8个区拿出8块超级好地 但6批次土拍未必如想象中“疯狂”……

老规矩，今天（6月20日）五批次土拍一结束，六批次的8幅地块就紧跟着公布名单。

虽然此前早有耳闻，但是今天名单拿到手申度君还是很兴奋，六批次，分别有8个区拿出了各一幅地块，几乎每个区都拿出了“掌上明珠”——徐家汇、静安东斯文里、虹口北外滩、普陀真如、浦东唐镇、闵行莘庄……可以想象7月底又会是一场大混杀。

不过，在激动的同时，申度君理性预测7月底六批次的土拍也未必会“疯狂”，反而只会是一些非常有实力的国央企的厮杀。原因是：六批次土拍在7月底开展，按照上海开发商平均开发速度，7月底拿地，年底前能推出市场的概率非常小，大概率无法计入2025年年度业绩，这可能会影响一部分开发商的拿地热情。

具体到时候盛况如何，我们可以等7月底拍地结束回来再看看。

01

5批次揽金212亿

6月19日—20日，上海第五批次土拍收官，6宗地块全部成交，揽金212.57亿元，5宗溢价成交，其中看点不少：

四家地方国企角逐浦东曹路地块，最终溢价41.68%创“双高双竞”新规以来最高。保利单枪匹马斥资66亿连夺两宗好地，杨浦内环地块楼面价95530元/㎡刷新区域纪录。中建东孚82亿拿下宝山南大巨无霸地块，问鼎北中环“总价地王”。甚至连金山也拍出了9.78%的溢价率，可见市场情绪之高。

一鼓作气，上海土地交易市场延续一波结束再起一波的节奏，火速公布第六批次土拍名单，无缝衔接，确保土地市场持续热度，助力楼市信心修复。

02

压箱底好货集中放量，地王预期升温

据申度君了解，六批次共计8宗地块，合计出让面积约23.31公顷，预计6月下旬发布本次住宅用地出让公告，7月下旬开始组织交易活动。

相比前五次，六批次8宗地块数量最多，而且是最具含金量的一批，核心区位“王炸”地块云集，徐家汇、静安东斯文里、虹口北外滩、普陀真如、浦东唐镇、闵行莘庄等核心板块全面爆发，每一块都具备冲击区域地王的潜力，房企争夺或再白热化。

徐汇天平路地块位于衡复历史风貌区，紧邻华山路、广元路，靠近徐家汇CBD核心商圈，距徐家汇地铁站仅200米，对面就是上海交大。虽然地块面积非常小，仅有5200㎡，但容积率低至1.3，限高15米，打造低密高端产品，稀缺性直接拉满。

参考今年静安寺协议出让的风貌地块楼板价高达16.23万/㎡，徐家汇地块以挂牌方式出让，届时又会拍出多高的楼板价？

静安东斯文里地块同样备受瞩目。作为上海现存规模最完整的广式石库门建筑群，东斯文里去年启动的城市更新项目规模预计将达到新天地的2-3倍。此次推出的首宗住宅用地，必将成为各大房企竞相追逐的焦点。

虹口北外滩地块位于丹徒路，紧邻北横通道，区位优势甚至优于此前楼板价达11.75万元/㎡的金茂瑞虹地块。与陆家嘴隔江相望的绝佳位置，注定了这将是一场实力房企之间的巅峰对决。

在断供5年后，普陀真如终于迎来新地块出让，毗邻品尊国际、高尚领域等项目，拥有成熟的商业配套和便捷的交通条件，这宗地块必将引发激烈争夺。

浦东唐镇再推新地块，位于2号线唐镇站旁，与华发半岛华庭一街之隔，限价取消后，保利天奕首开破8万/㎡并触发积分，唐镇价值再获认可。

闵行莘庄地块靠近12号线、机场联络线七莘路站，附近商场、学校众多，周边新房均价8万/㎡，教育+轨交双重溢价。

03

青浦、奉贤核心区再推宅地 区域价值凸显

核心区域稀缺地块与外围潜力板块双重发力，在该批次中体现非常明显。

青浦新城5幅子地块打包出让，总出让面积达7.04公顷，涵盖住宅+商业组合，容积率1.2-2.5较低。地块位于淀山湖大道商圈，临近17号线淀山湖大道站，万达茂+东渡蛙城商业环绕，同悦湾璟庭5月开盘4.35万/㎡，低密墅区潜力大。

奉贤新城地块临近5号线双地铁环城东路、望园路站，紧邻浦南运河。过去几年南桥核心区新盘也曾多次触发积分，热度较高。目前区域内新盘供应不多，目前仅龙湖、贝壳等项目待售。

04

六批次的土拍会再创新高吗？

虽然如申度君前面所言，六批次土拍未必会很疯狂。但是热度肯定也不会低。静安、虹口、普陀等核心区域地块楼面价很有可能会刷新区域纪录。而唐镇、莘庄等外扩板块若高价成交，将进一步强化“外环外价值重塑”的市场逻辑，助推刚改市场的热度持续攀升。

值得注意的是，近期上海多个高端项目开盘即告售罄，市场认购热情高涨。这些项目的热销充分证明，即使在当前高地价成本下，核心区域的高端住宅仍然具备强劲的去化能力。这一现象，无疑将进一步刺激开发商在第六批次土拍中高价抢地的决心。

7月即将进行的第六批土拍，这批次土拍的作用将持续影响至明年初。为明年初楼市定调。可谓至关重要。徐汇、静安、虹口等地块的地王基因一旦被激发，将直接点燃四季度至明年初的楼市行情。