房屋已售却被再次转卖，法律如何保护在先购房者？律师解读

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全款买房入住 10 年，房子却突然登记在别家公司名下？这起 “一房二卖” 纠纷中，法院为何判定第二份合同无效？专业律师带您穿透案件迷雾，看懂背后的法律逻辑。

一、案情梳理

（一）购房过程一波三折

2007 年，购房者陈磊在甲公司开发的 A 派公寓尚未竣工时，便与项目负责人周明达成购房意向，预定一号房屋 。此后 4 年间，陈磊通过银行转账 28 次向周明支付 428 万元，另以现金支付 333,525 元，累计付清 461.3525 万元房款 。2011 年 12 月 18 日，陈磊与甲公司第一分公司签订《A 派公寓认购协议书》，同日拿到由甲公司盖章的《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议 。协议约定房屋单价 24,737.40 元 /㎡，总价 461.3525 万元，交房时间为 2010 年 12 月 31 日，房产证应在交房后 24 个月内办理 。当月，陈磊顺利入住一号房屋，并持续缴纳水、电、物业等费用。

（二）房屋权属突生变故

2014 年 2 月 6 日，甲公司与乙公司签订合同，将包括一号房屋在内的 41 套房产以单价 9653.62 元 /㎡、总价 180.04 万元的价格出售 。2015 年 2 月 13 日，一号房屋过户至乙公司名下 。陈磊发现后提起诉讼，主张甲乙两公司恶意串通，该交易严重损害其权益：一是房屋售价明显低于市场价，且乙公司未实际付款；二是甲公司原负责人周明同时在乙公司担任监事，两公司存在人员混同 。

（三）法庭上的激烈交锋

原告主张：陈磊请求法院确认甲乙公司关于一号房屋的买卖合同无效 。他提交认购协议、付款记录、居住证明等证据，证明自己才是房屋实际购买人 。

被告抗辩：甲乙公司辩称陈磊提交的收款确认书公章系伪造，其向周明的转账实为借款；且陈磊购房时房屋处于查封状态，原合同本身无效 。乙公司还提出，该交易是为结算与甲公司的合作收益，因甲公司欠款才未支付房款 。

关键证据：经法院委托鉴定，确认认购协议和收款确认书上甲公司第一分公司的公章真实 。此外，法院查明周明曾担任甲公司法定代表人、唯一股东，后任乙公司监事，两公司存在人员关联 。

二、案件分析

（一）合同效力的法律认定

原告购房行为的合法性：陈磊与甲公司第一分公司签订的认购协议、收款确认书真实有效，结合长期居住事实，可认定其为房屋实际买受人 。虽主合同未签字盖章，但认购协议及付款行为已构成实质交易 。

第二份合同的恶意串通判定：

价格异常：乙公司购房单价不足市场价的 40%，且未实际支付房款，明显违背市场交易常理 。

人员关联：周明同时在两家公司担任重要职务，足以证明两公司对房屋已售情况知情 。

交易目的存疑：乙公司称交易为结算收益却无书面协议，且未主张收房，进一步证实交易缺乏真实性 。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，恶意串通损害第三人利益的合同无效 。本案中，甲乙公司行为符合该情形。

（二）法律依据解析

法院适用《合同法》第五十二条及《民法典时间效力规定》，核心在于审查合同签订时当事人的主观恶意和客观损害后果 。即便房屋曾被查封，也不影响对恶意串通事实的认定，因为查封期间的处分行为仅影响物权变动，不直接决定合同效力 。

三、裁判结果

法院经审理认定，甲乙公司签订的房屋买卖合同系为解决内部合作问题，不存在真实交易目的，且明知房屋已售仍进行处分，构成恶意串通损害第三人利益 。最终判决：甲乙公司于 2014 年 2 月 6 日签订的关于一号房屋的买卖合同无效 。

四、案件启示

（一）购房者避坑指南

强化产权核查：购房前通过不动产登记中心查询房屋查封、抵押情况，避免购买存在权利瑕疵的房产 。

规范付款流程：房款应直接支付至开发商对公账户，保留转账凭证并注明款项用途，避免私人代收 。

及时办理登记：签订合同后尽快办理网签备案，条件允许时及时过户，防止 “一房二卖” 风险 。

（二）企业合规警示

避免人员混同：关联公司应保持人员独立，防止因身份重叠引发交易效力争议 。

规范交易流程：涉及房产交易需确保价格公允、款项结清，并留存书面协议，避免事后纠纷 。

（三）法律风险提示

“一房二卖” 纠纷中，合同效力认定与当事人举证密切相关 。无论是购房者还是企业，遇到类似问题应及时咨询专业律师，通过法律途径固定证据、维护权益，避免陷入漫长的诉讼困境。若您有相关法律疑问，欢迎私信获取一对一解决方案！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）