中铁建花语璟云取得规证，同质化小户型硬刚通州楼市

北京进深 徐迪 6月23日，中铁建花语璟云户型图流出。

94㎡三居、主力110㎡三居、124㎡四叶草。

94㎡三居↓

94㎡三居两卫，位于3#楼东边户、4#楼西边户，5#、6#楼两侧边户，共52套，户型占比26%。

南向两开间，通面宽内嵌阳台，客厅接侧边飘窗形成270度转角视野。

北边次卧侧边飘窗，书房封入了设备平台。

总赠送面积接近12㎡，建面使用率超过91%。

对比隔壁招商云璟揽阅89三居户型，格局类似，花语璟云阳台面积大，云璟揽阅飘窗面积大，整体赠送面积差不多。

主力110㎡三居↓

110㎡三居两卫，分布在1#，5#、6#中间户，3#中间和西边户，4#东边户。

共94套房源，户型占比47%，为小区主力户型。

南向三面宽，户型方正，客餐厨等宽，独立家政间。

把阳台+侧边飘窗的转角配置放在了主卧。

公卫放在入户门后边，远离卧室，动静区分离。

总赠送面积约13㎡，建面使用率91%。

124㎡四叶草↓

顶配124㎡四居，全部集中在2#楼，共56套。这栋楼是小区唯一的小高层楼栋，首层架空。

经典四叶草格局，110户型基础上，入户门后边的卫生间加进设备平台，建面超过10㎡，做成舒适面积的小卧室。

公卫放到主卧与北次卧之间，干湿分离，但这个设计也出现了入户门正对厕所门的问题。

124户型赠送总面积约14㎡。

虽然赠送面积高于94和110户型，但因为所在的小高层产品得房率本身要低于洋房产品，所以124户型实际得房率仅有88%左右，比两个小面积户型要低一些。

项目已于上周五取得规划许可证，在进度上还是比较赶的。

花语璟云所在地块由中铁建地产7.755亿元摘得，楼面价3.58万元/㎡，溢价率21.94%。

隔壁是招商云璟揽阅，不远处还有金隅花溪云锦。

通州这三个新盘的案名皆占了云字，产品上也不乏相似之处，都是为“好房子”量身打造。

三个项目合计为北京城市副中心供应了近千套四代宅。

范围再放大，八里桥朝棠揽阅户型图也出了，还有副中心站8合1地块，花语璟云可谓前有劲敌，后有追兵，项目规模也不大，中铁建地产显然无心恋战。

时隔3年再回北京，中铁建地产拿出了高端产品系“花语”，在副中心落下一子。

在它旁边的另外两朵“云”，招商云璟揽阅楼面价是2.86万/㎡，金隅花溪云锦楼面价2.5万元/㎡。

这两个项目的销售指导价都是6.2万/㎡。

而花语璟云的楼面价是3.58万/㎡，售价要定到多少才能平衡成本和流量？在这个2万平米的迷你社区里，它炫技空间实在有限。

从进度来看，花语璟云完全没有避基锋芒的意思。

4月29日拿地，5月15日成立项目公司，5月20日公示总平图。

招商云璟揽阅虽已开盘3个多月，但从网签情况来看，还有近六成房源大约200套待售。

金隅花溪云锦更是才开盘3天，还没开始转网签，官宣首开劲销166套、揽金11.3亿元。

云璟揽阅指导价是6.2万/㎡，成交均价5.9万/㎡。

想在两大新盘中截流，中铁建花语璟云拿出了一套小户型豪宅的设计方案。

被迫退线，拉高容积率

项目建设用地约1.27公顷，总建筑规模约3.38万㎡，其中地上计容建面2.17万㎡，容积率1.7。

规划6栋4-16F住宅楼，另有3栋配套楼、机动停车位247个。

1.7的容积率原本是项目卖点之一，但因为地块南向有遮挡，楼栋距离用地红线过远，导致小区实际容积率被拉高。

当然，相较云璟揽阅和花溪云锦2.2的容积率，花语璟云还是更加低密。

楼栋朝向偏西南，楼间距比较宽裕，南北两侧楼栋距离用地红线较远，减少了临街感，但是东西临街楼栋退线只有两三米。

南侧退线距离为什么这么远？

从平面图来看，东南角方向有一栋80.17米高的建筑，按照1.2倍的楼间距要求，至少需要96.204米的距离。

东南角6#楼退到红线内12.16米的距离，才能勉强能满足楼间距要求。

但是这么一来，小区东南角空出一大片，尽管做了雨水调蓄池和化粪池等，还是造成了不少面积的浪费。

花语璟云项目建筑控高45米，局部弹性49.05米。

受容积率指标限制，6栋住宅楼中，仅有西北角2#楼做到了45米的限高。西单元14层，东单元16层，整个首层都做了架空层。

其余5栋均为11层以下洋房产品：1#楼为5F/7F；3#楼5F；4#楼10F；5#、6#楼为11F，6#西边两个单元为4层洋房。

依托通州最低的容积率，花语璟云打造了通州罕有的4层洋房，仅两个单元16套，单套面积100㎡左右，中铁建似乎想做出一个反主流的小户型豪宅社区。

项目总共有202户，平面图上没标注面宽和进深数值，大概测算下来面积段在100-120㎡区间，层高3米+。

而云璟揽阅有大约一半的房源是90平米以下户型。

或许出于总户数不多的考量，花语璟云放弃了90平以下纯刚需户型，集中精力做好100-120平米面积段，也是尽量与隔壁项目产品定位做出差异。

小区设有两处人行出入口：西南口连接下沉庭院；西门进来是的物业用房+邻里中心。

架空层、会所、邻里中心一应俱全。

公区上与云璟揽阅相比略胜一筹。

云璟揽阅虽然没做下沉庭院，但在小区西南角也做了下沉商业，另有2000平米核心花园。

得房率BUFF三件套，100㎡送11.8㎡

室内扩容空间方面，南向有通面宽跑道式阳台，进深1.5米；北面有设备平台；部分端户房源有侧边飘窗。

整体赠送尺度不输隔壁云璟揽阅。

云璟揽阅的赠送面积已经达到10%红线上限，中铁建梨园项目加赠后得房率预计也在95%以上。

以6#楼为例，端户100㎡，南阳台送5.8㎡，飘窗3.5㎡，设备平台2.5㎡，合计赠送11.8㎡；

中间户110㎡，阳台送7.5㎡，设备平台2.5㎡，合计赠送10㎡。

3#楼有建面110左右的端户房源，赠送尺度更大一些，户型格局预计和云璟揽阅差不多。

三面宽南北通透，客餐厨一体，主卧270转角采光，厨房面积很大。

补仓北京，高溢价拿下网红地块

项目开发主体北京弘邑置业有限公司，注册资本2000万元，由中国铁建房地产旗下中铁房地产集团北方有限公司100%持股。

此次拿地，一定程度上透露出了中铁建地产重回北京的信号。

2024年，中国铁建房地产集团有限公司（简称“中铁建地产”）营收466.46亿元，同比下降26.3%；净利润12.42亿元，同比下降7.7%。

中国铁建房地产业务2024年销售金额951.45亿元，在全国房企中排名第13位。

2024年9月，孙洪军接替李兴龙，正式出任中铁建地产董事长。

公开资料显示，孙洪军，曾任中铁建设集团副总经理兼房地产公司董事长，2021年3月，孙洪军被任命为中铁建设集团有限公司党委副书记、董事，并作为总经理人选。2024年8月，任中国铁建地产党委副书记、副董事长（主持党委、董事会工作）。

尽管在年报中，提到的房地产业务重点布局城市包括北京，但近两年来，中铁建地产并没在北京拿地。

它上一次在北京拿地还是2022年5月，中铁建地产联合大悦城以23亿元的底价摘得昌平北七家地块，开发了宸悦国际，当年9月底开盘，2023年售罄，成交均价5万/元左右，2024年10月底完成交付。

截至2024年底，中铁建地产计划总投资额排名前十的项目中，离北京最近的仅有天津和雄安的三个项目，其余均位于长三角、珠三大角以及西南区域。

补仓北京，花语璟云3万多平米的总建筑规模，恰是一次风险可控的选择。

花语璟云所在6007地块曾与云璟揽阅所在的6001地块捆绑出让，当时编号为0133，是一幅多功能用地。

6001建面不到3.5万㎡，0133建面接近4万㎡，相当于做个商办项目，配建个住宅。

最终，只有6001住宅地块单独上架，被招商蛇口以底价9.92亿元摘得，开发为云璟揽阅。

而0133多功能用地则摇身一变，成为6007地块，被众多房企角逐，最终由中铁建地产以3.58万元/㎡的单价拿下。

此时的6007地块，随编号一同调整的还有：

1、用地性质：F3其他类多功能用地→R2二类居住用地；

2、用地规模：由1.29公顷调降至1.27公顷；地上建面则由3.99万平方米调降至2.16万平方米；

3、建筑高度：取消60米上限，统一调整至45米限高；

4、容积率随之发生巨大变化，由原来的3.08，骤降至1.7。

比云璟揽阅2.17的密度还低，在整个通州，这个容积率的纯住宅用地不多。

出让文件中，关于通州梨园6007地块的建筑设计还提出了若干要求：

外墙材料宜采用真石漆、面砖等材料，鼓励采用干挂式外墙材料。鼓励建筑立面采用节能效果较好的外墙材料，东西向主要房间外窗应采用外遮阳构造。

建筑色彩上依据上位规划，规划范围位于暖色相、低艳度、中明度色彩控制区，配套建筑可适度提高艳度、降低明度。

鼓励坡顶和屋顶绿化，允许平顶以退台或构件简单处理。

地块位于九棵树街道，北京城市副中心0303街区，地处东五环至东六环之间，紧邻地铁梨园站。

作为通州区早期发展起来的居住区，梨园板块周边医院、学校、商场、公园等生活配套成熟，有梨园主题公园、通州云景公园、中医药大学东直门医院(通州院区)；梨园镇中心小学、史家小学(通州分校)、育才学校；贵友大厦(通州店)等。

板块内新盘较多，能建京玥兰园、招商璀璨公元、新城基业颐瑞府，还有刚开盘的云璟揽阅等，指导价均为6.2万/㎡，实际成交价都不到6万。

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