卖房人拒不协助过户怎么办？律师解读合同附随义务履行规则

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在不动产交易领域，购房人支付全部价款却长期无法完成产权登记的情况屡见不鲜。本案中，当事人历经十八年仍未能取得房屋产权证，期间涉及原出卖人拒绝协助、第三人主张权利等复杂情形。作为专业法律人士，本文将基于事实证据与法律规定，深入剖析案件争议焦点及裁判逻辑，为同类纠纷提供专业参考。

一、案情梳理

（一）房屋交易的初始履行

2005 年 8 月 29 日，赵峰与陈辉签订《买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，约定以 42 万元的价格受让陈辉名下一号房屋及附属地下室 。合同签订当日，赵峰依约支付 1 万元定金，并在签约后完成全部价款支付。陈辉亦履行房屋交付义务，且于同年 9 月 1 日完成 “乡产权证明” 过户登记，赵峰自此实际占有使用该房屋长达近二十年 。

（二）产权过户争议产生

2023 年 6 月，涉案房屋具备办理正式不动产权登记条件。赵峰依据合同约定，要求陈辉履行协助办理产权过户手续的义务，却遭陈辉以支付 50 万元 “协助费用” 为条件予以拒绝 。陈辉抗辩称，其已完成 “乡产权证明” 过户义务，且根据相关政策，正式产权证仅向原拆迁安置户办理，赵峰作为非安置对象无权要求其协助。与此同时，陈辉之女陈悦以房屋共有人身份介入诉讼，主张其作为原拆迁安置人对房屋享有权益，未经其同意的房屋买卖行为应属无效，拒绝配合过户 。

（三）诉讼参与方主张

赵峰诉讼请求：

判令陈辉办理房屋产权登记，并协助将产权过户至其名下；

若陈辉拒绝履行，请求甲公司协助办理产权登记；

要求陈辉支付违约金 1 万元，并赔偿律师费损失 5 万元；

诉讼费用由陈辉承担 。

陈辉抗辩理由：

赵峰签订合同时已知悉房屋为乡产权性质，且 “乡产权证明” 已完成过户，合同义务已全面履行；

依据现行政策，正式产权证办理对象仅限原拆迁安置户，赵峰不具备办理资格；

其未违反合同核心条款，不构成违约 。

甲公司陈述意见：作为房屋开发主体，仅负责按政策要求收集材料，涉案房屋作为安置房，只能为原被安置人陈辉办理产权证，无法直接协助赵峰完成登记 。

陈悦主张内容：涉案房屋系拆迁安置房，其作为原被安置人对房屋享有法定份额，父母未经其同意擅自处分房屋的行为，违反法律规定，应属无效，故不同意将房屋过户至赵峰名下 。

（四）法院认定事实

房屋权属来源：2004 年，陈辉家庭因拆迁获得三套安置房（一号、二号、三号房屋），被安置人员包括陈辉、陈悦、陈辉配偶及陈辉母亲。家庭内部通过《房屋产权认定书》明确一号房屋产权归属陈辉 ；

合同履行证据：赵峰持有陈辉与甲公司签订的原始购房合同，且已实际支付全部购房款并持续占有使用房屋近二十年。陈辉配偶在微信沟通记录中对房屋买卖行为知情且未提出异议；

争议焦点证据：陈悦提交的《家庭房产分割协议》签署于诉讼期间，内容与早期家庭内部产权约定存在明显矛盾，且在长达二十年的房屋交易履行过程中，陈悦从未就房屋买卖行为提出任何异议或主张权利 。

二、案件分析

（一）合同效力与处分权认定

合同法律效力：赵峰与陈辉签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条之规定，应认定为合法有效 。

房屋处分权判定：尽管陈悦主张共有权，但根据房屋原始登记及家庭内部产权约定，陈辉对一号房屋享有处分权。赵峰在交易过程中支付合理对价，且无证据表明其知晓交易存在权利瑕疵，符合《民法典》第三百一十一条关于善意取得的构成要件，依法应受法律保护 。陈悦于诉讼期间提交的分割协议，存在恶意串通损害第三人利益之嫌，法院依法不予采信 。

（二）各方责任界定

陈辉违约责任：根据合同约定，陈辉负有协助赵峰办理房屋产权登记的义务。其拒绝履行协助义务并索要额外费用的行为，已构成根本违约。依据《民法典》第五百七十七条、第五百八十四条之规定，陈辉应向赵峰赔偿因违约造成的实际损失，包括合理的律师费用 。

甲公司协助义务：甲公司作为房屋开发建设单位及初始登记义务人，虽无法直接为赵峰办理产权登记，但依据相关政策及合同相对性原则，应按规定将房屋产权先行登记至陈辉名下，为后续产权转移登记创造条件 。

陈悦主张的不成立性：陈悦未能提供充分证据证明其权益在房屋买卖时已受到侵害，且长期未行使权利，其主张缺乏事实与法律依据，依法不应得到支持 。

（三）法律依据阐释

合同履行相关规定：《民法典》第五百零九条明确规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚信原则履行协助等附随义务。陈辉拒不协助办理过户的行为，明显违反合同约定与法律规定；

损失赔偿认定：根据《民法典》第五百八十四条，违约方赔偿损失范围包括合同履行后可以获得的利益，且合理的律师费支出属于可预见的损失范畴，应由违约方承担；

善意取得制度适用：赵峰在交易中符合善意取得构成要件，其物权期待权应优先于陈悦的共有权主张，从而保障交易安全与市场秩序 。

三、裁判结果

经审理，法院作出如下判决：

甲公司应于判决生效之日起三十日内，配合将一号房屋产权登记至陈辉名下；陈辉应在取得不动产权证书后三日内，协助赵峰办理产权过户登记手续 ；

陈辉于判决生效后七日内，向赵峰赔偿律师费损失 5 万元；

驳回赵峰的其他诉讼请求 。

四、案件启示

（一）购房者风险防范建议

强化产权尽职调查：在不动产交易前，应通过不动产登记机构、拆迁安置主管部门等官方渠道，全面核查房屋产权性质、是否存在权利负担、是否属于限制交易范围等关键信息；

完善合同条款设计：合同中应明确约定产权登记办理的时间节点、违约责任、费用承担方式等内容，特别针对可能出现的共有权人、政策限制等风险，设置相应的保障条款；

注重证据留存管理：妥善保存购房合同、付款凭证、沟通记录、产权文件等证据材料，为后续可能发生的纠纷处理提供充分的事实依据 。

（二）卖房者合规经营指引

严格履行合同义务：应按照合同约定全面、诚信地履行协助过户等义务，不得借故拖延或额外索取费用，避免承担违约责任；

明晰产权共有状况：涉及共有房产交易时，务必取得全体共有人的书面同意，确保交易行为合法有效，防范法律风险 。

（三）第三人权利救济要点

及时行使权利主张：发现自身权益可能受到侵害时，应在法律规定的诉讼时效内积极主张权利，避免因怠于行使权利而丧失胜诉权；

提供有效证据支撑：主张权利时需提供充分、合法、有效的证据，以证明其对房屋享有合法权益，否则将承担举证不能的法律后果 。

不动产交易涉及复杂的法律关系与权利变动，无论是交易主体还是利害关系人，均应增强法律意识，依法维护自身合法权益。若您在不动产交易过程中遇到法律问题，欢迎随时咨询专业律师，获取针对性的法律解决方案。

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