城市更新 | “存量地主”上海地产集团的朋友圈

观点网 作为上海最重要的城市更新平台，上海地产集团几乎是以一己之力撑起沪上城市更新的半壁江山，因而在业内被认为是上海的“存量地主”。

在2025年，上海地产集团大规模的收地行动更是巩固了其“存量地主”身份，收获的地块也更加靠近市区核心。

资料显示，上海地产集团上半年通过协议方式拿下13宗地块，全部位于核心区，总金额超618亿元。

数据来源：公开资料、观点指数整理

然而吃下如此多的土地也不意味着上海地产集团要自己独挑大梁，在项目的实际操作中，该公司更多是“托底”和“指导者”的角色

上海“大地主”

近期最轰动的事件，莫过于上海徐汇区以523.03亿出让了一个组合地块包，即东安新村的拆迁地块，刷新“世界总价地王”纪录。

该组合地块包由徐汇区C030301单元125-31地块、东安新村127b-23地块、127b-24地块三宗地块组成，意向企业分别是上海新东安、上海新百安以及上海新枫安三家企业。

看似是三家企业，实际上背后控股人都是上海地产集团和徐汇城投共同持股，持股比例各占50%。

这也是上海地产集团旗下城市更新项目的第一个特征：与区政府的城投公司成立合资公司拿地。通过与城投公司合作，上海地产集团可以深度参与旧改地块的前期安置工作。

一方面可以保障拆迁资金的充足以及拆迁工作的顺利推进，当时东安新村评估均价为约7.3万/平方米，加上各种奖励，实际动迁补偿接近15万/平方米，拆迁总成本接近500亿元；另一方面，上海地产集团承担着上海城市更新的功能和使命，东安新村是徐汇内环为数不多的珍稀地块，因此由市级国企和区级政府合作开发更为稳妥。

在协议拿下这些“黄金地块”后，上海地产集团可以选择独自开发，也可以引入开发商进行合作开发。而在实际操作中，更多是引入有实力的央企、国企或头部房企共同开发。

例如上海地产集团旗下的三林楔形绿地项目，总规划面积约4.2平方公里，是上海市级城中村改造项目中规模最大的城市更新项目。由于地块太大以及回笼资金的需求，选择引入华润等实力派房企参与到项目中。

若上海地产集团在拿到东安新村地块后，选择将其通过上海联合产权交易所公开挂牌出售部分地块，足以让国内外开发商“垂涎三尺”。

这种“协议出让+产权转让+联合开发”模式，正是上海地产集团在城市更新中的第二大显著特征——先以协议出让拿下地块，再通过上海联交所引入央企、国企或头部房企共同开发。

最新消息，保利发展也成为了上海地产集团城市更新“朋友圈”中的一员。

6月4日，保利发展与上海地产集团在广州保利发展广场举行上海市重点城市更新项目战略合作协议签约仪式。双方将依托北外滩、新江湾等重点项目，深化城市更新领域合作，共同打造城市更新标杆项目，为上海新一轮城市发展注入新动能。

城更“朋友圈”

2021年9月，上海开始正式实行《上海市城市更新条例》，首次将城市更新上升到人大立法层面。

《条例》出台之后，总体的政策法规体系是“1+1+N”后，上海地产集团产参与实施了黄浦、虹口、杨浦等区25个成片旧改项目，涉及面积约147万平方米，受益居民约5.3万户，占全市同期旧改总量60%。截至2024年底，上海地产集团已累计实施32个城市更新项目。

2025年6月5日-6日，上海城市更新路演推介活动暨城市更新研讨会在上海徐汇西岸穹顶艺术中心隆重举行。

上海地产集团下属公司参与《黄浦区外滩源二期城市更新项目意向合作协议》《徐汇区东安城市更新项目协议》等城市更新项目签约；并选送黄浦区外滩170街坊、虹口区东余杭路旧改地块、上海虹桥国际中央商务区南1地块、张江之尚4个城市更新项目，参与路演推介展示。

此外，早期项目中较为知名的当属长桥新村片区旧城区改建项目和三林楔形绿地项目

长桥新村片区旧城区改建项目是上海地产集团“两旧一村”首个试点项目，也是徐汇区首个政企合作项目，占地面积约5公顷，总建筑面积7.2万平方米。

在该项目中，上海地产集团引入了招商蛇口作为合作伙伴。2024年8月，招商蛇口联合体从上海地产集团手中拿下徐汇新长桥旧改项目一幅地块，总价近16.99亿元，即海上·清和玺，已于去年11月入市，销售火热。

海上·清和玺更重要的意义在于通过实际行动论证了“市区联手、政企合作”的模式的可行性，探索出一条可复制、可推广的市场化运作旧城区改建新路子，是上海城市更新可持续发展的典型项目。

三林楔形绿地项目也是上海市级城中村改造项目中规模最大的项目，总规划面积约4.2平方公里，该项目引入了华润作为合作伙伴。

彼时华润置地因为“围标”事件还处于不得参与上海土地招拍挂的三年禁拍期内，因此通过股权转让的形式收购项目，以保持其在上海的竞争力。

按照最初规划，三林滨江片区打造海派风貌小镇“三林湾小镇”，华润竞得的地块将打造具有海派文化特色的洋房建筑街区，并在2023年上海豪宅市场小阳春取得了不错的销售成绩。

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