哈西百亩低密宅地7月集中竞拍 稀缺土地激活“改善市场”想象

文 | 白杨

2025年上半年，哈尔滨土地市场延续“稳中有降”基调，核心城区供地节奏放缓。而6月以来，哈西板块突然释出两宗住宅用地（合计超百亩），与道里区和谐大道地块形成“西翼供地三角”，打破了市场沉寂。值得注意的是，哈西两宗地容积率分别为2.5和2.8，建筑限高80米（约26层），在主城区土地普遍向高密度开发的趋势下，此类“低密+高层”组合规划颇为罕见。

哈西作为开发近十年的成熟板块，可供开发的净地已屈指可数。据黑龙江省公共资源交易网显示，此次出让的地块容积率低于区域平均水平（约3.0），或预示开发商将瞄准改善型产品，这与当前市场“刚需向近郊外溢、核心区主打改善”的趋势吻合。

哈西大街地块：4681元/㎡起拍，教育配套成溢价核心

6月11日，哈西板块释放出一块宗地，位于南岗区哈西大街、东铁路、铁路街围合区域，编号为230103016009GB00027。该地块占地约57.36亩，网上限时竞价将于7月16日15时10分开始，起拍楼面价约4681.79元/㎡。

编者实地探访发现，地块内树木较多，需按规划方案保留利用，这或倒逼开发商采用“生长式园林”设计。该地块规划为二类居住兼容商业设施用地，容积率约2.5，建筑限高80米。值得注意的是，地块首期需配建6班幼儿园、托儿所及养老服务设施。

该地块区位优势明显，周边1.2公里内即有凯德广场（学府路店），周边紧邻孔雀时代广场。孔雀时代广场目前商业项目为SKYMAKER·天空制造主题乐园及一楼麦当劳，其他更多依靠附近住宅的社区底商补充。该地块旁的东方瑞景底商业态丰富，基本满足日常生活所需。以该地块为圆心，2.5公里半径范围内的商业综合体还有西城红场、万达广场、金爵万象，整体商业氛围浓厚，周边生活烟火气十足，适宜居住。

教育配套完善，直线距离一公里范围内有花园小学（哈西校区），2公里范围内有哈师范附小总校（清华校部）、新华小学、69中（哈西校区）、163中学、师大附中等多所学校。

交通方面，距离该地块直线距离约2公里范围内有1、3两条地铁线路穿过，较近的是1号线学府路站和理工大学站，稍远处为地铁3号线哈尔滨西站。该地块被哈西大街、东铁路、铁路街三条主干道环绕，自驾出行交通便利，但因过往车流量较大，后期可能存在噪音影响，可能成为户型定价分层的关键因素。

周边已建成住宅小区有君贵·东方瑞景，据贝壳找房数据显示，该小区均价13025元/㎡，近90天有三套成交，近30天有46次带看；隔哈西大街相望的柒零捌零城仕公馆，目前均价12954元/㎡，近90天有两套成交，近30天有39次带看，片区整体二手房市场活跃度较高。

清华大街地块：回迁房配建考验开发节奏，公园生态成差异化卖点

哈西片区于5月31日挂出的另一块地，位于南岗区清华大街与南岗南北路交口西侧，编号为230103016005GB00031。该地块占地约50.35亩，起拍楼面价约4334.02元/㎡，网上限时竞价时间为7月4日15时10分。

目前可以看出该地块整体较为平整方正，内部高大树木较少，后期平整土地或许较为容易。但内部有不少土地被附近居民开垦后进行种植，也有少量砖石等垃圾散布其中。

该地块规划为二类居住兼容商业设施用地，容积率约2.8，建筑限高80米，首期需配建9班幼儿园、托儿所及养老服务设施。

值得注意的是，该地块涉及5套回迁安置房，为南岗区2019年棚改项目，需建设约310㎡的回迁安置房（1套40㎡、2套60㎡、1套70㎡、1套80㎡），位置不处于顶层和一层。建成后由南岗区政府按9000元/㎡回购。

该地块与宗地一距离较近，各项配套资源基本共享。商业方面，距离凯德广场（学府路店）直线距离约0.8公里，周边社区底商成熟。生态方面，紧邻一处公园及何家沟，整体绿化较好，适宜居住。

道里和谐大道地块：4306.86元/㎡起拍补仓群力西，刚需改善兼顾成定位关键

同期，道里区也推出一宗地块，位于和谐大道、民主大街、规划路和齿轮东路围合区域，编号为230102030017GB00005。该地块占地约42.74亩，起拍楼面价约4306.86元/㎡，网上限时竞价时间为7月14日15时10分。其规划性质同样为二类居住兼容商业设施用地。

随着松北、平房新区配套完善，哈西等老城区需通过教育、商业资源迭代留住改善客群，否则可能面临“高端客外溢、刚需客不足”的供需错配。若后续出台“竞品质”“限房价”政策，可能倒逼地块规划向绿色建筑、智慧社区升级。这三宗地块的推出，能否带动哈尔滨土地市场迎来一波小高潮，其最终成交结果值得市场期待。