观点与周逸清对话：弘毅不动产加速布局公募REITs及持有型ABS｜博鳌·融合的力量

编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

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通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

观点网 5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所挂牌上市，首日开盘即上涨29.99%，至5月23日收盘价为4.178元/份，相较于基准价2.734元/份涨幅达到52.82%。

在众多投资者中，弘毅基础设施基金作为恒泰租赁住房REIT的战略投资者之一，持有份额385万份，占基金发售总量比例0.77%。

就在恒泰租赁住房REIT上市当天，观点机构在上海中国人寿金融中心举办2025观点资本圆桌，会后我们和弘毅投资不动产基金董事总经理周逸清有了段交流。

周逸清先生拥有丰富的投资管理经验，并作为项目负责人成功主导弘毅不动产基础设施投资基金的设立与投资管理事务。

观点新媒体获悉，弘毅投资自2014年设立弘毅不动产专事不动产投资业务，目前已管理一线城市商用物业资产近90万平方米，总价值超300亿元，形成从一级市场股权投资、资产运营管理，到持有型ABS投资、公募REITs战略配售及二级市场交易的覆盖。

2024年末，弘毅不动产设立基础设施投资基金，规模10亿元，聚焦于公募REITs战略配售与大宗交易、持有型ABS及Pre-REITs等领域的投资。

今年以来，弘毅不动产已接连参与九州通医药仓储物流REIT、南方顺丰物流REIT、万国数据ABS等不动产REITs及持有型ABS投资。

谈及恒泰租赁住房REIT的火爆，周逸清表示，租赁住房需要区分是保障性租赁住房（保租房）还是公共租赁住房（公租房）。保租房更倾向于市场化运作，而公租房则具有更强的保障性，其价格通常是周边市场价的一半，所以NOI较为稳定。

“我们认为这是所有的REITs里最可以跟国债类比交易的品种，一是土地年限足够长，二是经营收益很稳定。”周逸清如是说。

在他看来，不动产具有分化的特点，同一个资产类别里的不同资产会因为位置、品质或管理人不同出现大的分化。

以商场为例，优质的商场经营状况会非常好，而较差的商场可能难以维持运营。“很多不动产业态没有中间状态。商场出租率高就有人来，有人来商户就有生意，商户生意好才能支撑高出租率，是一个正向循环。然而，一旦出租率掉下去，跌到70%人就不会去消费了，剩下的商铺很快也将难以为继。”

他认为，在所有不动产资产类别里，首先要选择头部标的和头部管理人，管理人既包括资产运营管理人，也包括基金产品的基金管理人。“管理人选择的好坏对投资成功的影响，甚至可能超过资产类别的选择。”

从长期视角来看，所有资产类别都具有配置价值，但在不同周期阶段，不同资产类别受到的影响不一样。在短周期两年、三年内看，弘毅不动产有一些投资偏好。

首先，是保障性租赁住房。弘毅不动产主要关注一线和部分强二线的公寓项目，其核心逻辑在于良好的基本面供求关系。“保障性租赁住房的用户群体是C端消费者，简而言之，只要降低价格，就一定能吸引租户，这种需求是切实存在的。”

2024年末，上海城投控股与国寿资本、弘毅投资达成合作，三方拟共同设立租赁住房Pre-REITs基金，投资于稳定运营或准竣工状态的保障性租赁住房项目，由城投宽庭负责运营，并以城投宽庭保租房REIT作为主要退出路径。

其次，是头部的大型购物中心。周逸清指出，购物中心和保障性租赁住房不同，商场这一类别的分化比保租房更大，因此必须选择头部项目和运营方，并且项目体量要足够大，能吸引目的性消费，也较难被新增供应撼动。

第三，是偏刚需的社区商业；第四，是数据中心（IDC）。从基本面分析，周逸清认为，IDC是一个理论上供应量非常大，但能够真正形成有效供应比较少的板块，再加上需求旺盛，它可能是为数不多的在未来很长时间内都能够保持20%至20%需求增长的板块。

“大家会比较担心供应问题，但我们经过仔细分析发现，IDC真正的有效供应并不多。因为行业现在变得越来越多资本密集型，而且对于运营商的业绩、规模、能力，甚至交付时间要求越来越高，所以能够真正取得大客户订单然后把项目交付出去的运营商其实不多。”周逸清解释道。

在位置选择上，周逸清认为商场和IDC都是高度个性的产品，分化程度非常高，需要具体项目具体分析，“一线的商场可能还不如二线的经营得好，或者说一线跟二线经营一样好的情况下，一线未来被其他供应卷到的可能性，可能反而比二线、三线、四线大。”

在周逸清看来，一、二、三、四线城市的商场都有投资机会，但关键是要选择有护城河的项目。对于社区商业，弘毅则主要是投一线和强二线城市。

IDC也是一个不能简单按照城市能级划分的资产类别：“IDC分为零售型和基地型。零售型或者是金融机构为目标客户的IDC肯定只在一线城市考虑，但如果是基地型，一些大模型训练，包括短视频等，就宜跟着客户需求走，而客户偏好电力充沛，电价比较便宜，体量大且集中便于客户做集中部署，又跟北京、上海有专线直连的地方选址。”

今年初，弘毅不动产成功参与国内首单数据中心持有型ABS项目，投资万国数据Tier 3+高标准数据中心。

观点新媒体获悉，持有型ABS是介于传统ABS与公募REITs之间的权益型融资工具，相较于公募REITs，准入机制更为灵活，可覆盖更广泛的资产类型，同时通过差异化结构设计与灵活收益分配机制，为投资人提供风险收益特征差异化的配置工具。

周逸清对持有型ABS市场前景十分看好，并认为其未来有望发展壮大，，成为与公募REIT平行的市场。“未来，发行公募REITs或者持有性ABS将成为两种平行的选择方案。”

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