港龙中国4年沉浮录：从激进扩张到放弃偿债

又一家区域型房企宣告违约。港龙中国地产（下称“港龙中国”）近日公告显示，其已无力支付2025年11月到期的1.8亿美元票据利息，正式加入境外公开债违约阵营。

这家发轫于江苏常州的房企，深耕长三角，曾举债拿地，大幅扩张，但是由于其区域布局较为集中，恰逢房地产行业遭遇深度调整，最终陷入了流动性危机。

现金流告急，“弃债”保交付

这份公告彻底撕开了港龙中国的流动压力现状。

公告显示，截至2024年12月31日，港龙中国本金总额约1.93亿元（截至2025年5月31日：约2.87亿元）的计息银行及其他借款尚未按期偿还，已触发2025年11月票据违约事件；若干计息银行及其他借款9.3亿元变为须依要求偿还。

其中，2025年11月票据相关858万美元利息已于2025年5月18日到期。虽然港龙中国享有30天宽限期，但如今宽限期已过，其已经“放弃”偿债。

港龙中国称，鉴于公司面临的流动性压力，且为保留项目交付所需的资金，公司预期将无力支付2025年11月票据的该等利息。

2007年在常州成立的港龙中国，于2019年7月将总部迁至上海，并在同年向港交所递交招股书。2020年7月，港龙中国成功上市。

港龙中国是一家典型的家族企业，由吕氏家族控制。从股权结构来看，吕明持股22.99%，为港龙中国地产董事会主席。吕永南和吕志聪父子持股19.31%，吕永茂和吕进亮父子持股13.42%。其中，吕明与吕永南、吕永茂是三兄弟。

港龙中国从常州起家，将业务扩大至长三角，并在四川省、广东省、河南省有布局。但是细分其过去几年的土储构成，主要聚焦长三角，区域特征明显。

实际上，过去几年，港龙中国的流动性压力一直存在。

从2021年开始，港龙中国的现金及现金等价物一直处于减少状态，净额分别为-22.43亿元、-11.33亿元、-6.02亿元、-3.044亿元。

截至2024年12月31日，港龙中国银行及其他借款总额达约45.52亿元，较2023年同期的48.24亿元减少约6%。其中，银行及其他借款中，约29.21亿将于一年内偿还，以及约16.31亿元将于一年后偿还。

而在现金层面，截至2024年12月31日，港龙中国的现金总额仅为8.39亿元，还包括受限制现金、已抵押定期存款等；2023年同期，这一数据约为18.36亿元。

再看营收盈利，去年首次出现亏损。2024年，港龙中国收益约为82.54亿元，同比下降约53%；净亏损约为9.82亿元，而2023年同期，净利润为7.18亿元；2024年毛损率约2%，2023年同期则为毛利率约14%。

上市即巅峰，“刀尖上跳舞”

复盘港龙中国的发展历史，上市即巅峰，也埋下了命运的伏笔。

就在登陆资本市场的同一年，港龙中国的拿地动作堪称激进，在江苏、浙江、安徽、广东及四川购入21宗新的土地，合计约470.78万平方米。截至2020年12月31日，港龙中国地产拥有72个项目，土地储备约1080.9万平方米。

而在2020年7月上市前，港龙中国地产土地储备仅390.86万平方米。彼时，其土储以江苏省最多，浙江省次之，河南、贵州、上海也有零星项目。

除了拿地数量多，高溢价拿地也频频出现。2020年8月，经过97轮竞价，港龙中国地产以4.61亿元拿下义乌廿三里街道竺阳路与武康路交叉口西南侧地块，溢价率31.7 %，而廿三里板块的楼面价也首度破万；同月，经过107轮报价，港龙中国地产以93%的溢价率拍下盐城东进路南、开放大道东侧地块。当年10月，历经7小时激战，港龙中国地产8亿元摘得如皋烫金地块，溢价率达77%，并刷新板块楼面价纪录。

而这一切，都发生在“三道红线”刚刚出台之时，堪称“刀尖上跳舞”。

从次年开始，港龙中国地产的扩张之路收缩，土地储备持续减少。截至2021年-2024年底的土地储备面积分别为984.64万平方米、753.11万平方米、508万平方米、401.84万平方米，四年萎缩超60%。

销售额曲线与土储缩水轨迹高度吻合。上市前的2019年，港龙中国地产的合约销售额为234亿元，2020年增长至313.18亿元。而在2021年-2023年，合约销售额分别为300.41亿元、130.04亿元、122亿元。2024年，跌为两位数，仅54.09亿元，与2020年相比跌幅超过八成。

今年前5个月，港龙中国地产实现合同销售金额22.5亿元，预期全年仍将维持两位数。

这场由土地驱动的增长曲线，最终在行业寒冬中现出原形。港龙中国等房企曾经的溢价拿地豪举，如今看来更像是一场命运的豪赌。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆