不在前海核心位置，享受核心配套及发展红利相对滞后，周边城市界面有待进一步改善等。如果投资者看好前海的长远发展，并且能够接受区域发展的阶段性特点，从长期来看，观山海家园是一个具有投资潜力的项目

观山海家园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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观山海家园售楼处电话：400-966-1923，项目位于南山区招商兴海大道东侧，沿山路南侧，总占地面积42407.29㎡，建筑面积163053.36㎡，绿化率40%，容积率2.65，共12栋17-25层，总房源870户，有987个车位地下3层，车位比1：1.1，户型面积95-138㎡；梯户比2梯2户和2梯4/5户，开盘时间2024年12月28日，交楼时间2026年12月30日，精装交付，备案价万8.5/㎡，管理费6.8元，物业公司是远洋亿家物业公司管理 ，观山海家园学区范围是荔湾小学，深大附中初中，开发商远洋集团。

建面约108-110㎡4房2卫
该户型为西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对出，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。
建面约113㎡4房2卫
竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。但从位置上看，它所在的楼栋更靠近主干道，会有噪音影响。建面约115㎡4房2卫
东南或西南朝向以及西北朝向，有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计，阳台也都非常宽敞。主要核心区别是阳台的设计，这应该是为了贴合楼栋朝向、景观所做的调整。建面约138㎡4房2卫
2梯2户，位于社区最靠中间的位置，比较安静。户型格局有2种选择，皆为竖庭设计，更方便南北对流。项目区位教育资源方面：
项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。项目周边生态资源丰富，位于大南山脚下，享有大南山一线山景，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界等配套。
观山海家园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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观山海家园

，距离5号线荔湾站仅650米，背山望海，舒适度不错

开发商：深圳市远荔实业有限公司

总占地面积：约4.2万㎡

总建筑面积：约16.3万㎡

计容建筑面积：约11.2万㎡

容积率：2.65

居住户数：870套

项目效果图

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最值得注意的是，项目容积率仅约2.65，放眼目前深圳核心区的在售新盘也少很少见。项目共870套住宅，涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房。

户型方面，项目涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，最突出的特点是，所有户型的观景阳台横向长度都比较宽敞，更方便了欣赏山景或海景，体现了其低密改善的属性。

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此外，约95㎡-115㎡的主卧都是L型飘窗，采光和景观面都比较好，也可以改成收纳柜或衣柜。
建面约95㎡3房2卫
该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。

项目预计9月初在前海山姆开放临时展厅，预计10月底营销中心和实体样板房同时开放，预计12月入市销售。

【三大世界级超级工程】

妈湾跨海通道：分离港口区货柜车，通过妈湾跨海通道驶往沿江高速，有效缓解月亮湾大道、北环大道交通压力。

前海综合交通枢纽工程：穗、莞、深城际线、城市轨道交通1、5、11号线交汇的枢纽，东通深圳福田和罗湖中心区，北接深圳机场。

蛇口邮轮母港：又名太子湾邮轮母港，是深圳通往澳门、珠海的水上通道，也是深圳邮轮旅游的出入境口岸。

【开车出行】

月亮湾大道——

快速抵达桂湾公园、前海石公园、前海演艺公园，开启前海滨海时光

开车沿月亮湾大道行使约2公里，即可上广深沿江高速

兴海大道——

可直接接驳妈湾跨海通道，快速通达大铲湾/腾讯企鹅岛

直通南海大道，对接海上世界、太子湾邮轮母港、奢享蛇口国际生活

【轨道出行】——

距地铁5号线荔湾站仅750米（信息来源于百度地图实测）

前海：乘坐地铁5号线，1站世贸前海中心、5站直达万象前海

蛇口：乘坐地铁5号线至赤湾，换乘地铁8号线，2站太子湾、3站海上世界

福田：地铁5号线至前海湾，换乘11号线快速达福田

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项目区位图

楼盘基本数据：

项目占地面积约42407.29㎡，总建筑面积约16.3万㎡，包含商品住宅约10万㎡、配套商业约6000㎡以及少量公区配套。
项目共规划12栋独立塔楼，无政策保障型房源，容积率约2.65，户型为建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，共约870套。梯户比方面，两梯四户、两梯五户、两梯两户都有，舒适度还不错。

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楼盘交通：

项目距离5号线荔湾站约650米左右，出行方便。项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，开车可快速通达前海、宝中、蛇口、深圳湾、科技园等区域。

配套商业约6000m²，西侧有泛海城市购物广场，1站到达5号线铁路公园站上盖的前海印里，周边还有山姆会员商店，生活相当便捷。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。