『保利天瑞』 @官方售楼处发布：2025壹号作品引燃广州

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保利天瑞：天河改善型住宅的品质之选

一、核心区位：双轴核心的便捷之地

保利天瑞坐落于天河五山汇景新城板块内，处在珠江新城和琶洲金融城两中轴间的核心位置。这一优越区位使其能够轻松承接两大核心商务区的资源辐射，对于在珠城、琶洲、金融城工作的人群而言，通勤便利，可快速抵达工作地点。同时，楼盘身后依托汇景 20 年醇熟的圈层配套，为业主提供了高品质生活的基础。尽管项目位于广园快速以北，周边规划亮点有限，但凭借其在两大中轴间的关键位置，仍具备较高的区位价值，吸引了众多具有购买力的优质人群，为打造纯粹的高端圈层奠定了基础。

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二、交通枢纽：自驾为主的畅行体验

交通方面，保利天瑞自驾优势明显。小区出门便是广园快速路，驾车可便捷地通往城市各处，尤其是去往珠金琶 CBD，极大地满足了业主日常通勤和出行需求。然而，其公共交通存在一定短板，最近的 11 号线华景路站距离约 3 公里，对依赖地铁出行的居民不太友好。虽然 37 号线有经过石牌站的传闻且已纳入四期规划，但官方尚未公布，开通时间保守估计需 10 年以上，存在诸多变数。不过，项目对面的穗深城际石牌站，开通后可直达广州东站、增城以及深圳东莞等地，且方便业主驾车进出小区，在一定程度上弥补了交通的不足。总体而言，对于以自驾出行为主的改善型客户，保利天瑞的交通条件能够满足需求。

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三、教育资源：优质教育的未来可期

教育资源是保利天瑞的一大亮点。项目自建 18 班幼儿园和 45 班九年制中小学，并官宣引进广东实验中学教育集团办学，由广东实验中学派出团队管理，这在天河楼盘配建公办学校引进省市属品牌办学中尚属首次，对天河教育及项目自身意义重大。周边还有 211 高校荟萃以及多所省一级教育资源，共同构建了丰富的教育生态。尽管学校预计 2025 年 9 月开学，具体招生政策以当年教育部门公布为准，但已为业主子女提供了优质教育的预期，解决了家长对孩子教育的后顾之忧，为孩子的成长和学业发展提供了有力保障。

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四、生活配套：品质与舒适的逐步完善

生活配套上，保利天瑞自身配建 3000 方商业，可满足业主日常生活基本所需。周边有 8.8 万方的智汇 Park、3 万平的亚太盛汇等商业，一定程度上丰富了商业消费选择。项目打造约 6.8 万㎡中式园林，通过 “礼道 - 见松 - 步水 - 游廊 - 归堂” 的精心布局，为业主雕琢品质生活。自带庭院会所，设有瑜伽室、休闲区、泳池、茶室等，以东方美学致敬业主尊崇身份。项目背面的山顶公园和约 5 万㎡的汇景高尔夫球场，为业主提供了高端休闲场所。周边还有暨南大学附属第一医院、南方医科大学第三附属医院、中山大学附属第六医院等医疗配置，保障业主健康。不过，大型商业的欠缺使得日常消费不够便捷，仍有待进一步完善。

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五、产品规划：低密舒适的品质大宅

产品规划上，保利天瑞以低密小高层打造舒适居住体验。小区共规划 17 栋楼，包括 2 栋塔楼和 15 栋板楼，层高在 8 - 20 层，楼距普遍在 40 - 50 米之间，相比市中心部分高层住宅楼间距更宽，居住舒适度高。一字板式楼栋布局，户户朝南，保证采光通风，消弭对角之忌，最大化呈现园林视野。梯户比设计贴心，以 1 梯 2 户 / 2 梯 2 户 / 3 梯 2 户为主，不超豪宅线的约 143 平户型也能专梯专户，约 260 平户型做到 3 梯 2 户，提升私密性。户型设计合理，如 268 平户型，3T2 户设计，有保姆电梯和保姆房，双主套互不干扰，LDKG 近 120 平大方厅，主卧步入式衣帽间、双台盆配置及 270° 全景飘窗等，空间利用率高，满足改善型家庭需求。

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六、综合优势：瑕不掩瑜的改善首选

保利天瑞优点突出。区位上临近珠金琶，自驾方便；教育上引进省实办学，家门口享受优质教育；产品为市区稀缺低密度小高层，舒适度高，户型设计合理，园林出色，圈层纯粹。尽管存在规划亮点不足、配套有待完善、不近地铁以及部分楼栋噪音等缺点，但对于改善型客户，尤其是在珠金琶工作、以自驾出行为主、注重子女教育和居住品质的人群来说，保利天瑞仍是一个瑕不掩瑜的优质选择，具备成为优质改善住区的品质，在二手市场也具有一定竞争力。

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广州楼市新政

6月12日，广州市商务局发布关于公开征求《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》意见的通知（下称《征求意见稿》）。其中，在房地产方面提出两大要点：一是有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。二是更好地满足住房消费需求，如扎实推进城中村及老旧小区改造等。

6月13日，中指研究院华南分院研究主管陈雪强向《华夏时报》记者表示，本次《征求意见稿》提及的全面放开限售、限购政策，实际上广州分别于2024年5月及9月均已全面放开并实施，取消限价政策虽然此前并未发布正式文件，但是实际已在执行，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。

“此次广州市商务局发布的《征求意见稿》关于广州购房限制性政策的提及，更多是对已实施政策的全面明确，向市场传递宽松政策的信号。”陈雪强说。

另外，值得一提的是，这是广州首次在同一份方案中提及全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。这一举措，使广州成为首个官宣全面取消限购限售限价等政策的一线城市，引发了广泛关注。

广州“三限”全面取消

《征求意见稿》提到，有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

需要注意的是，本次《征求意见稿》提及的全面放开限售、限购政策，广州已于2024年5月底取消限售，又在2024年9月30日全面取消限购。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，广州本身已经全面取消了限购。因此，相关表述在此方案中出现，更多是强调和强化的作用。当然，反过来也要求实践过程中立足松绑导向，对各种可能还有的限制性措施进行取消。这一举措旨在创造更好的营商环境，在释放购房需求的同时，有助于促进供求关系的再平衡。

另外，陈雪强亦指出，取消限价政策虽然此前并未发布正式文件，但是实际已在执行，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。

2022年9月15日，相关消息显示，广州或对新房备案价政策进行调整，即浮动的比例扩大。2023年，广州实际上已取消限价，虽未发布正式文件，但开发商在定价时不再遵循政府指导价，价格机制已全面回归市场。

另外，此次方案亦明确，降低贷款首付比例和利率。据了解，广州目前首套及二套商贷首付比例均为15%，商贷首套利率为3%，公积金利率为2.6%。

陈雪强表示，目前广州房贷首付比例及利率均算是较低水平，未来可能在公积金贷款首付比例方面有下调空间。

不过，严跃进提到，需要说明的是，类似政策去年四季度已全面落实，所以现在的表述，属于政策强调和深化的含义。实践过程中，我们也会发现，此前广州把房贷利率“守住”3%的底线，所以对此次方案有关政策的正确理解是：在银行可承受的范围内，全面促进房贷成本最低。但不建议直接理解为“最近又要降低首付和房贷利率”了。

加快推进城中村改造

此次发布的《征求意见稿》，在房地产方面，除了提到“有序减少消费限制”外，还提出“更好满足住房消费需求”。

其中，更好满足住房消费需求，具体是指，扎实推进城中村及老旧小区改造，2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元。推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房。持续优化住房公积金使用政策，支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，进一步优化租房提取政策措施。

严跃进指出，上述政策对城中村及老旧小区改造的表述，显示出地方政府对城市更新和城中村等有关工作的重视。此类数据也说明，城中村改造等工作力度会加大，且有非常明确的定量目标和有力的资金支持。反过来，这也启发各地，城中村改造是今年提振消费的重要抓手，各地要做好系列工作，促进潜在购房等需求释放。

今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于持续推进城市更新行动的意见》（下称《意见》），明确了实施城市更新行动的总体要求、主要任务等内容。

《意见》提出多项城市更新目标，到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显等。

严跃进提到，“另外需要注意一个表述的差异，此次是指‘老旧电梯’的更新，而非老旧小区的加装电梯，这也对电梯等行业会带来非常直接的利好。”

陈雪强亦指出，关于加快推进城中村改造将有利于带动更多购房需求的释放，以及推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，将有效进一步的降低库存。