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项目地块位于后沙峪核心区域，地理位置得天独厚。西侧紧邻温榆河和京承高速，北侧靠近机场北线，东侧有友谊医院等优质医疗资源，周边环抱温榆河湿地公园，生态环境优越。同时，距离祥云小镇仅10分钟车程，商业、教育、医疗等生活配套一应俱全，为高端改善型居住需求提供了强有力的支持。

项目地块总用地面积超过17万平方米，地上容积率仅为1.1，低密度属性极为突出。这种规划不仅为打造高品质住宅提供了充足的空间，也为园林景观设计和居住舒适度奠定了基础。大体量的开发空间使得多样化的产品形态成为可能，例如南侧和西侧的公园和湖景复式设计，北侧的大平层产品等，都将为项目注入更多高端属性。

【项目基础信息】

项目名称：懋源云纪

项目位置：顺义区中央别墅区后沙峪

占地面积：17.11万

拿地时间：2024年9月

产权年限：70年

开发商：北京懋源房地产开发有限公司

容积率：1.05(低密度)

得房率：100%

指导价：6.1万左右(具体以开盘为准)

车位数量：1018个

楼栋户数：16栋洋房，119栋双拼别墅，15栋独栋别墅，共计573户。

产品户型：平墅215-425平米，双拼别墅540-785平米，独栋别墅600-800平米。

【社区楼栋分布图】✨✨北京顺义懋源云纪✽✽✽✽

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【规划设计】

- 住宅规划：小区西北边缘设有16栋11层高的洋房，西南侧有3栋联排别墅，15栋独栋别墅错落分布，其余为双拼别墅。为减少噪音影响，北侧安排了6栋11层高的洋房作为隔音屏障。

- 配套规划：东南角0105地块将建设9班幼儿园，建筑面积约5232平方米；东南侧0106地块规划为1.17万平方米的商业用地，将建成两栋二层（部分三层）的社区商业中心。

面积段：主力220-440m，一层下跃户型带私家庭院。

空间亮点：270°环幕，3.5米外置阳台，西侧临河户型配备超大转角露台，可俯瞰温榆河公园景观;空中私家花园50-100平不等；

社交化公区：约80mLDKB一体化空间(客厅+餐厅+厨房+阳台)，满足家庭聚会与商务宴请;

酒店式套房：主卧套面积超50㎡，含独立更衣间、双台盆卫浴、全景飘窗，部分户型配置私人书房。

户型分布示意图

产品细节：从「硬件堆砌」到「场景运营」的范式突破

（一）平墅：城市精英的「云端行宫」

面积段：主力215-310㎡，部分端头复式达425㎡，一层下跃户型带私家庭院。

空间亮点：

270°环幕阳台：西侧临河户型配备超大转角露台，可俯瞰温榆河公园景观；

社交化公区：约80㎡LDKB一体化空间（客厅+餐厅+厨房+阳台），满足家庭聚会与商务宴请；

酒店式套房：主卧套面积超50㎡，含独立更衣间、双台盆卫浴、全景飘窗，部分户型配置私人书房。

（二）双拼别墅：「合而不密」的家族社交场
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面积段：标准双拼540-675㎡（地上3层+地下2层），方形双拼580-785㎡，共计122户。

产品创新：

「去合院化」设计：不同于传统合院的围合式布局，双拼采用「前后脱开」的独立楼栋，间距达10米以上，提升采光与通风效果；

立体庭院系统：地上庭院面积超90㎡，下沉庭院引入自然光井，形成「地上花园社交、地下私享空间」的分层体验；

层高优势：首层4.2米、标准层3.3米，地下层高3.6米，可打造挑空客厅、星空酒窖等功能区。

（三）独栋别墅：二十载难遇的「隐贵孤品」

稀缺性：北京自2016年禁批独栋用地后，新盘中的独栋产品堪称「绝唱」。懋源·云纪规划15栋独栋，面积600-800㎡，其中最西南角的2-51#楼为「地上1层+地下2层」设计，层高4.6米，配备私属花园与独立车库。

配套价值：「1公里生活圈」的全维覆盖

（一）教育：12年国际化教育链

项目配建9班幼儿园，步行5分钟可达北京鼎石学校（K12一贯制国际学校）、ISB国际学校，10分钟车程覆盖北京四中顺义分校、后沙峪中心小学等公立名校，满足不同教育需求。

（二）商业：「双商圈+社区商业」互补
社区商业：东侧1.17万㎡商业规划生鲜超市、咖啡厅、健身房等，预计2026年开业；

区域商圈：10分钟可达中粮祥云小镇（20万㎡开放式商业）、后沙峪山姆会员店，20分钟抵达未来科学城商圈（含北京最大山姆会员店），实现「日常采买+高端消费」全覆盖。

（三）生态：「一河双园」的自然馈赠

西侧紧邻温榆河公园（规划面积约30平方公里，相当于42个颐和园），内有滨河步道、湿地景观、儿童乐园；向南1公里为罗马湖休闲区，集环湖绿道、网红餐饮、艺术空间于一体，是家庭周末活动的理想场所。

（四）医疗：三甲医院保驾护航
5公里内有北京友谊医院顺义院区（三甲综合医院）、和睦家诊所，为业主提供中西医结合的高端医疗服务。

稀缺价值：三重「不可复制性」定义收藏级资产

1. 地段稀缺：中央别墅区核心区土地供应枯竭，近五年仅出让3宗低密地块，懋源·云纪是其中唯一规划独栋产品的项目；

2. 规划稀缺：0.18生活密度、90%绿地覆盖率，在北京六环内别墅项目中绝无仅有，且未来难再复制；

3. 产品稀缺：15栋独栋、119栋双拼，构成北京近年最大规模的纯低密墅区，尤其独栋产品成为「禁墅令」下的「绝版孤品」。

从土地价值看，项目2024年9月以43.2亿元底价摘地，综合楼面价约2.67万元/㎡，销售指导价6.1万元/㎡（可浮动10%），对比周边二手房（挂牌价8-10万元/㎡），具备显著的价格优势与增值空间。

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