广东
东京的天际线，曾因一座座拔地而起的塔式豪宅而风光无限，如今却正悄然走向风口浪尖。一场关于“塔曼”（塔楼公寓）价格泡沫的风暴正在酝酿，而推动这一轮泡沫膨胀的幕后推手——中国投资客们，正在悄然退场。
曾几何时，东京23区的塔式公寓是财富与身份的象征，动辄上亿日元的价格并没有吓退买家。相反，从2013年日银开启“超宽松”货币政策以来，利率跌至历史新低，加上日元持续贬值，日本房地产瞬间成为全球投资者眼中的“价值洼地”。特别是来自中国的富裕阶层，伴随着国内房地产市场的冷却，把目光投向了这个安全、稳定又看似稳赚不赔的岛国市场。
根据数据显示，2024年东京23区的塔楼价格指数较2005年已经暴涨3.1倍，仅2024年一年就上涨了25%。尤其在前半年增幅达19%，令人咋舌。大量“年收千万日元以上”的双职工家庭以及海外资金纷纷涌入，争抢市中心那些离公司近、环境优的地段。塔楼市场一时间热度不减，仿佛永远不会下跌。
然而进入2024年下半年，事情开始发生微妙变化。塔楼价格的增长速度明显放缓，仅为4%，而且4月起平均价格首次跌破1亿日元，降至约9000万，跌幅高达7%。尤其是丰岛区、练马区、江东区等非核心区开始出现实质性下跌，显示塔楼市场的拐点或已到来。
风向变化的关键，还在于曾强势推动塔楼热潮的中国投资者正在“撤退”。
一方面，国内经济持续下行。受贸易摩擦及结构性问题影响，中国2025年初公布的工業生産指数继续放缓，房地产业投资同比大跌10.7%。另一方面，中国政府对海外资产所得的税收很可能要“动真格”的了。有消息称，今后国内有可能对富裕阶层海外投资收益征收20%的税，这让曾在海外大手笔布局的投资者开始重新考虑资产配置。
而人民币相对走强也令日元资产的性价比大打折扣。加之日本房地产租金收益率偏低，在全球主要城市中，东京的高端公寓租金远低于纽约、伦敦等地，仅为其约1/2甚至更少。这直接削弱了“以租养房”或“收益套利”的吸引力。
最典型的例子发生在东京板桥区。一位中国人新晋成为某栋公寓的大房东，随即宣布将月租从7万2500日元暴涨至19万日元，涨幅达2.5倍。此举引发住户强烈反弹，在社交媒体上被大规模曝光后，房东被迫取消涨价计划。但事件背后反映出中国投资者对日本房市逐渐失望的情绪：他们认为日本房产“赚不到钱了”。
目前东京湾岸地区的塔楼中，约有三成属于外国人所有，其中中国投资者是主力。如果这些人在经济下行、政策收紧、投资回报下滑的多重压力下选择“退出”，其引发的连锁反应恐怕远比想象中严重。
事实上，日本塔楼市场崩盘不仅会冲击外国投资者，更会波及大量日本本地中产。调查显示，超过45%的塔楼买家并无长住意愿，仅将其视为增值资产。倘若市场转冷、价格下跌，想卖也卖不掉，将陷入“有屋难退”的尴尬局面。
而供应方面的扩张仍在继续。截至2026年，首都圈预计将有1.9万套塔楼房陆续交付，接近2007年金融危机前的最高峰。而上一次塔楼泡沫崩盘，正是因为价格过高导致销售停滞，随后又遭遇全球金融危机。如今，利率或将回升，全球经济亦不确定，历史仿佛正在重演。
日媒称，或许我们正站在又一个拐点的门口。对于还在观望是否入手塔楼的人来说，这个市场已经不再是“只赚不赔”的乐园。当中国金主纷纷退场、海外资本撤离，我们也要开始审视：一套塔式豪宅，真的值得倾其所有去买单吗？
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