2025鑫湾甲邸官方网站发布丨上海杨浦新江湾_鑫湾甲邸售楼处电话

上海杨浦新江湾【鑫湾甲邸】

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新江湾城芯｜鑫湾甲邸486㎡顶奢大平层首发：270°环幕江湾+云端露天花园，仁恒双物业护航！附官方预约通道！

鑫湾甲邸

杨浦新江湾城板块

少量建面约486㎡5房

不限购通燃气全屋智能精装

总价约2188万-3850万

10号线新江湾城地铁站0距离

楼下商业林立+4公园环绕+0距离学府

270°环幕视野+云端露天花园

样板房线上火热预约中

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项目基础信息

项目名称：鑫湾甲邸

所在区域：杨浦区新江湾城板块

在售面积：约486㎡

销售总价：约2188-3850万

首付比例：80%

物业类型：商办

产权年限：50年

梯户比:5梯6户

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层高:4.2米

总户数：54套

总楼层数：4-12层

车位比：1:1

停车费用：800元/月

物业公司：合景泰富+仁恒

物业费：15元/平/月

水电燃费用：6.07元/0.81元/4.83元

装修标准:16000元/平方

交付标准：奢装交付

交房时间:款清交付

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项目介绍

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【鑫湾甲邸】位于第三代国际社区的标杆区域——新江湾城核心位置，是一座涵盖高端豪宅项目嘉誉湾、26万㎡顶级综合集中性商业配套、生态甲级写字楼、五星级凯悦国际酒店及酒店式公寓、一线星级影院的43万㎡高端城市旗舰综合体。作为新江湾城核心区内唯一的旗舰商业，项目汇聚HYATTPLACE、生态甲级写字楼、高端商业、星级院线、私人会所、露天泳池……打造全球鼎级社交平台，仅供千户奢享。

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项目户型图及样板间照

以下为项目全套户型图

，时长02:20

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科技改变生活

德国摩根·用科技创变生活

智能调光:

极致空间体验，起夜模式、七星级调光系统

感应系统:

温湿度传感器、红外传感器、PM2.5传感器

温控系统:

可根据不同的天气，不同的房间，不同的需求调解不同房间的室温需求

电动窗帘：

窗帘缓缓打开，微笑迎接第一缕光辉

可视门禁:

智能可视对讲，来访可见轻松待客

wifi覆盖：

千兆覆盖，无缝切换，定时重启，专业级“AP”，全隐藏式安装更美观

巨璧执笔全心礼遇携手仁恒倾情献映

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基础服务

全能守护者24H物业管家服务定位维护服务用行动坚守常态化保障安全护航服务365天的严格值守

特色服务

贴心服务恰到好处的舒适

代收快递、外卖，送货上门、雨具、轮椅、血压仪等便民器具租借、重要节日业主礼品、活动、代叫出租车

高定服务

专属尊享服务

家政服务、室内大理石保养、室内绿化养护、室内水族维护

私享高定服务

咖啡、茶艺、简餐配送订制午、晚餐、屋顶花园冷餐会、BBQ、接送机、指定目的地及常规性接送服务

奢享限定服务

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新鲜蔬菜配送

提供迪士尼VIP贵宾通道及限量版产品贵宾优惠价、享受素斋馆VIP客户待遇

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项目优势

1、城芯绿肺天然氧吧

2与世界500强企业为伍，与高精尖人士为邻

3、整栋专为塔尖人士打造的高阶顶奢大平层

4、国际化低密度整体外立面高颜值区域

5、北上海成片豪宅区核心位置

6、0距离地铁、0距离商业、0距离生态、0距离学府、0

距离医疗的高定大平层

7、采用24H双物业管家式服务的项目

8、匠心打造云端私享露天花园

9、坐拥270度环幕视野500平大平层

10、汇聚国际顶尖品牌将时尚与奢华巧妙融入

项目板块介绍

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新江湾城板块作为第三代国际社区；板块定位东方新硅谷、国际智慧城拥有9.45平方公里的原生湿地，以及约15万方的新江湾湿地公园，堪称上海自然生态的一块“绿宝石”。

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上海四大国际社区

1986年古北

依托虹桥经济开发区，吸引首批国际人士居住

1997年碧云联洋

依托陆家嘴和金桥经济开发区，吸引外籍人士聚集

2005年新江湾城

依托五角场和复旦大学产业园，凭借市区唯一的天然湿地，吸引外籍人士和追求高品质生活的人群。

2008年森兰

森兰自贸区依托外高桥，进一步吸引外籍人士

一核三心聚力两带四轴串联

对杨浦区2.86平方公里中央活动区，江湾-五角场、控江路、滨江中北段三处公共中心地区，以及创新功能集聚区等特定政策地区郑滇确了发展指引。

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发展目标:高标准人民城市实践区、高能级科技创新引领区、高水平社会治理先行区高品质生态生活融合区

四大产业环绕世界级科创中心

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[湾谷科技园]

依托“复旦未来谷”实现科创能级提升；加速构建生命健康产业生态系统

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[尚浦领世]

北上海全新地标“双子塔”；最大型的高端多功能综合社区

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[创智天地]

灵感来自于美国硅谷的科技创新精神及巴黎左岸的创意文化理念，致力于建立知识型社区

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[杨浦滨江]

“一江一河”发展行业巨头纷纷落户更新区域封面

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项目配套

交通配套

自驾:两横三纵(两横:外环路高架、中环路高架三纵:南北高架、军工路高架，内环高架)

地铁:10号线新江湾城站上盖、20号线(规划中)

公交:1251、1256、538、1218、1226、1228、1682

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商业配套

悠方生活广场:0距离(不足百米)五角场商圈:3公里，车程10-15分钟

星汇广场、万达广场、百联又一城、合生汇、苏宁易购、侨福芳草地等铁狮门商圈:约1.9公里左右(即将落成约90万方的铁狮门商业综合体)

教育配套

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幼儿园:中福会幼儿园(约1公里)，本溪路幼儿园(约1.9公里)，延吉幼儿园(约1.4公里)

中小学:同济第一附中(约2公里)，上海杨浦德国学校(约1.5公里)，上海音乐学院实验学校(约882米)，上海复旦科技园小学(约2.2公里)项目3公里范围内，还坐落着包括复旦大学、财经大学等14所各类高等院校。

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生态公园：新江湾城拥有“沪上绿宝石”的美誉，板块内城区绿化覆盖率约达约60%;；人均绿化面积约26平米，是上海人均绿化面积的两倍，每5平方公里的城区，就约有1平方公里为公共绿化;

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板块内四大主题公园环绕，

1新江湾城公园

2极限运动公园

3安徒生童话乐园

4湿地公园

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医疗配套

三甲医院:上海长海医院(约3公里)

上海东方肝胆医院(约3公里)

同济大学附属肺科医院(约3.2公里)社区型医院:杨浦区中心医院(三乙)

上海市东医院(二甲)

新江湾城街道社区卫生服务中心

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上海最新买房政策汇总：限购、首付比例、贷款利率、税费计算、产证更名（继承、赠与、买卖）以及一二手房全购买流程【2025.4月最新版】

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年4月21日贷款市场报价利率（LPR）为：

1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

下面汇贷来为大家介绍一下上海最新购房政策、首付比例、商贷利率、税费计算、交易流程及买卖继承赠与需要缴纳哪些税费。

一、限购政策

二、首付比例、商贷利率

三、税费细则

一手房只涉及契税及房产税。

二手房在房产交易过程中涉及的税费有契税、房产税、增值税及附加税和个人所得税。

一手房（新房）：契税及房产税

二手房：契税、房产税、增值税及附加税、个人所得税

2024.9.29新政将免征年限从5年调整为2年，缩短卖家持有时间，降低交易时间成本。

这其中最主要涉及的税费就是增值税和附加税，也就是二手房满二唯一，免征增值税及附加税。

下面小汇就详细来讲一下一二手房所涉及的这几种税费。

1、契税（一、二手房）

2、房产税（一、二手房）

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

Ⅰ外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

Ⅱ台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

Ⅲ港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

3、增值税及附加税（二手房）

另外注意售后公房、房改房、拆迁房第一次出售的时候，免征增值税。

4、个人所得税（二手房）

四、购房流程

①一手房交易流程

1、确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

①线下开盘：签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

②线上开盘：公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2、认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

• ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
• ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
• ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3、积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4、摇号买房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

②二手房交易流程

二手房需与卖方签订购房合同，主要包括拉产调、签约、申请贷款、过户、缴税、拿证、银行放款、交房等交易流程。

1、确定好房源，拉产调

清楚上海相关政策，包括购房资格、首付额度、对应税费等，这些在文章都会一一展示。

拉产调可避免过户纠纷，上家可以在随申办进行拉取，或者带好身份证和房产证去上海房产交易中心查询。

2、买卖双方达成意向，买家支付定金

价格、付款时间、交易条件时间节点等信息达成一致，签署定金合同。

ps：定金不同于订金，是不可以退的哟！！

3、网签并备案登记

网签《上海市房地产买卖合同》且在上海市网上房地产登记备案，买卖双方需全部到场，

另外注意，为防止一房两卖，每套房屋只能进行一次网签合同。

4、支付首付

买家支付首付（首套15%，二套25%），卖家房产如果有贷款，需要提前预约银行申请还贷，每个银行所需时间略有不同，时间一个月左右。

5、面签并向银行申请贷款

买房付清首付款后向银行申请办理贷款手续（一般贷款审批需2-3周）

办理贷款申请所需材料有：

身份证、婚姻证明（结婚证或者离婚证离婚协议）、户口本、未成年小孩出生证、定金收据、首付款收据以及对应的转账凭证、夫妻二人的收入证明、主贷人在贷款银行的借记卡（还款卡）、公积金账号等。

ps：卖家还款与买家办理按揭贷款可同时进行。

6、过户、缴税、领取房产税

双方约定时间去交易中心办理过户。

需要的资料有：

上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《告知书》、完税证明、购房发票、银行卡等。

过户受理后5个工作日内缴纳税费，当日可领取产证。

房产过户的方式一般有：

①买卖

②继承（无税费）

③赠与

④夫妻离婚或更名

ps：另外注意，继承房产不涉及任何税费，但继承后房产再出售涉及到增值税及附加税。

7、提交产证，银行放款

银行收到新产证复印件及他项抵押权证原件后1~2周内放款，银行放款三日内，双方就可进行办理房屋和水电燃物业等交接手续，拿钥匙。

如双方之前有约定尾款，交接好后买方就可以把尾款给到原业主。

ps：如果是全款支付，提交贷款申请这一步可忽略。

贷款申请材料有：

（1）买卖双方的身份证明

（2）过户登记申请书

（3）结婚证（单身无需提供）

（4）二手房买卖合同

（5）房屋产权证

（6）所有产权人身份证（若产权人中有未成年小孩，需额外提供小孩的医学出生证明及户口本）

（7）抵押注销材料（如房子本身还有贷款未结清卖家需提供抵押注销材料）

（8）如有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证及银行另外要求的其他材料。

在交易过程中需确保房屋权属清晰，产权人和卖方必须是同一人。

在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天汇贷就讲讲直系亲属更名所涉及的税费。

对于离婚房产分割，如一方放弃房屋归另一方，属于将房屋产权无偿赠与配偶，不征个人所得税。

‌2025年上海最新购房政策主要包括限购松绑、税费减免和贷款优惠三大方面‌，具体包括取消普通住房标准、增值税免征年限缩短至2年、外地单身可购外环外新房或全市二手房、多孩家庭可增购1套、首付比例最低降至15%等核心变化。‌‌‌‌

‌限购政策调整‌

1. ‌外地单身购房放宽‌：

• 旧规：禁止购房。
• 新规：可购买1套外环外新房或全市任意二手房。‌‌‌‌

1. ‌多孩家庭优惠‌：

• 二孩家庭（至少1个未成年）可增购1套房；
• 持居住证且积分满120分、社保满3年的家庭，最多可购3套。‌‌‌‌

1. ‌离婚购房限制解除‌：

• 旧规：离婚3年内按原家庭计套数。
• 新规：仅按个人名下房产计算。‌‌‌‌

1. ‌企业购房开放‌：取消企业购房限制，允许不限套数购买。‌‌1

以下是关于2025年上海限购政策的视频：

‌税费新政‌

1. ‌增值税减免‌：

• 旧规：满5年免征。
• 新规：满2年直接免征（不满2年按5.05%征收）。‌‌‌‌

1. ‌契税简化‌：

• 按家庭持有套数和面积分段征收，140㎡为关键分割线：

1. 首套≤140㎡：1%；首套>140㎡：1.5%；
2. 二套≤140㎡：1%；二套>140㎡：2%；
3. 三套/企业购：3%。‌‌

1. ‌普通住房标准取消‌：不再区分普通与非普通住房，统一计税标准。‌‌‌‌

以下是关于2025年上海税费政策的视频：

‌贷款政策优化‌

1. ‌首付比例下调‌：

• 首套商贷：全市最低15%；
• 二套商贷：嘉定、青浦等区域20%，其他区域25%。‌‌

1. ‌利率下调‌：

• 首套商贷利率从3.15%降至3.05%；
• 二套商贷利率从3.55%降至3.45%。‌‌

1. ‌公积金政策‌：

• 首套公积金贷款首付20%，利率2.6%不变；
• 二套公积金贷款差异化区域首付20%，利率3.075%不变

2025年6月上海最新购房政策梳理

2025年6月5日改变：外地单身福音！•旧规：禁止购房•新规：可买1套外环外新房或全市任意二手房

改变3：多孩家庭加仓！•二孩家庭（至少1个未成年）→可多购1套房•持居住证+积分120+社保3年家庭→最多可买3套！改变3：离婚购房解套！•旧规：离婚3年内按原家庭计套数•新规：只看个人

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