房屋租赁合同解除后，守约方有减损义务吗？| 至正-案例分析

承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人是否负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务？出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失是否应予支持？本文结合一则具体案例进行分析。该案例入选“人民法院案例库”。

案 情

（2020）沪02民终3179号

审判长 卢薇薇

审判员 王晓梅

审判员 陈 俊

2018年，某商业公司（甲方）与某文化传媒分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方。双方租赁合同中详细约定租期、租金保证金、滞纳金、违约金等事项。乙方逾期支付租金、管理费等超过30天的，甲方有权以书面方式解除合同，甲方有权没收租赁保证金用以冲抵违约金。乙方应于租赁合同终止之日起5日内，将房屋恢复原状交还甲方。乙方违约的，无论何种原因，交还期限届满之次日起，乙方仍未按合同约定交还房屋的，应按合同终止时房屋日租金、日管理费之和的双倍向甲方支付房屋占用使用费，直至交还完成。乙方交还期限届满后，房屋内的物品、附属设施设备、装修装饰等未清空或拆除的，则甲方有权采用约定的方式收回租赁房屋，因此产生的费用均由乙方承担，且甲方有权追偿。

双方于2018年11月1日交接房屋，某文化传媒分公司随后进行装修。其间，因某文化传媒分公司仅支付部分租赁保证金而未按约支付剩余租赁保证金、租金及管理费，某商业公司催讨未果后于2019年1月31日发函告知于当日解除合同。该解除函于当日送达某文化传媒分公司，其中用加黑字体告知某文化传媒分公司应于5日内交还房屋，交还期限届满后，尚未搬离、拆除的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为某文化传媒分公司放弃了遗留物品的所有权，某商业公司有权自行处置，由此产生的费用，均由某文化传媒分公司承担。

某商业公司向一审法院起诉请求判令：1.租赁合同于2019年1月31日解除；2.某文化传媒分公司与某文化传媒公司共同支付此前欠付的租金、管理费；3.某文化传媒分公司与某文化传媒公司按照双倍租金、管理费标准支付自2019年2月至实际迁出之日止的房屋占有使用费；4.某文化传媒分公司与某文化传媒公司支付相当于四个月租金、管理费标准的违约金；5.某文化传媒分公司与某文化传媒公司支付逾期付款滞纳金。

某文化传媒分公司、某文化传媒公司辩称：某商业公司已经发函要求解除合同，完全可以继续对外招租，所以对扩大损失某文化传媒分公司、某文化传媒公司不认可。

裁 判

一审法院经审理后判决：一、某商业公司与某文化传媒分公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月31日予以解除；二、某文化传媒分公司应在判决生效后十五日内支付某商业公司至2019年1月31日的租金、物业管理费285,943.89元；三、某文化传媒分公司应在判决生效后十五日内支付某商业公司自2019年2月1日至2019年11月8日的房屋占有使用费1,766,497.80元；四、某文化传媒分公司已支付给某商业公司的租赁保证金102,331.25元，作为违约金归某商业公司所有；五、某文化传媒分公司应在判决生效后十五日内支付某商业公司滞纳金78,072.97元 ；六、某文化传媒公司对某文化传媒分公司上述支付义务承担连带责任；七、驳回某商业公司其余诉讼请求。

某文化传媒分公司、某文化传媒公司不服一审判决，提起上诉。

上海二中院经审理后判决：一、撤销一审判决；二、确认某文化传媒分公司与某商业公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月31日予以解除；三、某文化传媒分公司应在判决生效后十五日内支付某商业公司自2018年11月1日至2019年1月31日的租金、物业管理费285,943.89元；四、某文化传媒分公司应在判决生效后十五日内支付某商业公司自2019年2月1日至2019年2月28日的房屋占有使用费95,314.63元；五、某文化传媒分公司应在判决生效后十五日内支付某商业公司违约金306,593.75元(已扣除租赁保证金102,331.25元)；六、某文化传媒分公司应在判决生效后十五日内支付某商业公司滞纳金78,072.97元；七、某文化传媒分公司对上述第三、第四、第五项判决的支付义务不足以承担的，由某文化传媒公司承担；八、对某商业公司的其余诉讼请求不予支持。

评 析

法院生效裁判认为，本案双方当事人对《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除均无异议。本案的主要争议焦点为：某商业公司是否负有在合同解除后及时收回系争房屋的减损义务，以及何时为某商业公司应采取减损措施的时间点？

租赁合同多处约定承租人逾期交还房屋的，某商业公司有权收回房屋并约定处置费用由承租人负担。某商业公司作为专业经营商业地产租赁的公司，对于承租人逾期交还房屋的预见性较高。某商业公司在解除合同时，对系争房屋内的装饰装修、物品存放情况应知晓并明了，其在法院审理中抗辩因避免与某文化传媒分公司因装修的财产产生争议而未自行收回房屋，显然与合同条款设置及其解除合同时的主张相悖。诉讼中，某商业公司依据合同约定的双倍租金、管理费标准主张长达10个月的房屋占有使用费，可能存在追求高额对价的利益驱动。系争房屋的装修尚未完工，且某商业公司自2019年1月采取停电措施直至2019年11月。其间，某文化传媒分公司亦未实际占用系争房屋。某商业公司如在发出解除函后自行收回房屋，并无太大障碍。且某商业公司在一审法院审理期间自行收回了系争房屋，而系争房屋空关期间的状况并未发生变化，亦证明其在此前就可自行收回房屋。为防止损失扩大，某商业公司在合同解除后应及时收回房屋，实现资源充分流转利用。

租赁合同约定，租赁合同期限届满之日或者因其他原因而终止之日起5日内，为某文化传媒分公司向某商业公司交付房屋的期限。逾期未交还的，某商业公司应及时自行收回。某商业公司作为专业的商业地产租赁公司，在合同中约定了自行收回房屋的条款，其对于自行收回房屋具有一定的便利性及专业性。其次，在此期间恰逢春节，收回系争房屋存在人力物力方面客观限制。综合以上因素，法院酌情确定2019年2月28日前应为某商业公司收回系争房屋的合理期间，系争房屋此后的空关损失系某商业公司未及时采取减损措施而产生的扩大损失，应自行负担。

责任编辑 | 翟珺

版面编辑 | 周彦雨