深度研究丨狭义库存降至阶段低点，三类城市或面临供给约束

2025年以来，房地产市场止跌企稳，受新房成交弱复苏影响，狭义库存和去化周期处于双降区间。

首先，狭义库存处于下行通道，并回落至近年来低点。此外，重点城市去化周期呈现出波动下行并持稳态势，环比跌幅逐步收窄，至4月末按12个月测算去化周期达20.98个月，环比降0.5%，同比降6%。

供给约束叠加成交修复，行业去库存初见成效。

分能级来看，2025年一线城市库存规模持稳，二线和三四线城市库存规模有所收缩。

不同城市去化周期呈现出稳中有降态势，一线和二线城市已回落至20个月以内，不过三四线仍达30个月，库存风险依旧存在。

整体来看，行业库存降至阶段性低点，三类城市短期内将面临严重的供给约束。

1、4月末50城狭义库存、去化周期环比双降至3亿平和21个月

新房成交弱复苏的背景下，2025年狭义库存回落至近年来低点。截止2025年4月末，50城狭义库存面积为30557万平方米，环比降1%，同比降10%。

从更长时间周期来看，自2023年以来，50城狭义库存便呈现出逐步回落走势。

随着库存下行，年内重点城市去化周期呈现出波动下行并持稳态势，至4月末按12个月测算去化周期达20.98个月，环比降0.5%，跌幅不断收窄，同比降6%。

供给约束叠加成交修复，行业去库存初见成效。

2、一线库存持稳、二三线收缩，三四线消化周期仍达30个月

分能级来看，2025年一线城市库存规模持稳，截止2025年4月末达到了4155万平方米，环比微增2%，同比微降0.25%，二线和三四线城市库存规模有所收缩，2025年4月末25个二线城市和21个三四线城市库存同环比跌幅均为11%和1%。

从去化周期来看，不同城市均呈现出稳中有降态势，一线和二线城市已回落至20个月以内，不过三四线仍达30个月，库存风险依旧存在。

从库存新鲜度来看，110个样本城市中，一线城市库存新鲜度好于二三线。

具体来看，一线城市狭义库存中2022-2023年新增供给占比为11.23%，而二三线城市为17.14%。深圳、杭州、成都等热点城市狭义库存新鲜度普遍较高，无锡以老旧库存为主，库存占比较高的供给年份多在十年前。

1、约54%库存为2020-2023年供应，一线新鲜度显著超二三线

CRIC数据显示，截至2025年4月末，110城中超半数库存为2020-2023年的供应，其中2020年、2021年、2022年、2023年占所有库存的比重分别为12%、14%、12%和16%。2015年及之前的十年以上的老旧库存累计占比约为19%。

值得注意的是，2025年以来新增供给几乎没有库存积压的情况，在“以销定产”的模式下，房企供应节制，仅推出适销对路的有效供应。

分能级城市来看，一线城市库存相对“较新”且分布更为集中，狭义库存中2022-2023年新增供给占比分别为11.23%和17.14%。

二三线城市库存不及一线城市新鲜且主要集中在2020-2023年供应，在狭义库存中占比分别为59%和53%。

2、深杭蓉等库存以2023年供给为主，无锡老旧库存占比近3成

细化至重点城市，可以看出四个典型的特征：

一、深圳、杭州、成都等热点城市狭义库存新鲜度普遍较高，2015年4月末库存占比较高的供给年份多为2021年-2022年，其中深圳供给年份为2023年的库存占比达到38%。

二、郑州、长沙、佛山、惠州等狭义库存中占比较高的多为2021年供应，主要源于2021年下半年地产行情急转直下，弱二线和三四线为“重灾区”，造成了库存积压。

三、无锡以老旧库存为主，库存占比较高的供给多为十年前的老盘甚至是“僵尸”楼盘，潜在去化压力较大。

四、广州、泉州、徐州等狭义库存中不同供给年份分布相对平均，占比均不足15%。

从面积段来看，2025年4月末，120个样本城市中100-120平方米、120-140平方米产品分别占24%、20%，合计近乎占据库存的半壁江山。

对比近几年各面积段库存增减情况，小面积段70平方米以下和大面积段180平方米以上呈现出“前升后降”的山坡型走势。

具体来看，2022年-2023年，样本城市70平方米以下产品库存占比激增至16%-17%，2024-2025年回落至8%左右。180平方米以上产品由2022年-2023年高点14%降至5%。140-180平面积段库存占比呈现出稳中微增态势，截止2025年4月末持稳11%；而80-140平方米房源库存占比则呈现出典型的“U”型走势。

分能级来看，一线城市主力面积段明显低于二线和三四线城市，即一线以80-120平米中小面积产品为库存主要分布，二线和三四线城市100-120平产品为库存占比偏高。

数据显示，一线样本城市80-90平方米90-100平方米和100-120平方米面积产品均在20%左右，占据库存份额最高，120-140平方米高改产品占比也接近15%。二线和三四线城市库存面积段主要集中在100-120平方米和120-140平方米产品，占比均在20%以上。

相比之下，受客群结构和供应结构影响，二线、三四线城市70-100平方米中小面积段产品库存占比明显低于一线城市。

从户型来看，三房户型库存规模占比最高。

2025年4月末，样本城市三房户型库存占比多达52%，占据库存主力，除此之外，四房是库存占比第二高的户型，比重达到28%。其次为二房占比约10%，一房和五房及以上库存占比相对较低，仅为4%和6%。

对比近几年的库存占比情况，三房和四房户型占比稳中有增，仍处阶段高位，2022年-2023年，三房库存占比持稳45%，而后持续攀升，至2025年4月末已达52%。四房户型2021年-2023年库存占比均不足20%，2025年4月末已达28%。随着新房供应量持续收缩，房企更倾向于推出大面积三房和四房产品，一定程度上会造成库存积压。

各能级城市中占比最高的均为三房，比重都在五成以上。次高占比的房型均为四房，一线和二线城市四房占比均达到30%，三四线为25%。

2025年以来，受供给节制，叠加成交止跌影响，库存下行至阶段低点，去化周期持续改善。热点恒热、老旧库存占比较多、供需错配等三类城市供给约束明显，具体来看：

第一类是热点恒热的城市，如上海、杭州、成都等城市，2025年4月末狭义库存见底，去化周期都在15个月以内，短期内基本不存在去化风险。同时此类城市库存新鲜度高，2025年4月末库存中供给年份为2023年的占比均在25%以上。

第二类是以呼和浩特、无锡等为代表的消化周期偏高，老旧库存积压严重的二三线城市，2025年4月月末狭义库存保持高位，去化周期均超30个月，短期内库存压力巨大。这些城市老旧库存积压较为严重，供给年份为2018年及之前的库存占比较大，未来去化压力较大，而短期内新鲜库存不足也会导致成交受限。

第三类是消化周期适中，但存在严重供需错配的城市，典型如广州、大连、东莞等核心二三线城市。对于这类城市来说，库存中容易去化的热销楼盘基本已经去化殆尽，而库存中剩余的多为城市外围或面积段较小的刚需户型，虽然消化周期仍在警戒线以下，但是短期去化问题需要高度关注。

文章来源:乐居买房