单价14万→4万！深圳小区跌幅大盘点，跌最狠的是这个！

　　“大家的房子都腰斩了吗？”

　　在这条爆款帖子里，评论区满是深圳购房者们无奈的叹息，大家纷纷互诉自家房子从高位跌落，损失了20%-30%的惨痛经历。

　　然而，部分投资客曾经蜂拥而入的小区，跌幅早已超越了常规认知——

　　14.5万/m²→4.3万，跌幅高达70%。有人戏称，别人是首付“打了水漂”，而自己却是倒贴银行，亏掉了7成贷款。

　　@深圳买房计划 深扒了2020年-2021年，曾是投资客围猎的19个二手房小区，追踪它们如今在贝壳找房APP上的成交价数据，尽可能分析它们涨跌的原因。

　　你的小区，是涨是跌？

　　"妖盘"现形记

　　最高跌幅70.34%

　　先来看看大家最关心的价格。(PS：纯人工收录整理，如有错漏，欢迎指正~)

　　从成交价看：

　　目前，12个小区跌幅超过50%。

　　其中，八卦岭宿舍跌幅最大，达到-70.34%，相当于亏掉了7成贷款；

　　其次是鹏盛村，与八卦岭宿舍属于同个片区，跌幅也达到66.95%。

　　▲不同区域的网红盘涨跌情况

　　值得注意的是，这些小区的价格峰值均出现在2021年前后——恰是深圳楼市最为疯狂的阶段。

　　以八卦岭宿舍为例，该楼盘位于深圳市福田区，主力户型为30-50m²的小户型。

　　在2019至2021年深圳楼市快速上行期间，该盘迎来"黄金时期"：

　　单价从2018年底的约5万/m²，一路攀升至2020年底最高约14.5 万/m² ，两年涨幅近两倍。

　　同属八卦岭片区的鹏盛村，虽与八卦岭宿舍位置相近、配套相似。

　　在2021年初的市场热潮中，该盘仍迎来一波行情——"巅峰期"：

　　31 m² 的楼梯房成交价逼近350万元，单价高达约11.3 万/m²。

　　当年高价买，如今膝盖斩！

　　这些楼盘犯了啥错？

　　深入分析发现，这些小区普遍以30-50m²小户型为主，"单价高、总价低"的特点大幅降低了投资门槛，资金容易操控市场。部分投资者通过持续高价接盘、互相拉抬价格制造短期上涨假象。

　　前海诺德国际就是典型案例。

　　这个2009年开盘仅1.2万/㎡的楼盘，凭借前海规划、次新社区、优质学位和高赠送面积等概念，价格持续上涨。

　　2020年前后，市场传闻"深房理"炒房团重仓该盘，48㎡户型单价一度突破17万/㎡。但潮水褪去，如今价格回落到8万左右。

　　除小户型特性外，这些小区普遍还涉及旧改/棚改和名校概念。

　　比如前海的月亮湾花园，涨也棚改跌也棚改——虽非唯一原因，却是关键推手。

　　2020年8月传出棚改摸底消息，叠加房价普涨行情，小区单价从5-6万/㎡在1-2个月内飙升至8-10万/㎡。

　　当时支撑上涨的逻辑很简单：隔壁佳兆业前海广场已卖10-12万/㎡，香格名苑等也超10万/㎡， 月亮湾花园 重建后破10万/㎡似乎顺理成章。

　　南山的南油B区走势类似。

　　2021年因"华润操刀棚改"传闻，成交价冲至10万/㎡，如今回落至5字头。

　　而位于龙华的龙悦居则凭借深外龙华（小学+初中）学位以及小户型易炒作的特性，价格快速上涨。

　　2019年11月，63㎡成交价还是6.15万/m²，到了2020年中，就涨到8.8万/m²。最凶猛是在2021年1月，单价达到11.4万/m²，总价突破720万。

　　但好景不长，2021年中，龙悦居成交总价回落到5字头，自此价格一路下滑。如今63m²户型最新成交是4.5万/m²

　　相比之下，八卦岭宿舍更是集齐棚改和名校两大"上涨利器"，价格一度翻了3倍。但随着棚改难以落地，深圳教育集团化推进使名校资源扩散，拆迁预期消退，价格泡沫随之破裂。

　　你认为这些投资客扎堆的楼盘，价格还会继续下跌吗？