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苏州常熟【开发大院】

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——开发大院营销中心

这是一个比较“小众”的新项目，主要体现在：

1、40年产权的商业独栋，商用水电（交付时带光伏发电）、能通天然气；

2、体量小，一共只有30套；

3、面积大，清一色是560㎡的独栋，不过单价很低，目前有消息称单价可能在1万2左右，毛坯交付。（具体以售楼处为准）

预计在6月8号开展厅，8、9月份的时候拿出来卖。

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项目位于金沙江路18号，也就是原来常熟大酒店位置，目前常熟大酒店已经被围挡围起来正在拆迁。

从位置上来说，这里算是常熟真正的市区核心，边上就是常熟市政府所在地，从这里往印象城、往虞山、往世茂等板块都非常方便。

项目仅有一种产品——建面约560平的独栋，地上4层不带地下室，顶楼带露台，一个露台就有差不多约128㎡。

至于户型布局就不给大家多做介绍了，反正基本上无论怎么折腾都有足够的空间。我看了下原始结构图，后期完全可以根据自己的喜好来做调整。

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关于项目的介绍，大概就到这里，如果大家有什么想问的，可以直接添加工作人员的微信进行详询。

在常熟，这种商墅，算是一个比较新鲜的品种。在每年全国商业地产中，占比也仅有1%。

这种产品，在别墅居住功能的基础上，又叠加了办公及商业功能，优缺点都比较明显：

1、性价比高：首先，商墅价格要低于住宅属性别墅，这在最初的定位时往往就是毫无争议的；像开发大院，单价1.2万每平，要远低于周边的住宅产品。

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2、不限购也不限贷：商业别墅属于商业地产，通常不在限购范围内，也不限贷。当然，常熟本身也不限购，随便买。

3、配套设施齐全：许多商业别墅内部配套设施非常齐全，空间宽敞，并且有安装天然气，与普通住宅并无太大差别，通常周边商业配套设施比较齐全，生活方便。

4、功能性强：由于禁墅令，纯住宅属性的别墅地块很久都没有出让了，并且普通别墅无法实现住宅的多元化使用，因此，商墅——由商业和别墅形成商住两宜的空间，可以满足使用者的居住和商业需求。

所谓成也萧何，败也萧何。商墅的优势也是它的劣势所在。

1、产权年限较少：商业别墅因为属于商业用地，因此房屋产权年限通常为40年或50年，开发大院的产权就是40年产权的。

2、生活成本较高：商业别墅因为其地块的商业属性，因此水、电、燃气等生活成本一律采用商业标准，生活成本相对较高。这也是开发大院采用光伏发电的原因之一。

3、贷款期限较短：商业别墅采用贷款购买的话，贷款期限相对较短，最长只能贷款10年，而且首付款至少需付50%。

4、不能上学：因为商墅的本质是商业，无法享受上学等社会资源的配套，就算是位于市中心与名校相邻，购买后孩子也无法凭借它上学。

因此，商墅的客群画像相对比较固定——

他们在城区已经有房，甚至有了改善型住房，手上也有一定的积蓄，想买一套别墅，但是由于种种考虑，不能直接购买住宅属性的别墅，这时候商墅就主动填补了这一需求。

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朋友圈频频出现低价工抵房，工抵房与商品房到底有什么区别呢？

1. 两者的定义不同

工抵房

开发商因资金不足，将未售出的房产抵押给工程方（如施工方、材料供应商等）用于抵偿债务（工程款、材料款等）。这类房产本质是开发商的“抵账资产”，产权可能已转移至债权方名下。

商品房

开发商合法建造并通过正常市场渠道销售的住宅或商业房产，

购房者直接从开发商或其代理商处购买，产权明确归属于购房者。

2. 购买渠道不同

工抵房

需通过债权方（如施工方、材料商）购买，可能涉及三方协议（开发商、债权方、购房者）。部分工抵房可能由开发商代售，但需明确产权归属。

商品房

直接通过开发商或正规代理商购买，签订标准《商品房买卖合同》，流程规范。

3. 价格差异

工抵房

通常价格低于市场价（约5%~20%），因债权方急于变现回款。但需注意是否存在隐藏成本（如税费、解押费用）。

商品房

按市场价销售，价格透明，但可能受开发商促销活动影响（如折扣、赠品）。

4. 产权风险

工抵房

若开发商未将房产解押或未完成产权转移，可能无法正常办理网签和房产证。若债权方存在纠纷（如多次抵押），可能导致交易失败或产权争议。需确认房屋是否已被备案至债权方名下。

商品房

产权清晰，开发商需具备“五证”（《预售许可证》等），交易完成后可正常办理产权登记。

5. 交易流程风险

工抵房

需与债权方签订协议，可能绕过开发商，导致后续维权困难。

若开发商资金链断裂，可能影响房产解押或交房。

需额外核实债权债务关系是否结清。

商品房

按政府监管流程操作，资金通常进入监管账户，风险较低。

6. 房屋质量与楼层选择

工抵房

可能为开发商未售出的尾盘，存在户型、楼层、朝向等缺陷，但并非绝对。

商品房

购房者可自由选择房源，开发商通常优先出售优质户型。

7. 合同签订方

工抵房可能与债权方或开发商签订合同，需明确责任划分（如交房、维修等）。

商品房直接与开发商签订合同，权责清晰。

购买建议：核实产权状态，要求查看《不动产登记证明》，确认房屋无抵押、无查封，且可正常备案。

选择正规渠道优先通过开发商购买工抵房，确保合同与开发商签订，避免“三方协议”纠纷。明确资金流向

 购房款应直接支付给开发商，并由开发商向债权方清偿债务，避免资金被挪用。

审查合同条款明确交房时间、违约责任、产权办理等细节，必要时咨询律师。

总结：工抵房价格优势明显，但涉及复杂的债权债务关系，风险较高，适合对房产交易流程熟悉、能承担一定风险的购房者；商品房流程规范、风险低，适合追求稳妥的普通购房者。无论选择哪种，均需严格审查房屋资质与合同条款。能承担一定风险的购房者；商品房流程规范、风险低，适合追求稳妥的普通购房者。无论选择哪种，均需严格审查房屋资质与合同条款。