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越秀天瀛：荔湾的潜力与性价比之选

项目简介

越秀天瀛，其前身为 2021 年 4 月广州首次集中出让的荔湾兴达地块，越秀地产经 29 轮竞价以 25.81 亿拿下，楼面价 26641 元 /㎡。项目开发初期曾引入正荣地产，后正荣暴雷，楼盘更名为越秀・天瀛。虽宣传常提及白鹅潭西翼 CBD，但实际距白鹅潭核心近 10 公里，销售称其位于海龙科创区，欲打造广钢 2.0 版本，目前以远低于预期售价入市，性价比凸显。

基本信息

• 占地面积：约 4.8 万㎡
• 建筑面积：约 16.8 万㎡
• 中央园林：约 1.4 万㎡
• 容积率：≤3.5
• 绿化率：40%
• 总户数：876 户
• 梯户比：2 梯 6 户
• 总栋数：7 栋
• 车位数：1355 个
• 楼层数：15 - 26 层
• 首批交楼：2024 年 12 月
• 主推户型：87㎡/104㎡/125㎡“N + 1” 创意空间

业主素质也是比较高的。

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高拓户型

1. 87㎡ 2 + 1 创意空间 2 卫：南向三开间，直揽江园景色。实用空间强，使用率约 94% ，动静分区，经典通透竖厅设计，让日常生活更为舒适。U 型精工厨房，合理规划烹饪动线，双重卫浴设计且干湿分离，提升生活便利性与舒适度，适合刚需购房者。

1. 104㎡ 3 + 1 创意空间 2 卫：南向 4.5 开间，保证舒适采光。实用空间强，使用率约 96% ，约 6 米超宽横厅，极大拓展了室内空间感，可尽情揽江园景观面。采用 LDK 布局，连通 270° 朗阔阳台，南北对流主卧套房搭配 L 型瞰景飘窗，提升居住品质，满足刚改家庭需求。

1. 125㎡ 3 + 1 创意空间 2 卫：南向 4.5 开间，拥有 15.3 米阔绰采光面。实用空间强，使用率约 98% ，采用 L 型多厅布局，近 8 米对流进深，约 6.7 米巨幕景观面搭配近 5 米景观阳台，头排亲珠江，可尽情收藏江园美景。南北对流，进深约 7 米主卧套房搭配 L 型瞰景飘窗，为改善型购房者提供高品质居住体验。

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配套详情

交通

1. 地铁：最近的广佛线龙溪地铁站直线距离项目 1.9 公里，步行不便。但项目门口 300 米处有海中公交总站，可公交接驳广佛线菊树站、1 号线西塱站，龙溪地铁站 2 站可达 1 号线西塱站，进而通达荔湾、越秀、天河等核心区域。
2. 自驾：周边有花地大道、环城高速等干线，20 公里内可到老荔湾、越秀、珠城等地，不堵车时 40 分钟内可到达。若依赖地铁通勤，该项目不太便利。

教育

1. 幼儿园：小区自配建一所 9 班幼儿园，方便孩子接受启蒙教育。
2. 中小学：小学需附近摇号入读，项目所在荔湾区海中街道对口康有为纪念小学海中学校，周边还有何香凝纪念学校、芳村小学南漖学校、真光中学附属西塱小学。这四所小学对口广州市真光中学初中部、省实验学校、四中学校等重点中学，但具体入学需看摇号情况。

商业️

1. 社区商业：小区自带 8000 平商业街，可满足业主日常基本需求。
2. 周边商业：大型商业需前往 3 公里开外的花地湾商圈、广钢商圈等。

休闲

1. 内部园林：小区内有约 1.4 万㎡美学园林，5 大主题空间，户均绿化 16㎡，营造舒适的社区休闲环境。

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1. 周边公园：北邻约 7700㎡公园，近大沙河湿地公园，周边花艺博览园环绕，尽享自然生态之美。

医疗

周边几公里外有广州中医院大学第三附属医院、广州市第一人民医院等，为居民健康提供保障。

项目特色

1. 性价比高：单价、总价超低，是荔湾区价格亲民的新房，贴着拿地价销售，极具性价比。
2. 户型与景观：几乎全部单位南向设计，近户户朝南，80% 户型可望花地河，河景资源优越。户型定位刚需、刚改，打造 N + 1 空间，实用性强。
3. 低密舒适：容积率仅约 3.5，15 - 26 层小高洋房设计，南北楼间距约 120 米，东西约 80 米，绿化率约 40% ，户均享有绿地面积约 16㎡，居住舒适度高。
4. 品牌保障：越秀国企开发商及越秀物业，为项目品质与后期服务提供保障。

项目总结

越秀天瀛虽在公共交通及周边配套方面存在一定不足，如公共交通不便，周边城市面貌待改善且生活配套不成熟，但凭借其超高性价比、优越的户型设计、丰富的景观资源以及较低的容积率，为刚需和刚改购房者提供了一个值得考虑的选择。尤其适合对价格敏感、钟情南向户型与河景，且不依赖地铁通勤的购房者，随着区域发展，未来或有较大提升空间。

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