广东
番禺市桥的晴翠府，上周悄悄交付了。
这个楼盘没什么名气和流量，却是掌牛哥比较关注的一个项目，因为他几乎集各种坎坷于一身：
高位拿地，低谷卖房，最低售价比地价还便宜。
2022年9月开盘至今，去化率约七成。
受累于此，小区从期房开卖拖成现房销售……
这样一个生不逢时的楼盘，交付会是如何？
01
交付表现？
看看业主怎么说
晴翠府分为东西两个地块开发，最近交付的是一期2-3-4-7栋，而这些业主大多在2023-2024年买入。
入手价格多在2.8万上下，人均买贵了几十万左右。
简而言之，收楼的买家很多都是高位站岗，也知道自己的小区一直在降价。
还有部分业主收到的交付时间，发生了多次更改，一开始由销售口头通知，今年3月提前交付，后面又改口称按照合同约定日期6月交付。
这些信号，自然催生一个担忧：
晴翠府，会不会降标交付？
从掌牛哥掌握到的信息来看，外立面、园林、架空层和下沉式会所等公区，呈现质感颇受业主认可。
室内精装部分，坏消息是基本家家户户都有一些问题，整理一下包括但不限于：
地板瓷砖空鼓
墙面空鼓
阳台坡度不对
门窗磕碰破损
管道未收口
有的业主聘请了第三方机构验房，能查出过百条整改信息……
好消息是，绝大部分业主家都是些小问题，整改起来并不麻烦，只有个别单位出现质量问题——楼上邻居阳台试水，楼下滴滴答答下雨。
房修响应还算迅速，也对业主作出整改承诺。
据业主透露，大家在收楼前心情还蛮忐忑的，毕竟他们知道小区销售行情不好，一直降价，担心资金问题会影响交付的质量。
在正式交付前，曾有业主打算提前到房子查看，却被楼下“严防死守”的工作人员劝阻，根本上不去。
因此，他们对于这次交付并没有抱很高的期待。
如今能有这样的呈现，业主们普遍认为已经可以了，至少在及格线以上。
02
时运不济
一步错步步错！
话说回来，晴翠府算是广州楼市中非常典型的一类新盘了，亦是近年行业风向剧变下的一个缩影。
把时间拉回到2021年4月，项目前身即番禺桥南街蚬涌村地块出让时，还引来10多家房企争夺。
最终经过足足54轮竞价，深圳卓越集团以楼面价约24705元/㎡拿下地块，溢价率高达45%！
也不知道开发商们当时是如何考虑的，放到现在来看，这个几乎看齐周边二手房房价的地价，着实有点“大冤种”的意思……
往后这个销售过程，更是一步错，步步错。
晴翠府错过了牛市的阶段，拖至2022年9月开盘，当年网签均价为3.45万/㎡。
2023年开始，房地产迎来了深度调整，项目每次加推，售价都是下调。
进入2024年，项目开始贴着地价来卖，网签多为2.7-2.8万/㎡。来到今年，网签价格多是2.4~2.6万/㎡，录得最低单价为2.3万/㎡。
有意思的是，项目在今年3月曾迎来网签量的爆发，掌牛哥判断一是因为低价效应，二是有拆迁村民的支持，例如番禺柏堂村村民可选择晴翠府置换。
不管出于哪个原因，网签数据大涨背后的痛，置于卓越集团来说都是咬碎了牙往后咽的程度……
更麻烦的是，整个项目还有一期少量余货以及二期，整个销售周期还要持续一段时间。
与此同时，面对卷得飞起的广州楼市，晴翠府的竞争力又在不断下降。
正如一些网友所说，学铁商都不行，周边城市界面以厂房和城中村为主，只有户型不错。
但要真的讲究产品，现在市面上的新规、超新规哪个不比晴翠府强呢？
说来说去，能做文章的亮点只能是价格便宜。
靠低价换销量，将是晴翠府躲不开的魔咒，亦是所有高价拿地、低潮开盘的旧规项目的归宿。
在这里，掌牛哥还想给正在考虑这类楼盘的购房者，给予两条忠告：
一是价格要足够笋，二是尽量选择现房。
毕竟，开发商都在做亏本买卖了，购房者得学会最大化自己的利益。
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