部分旧改有救了！深圳发布新规：这类城市更新项目，保障房可转换商品房

　　以前深圳城市更新难题主要是拆迁难；

　　如今又添了三大难：给过渡费难、开工难、竣工交房更难。

　　近几年社交平台上经常看到拆除重建类旧改项目业主的吐槽：被拖欠过渡费、项目拆了一半没下文、开发商说没钱希望业主减免过渡费。

　　说到底，一是开发商没钱了，二是开发商没推进项目的动力了。

　　▲龙华某个旧改项目，基本停滞了。

　　据合一城市更新统计，截至今年6月15日，深圳已纳入城市更新计划的项目1056个，公示了实施主体的项目只有552个。

　　在这些公示了实施主体的项目中，有相当一部分处于“躺平”阶段，还在努力的项目，又有一部分希望通过规划修改力求能算清经济账。

　　还能怎么去激活开发商的动力？

　　近日，深圳发布 《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（下文简称《配建规定》），据业内人士分析，该新规的核心利好，就是降低了保障房配建比例，且明确了已批规划的旧改项目，原来的出售型保障房（即已规划的安居房、人才房等）可部分转换成商品住房。

　　深圳旧改重磅新规

　　配建的保障房可按比例转为商品房

　　这次发布的《 配建规定》，聚焦降低保障房配建比例、支持已批规划含可售保障房调商品住房等，主要包括六方面内容：

　　一是落实国家对于保障性住房的要求，优先移交保障性住房用地。

　　二是合理控制城市更新单元公共利益负担，在《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》明确的基准配建比例基础上，适度降低保障性住房配建比例。

　　三是简化配建比例计算规则，按照本规定的配建比例一览表和一、二、三类地区空间范围图确定配建比例。

　　四是优化保障性住房建设空间引导。落实国土空间总体规划要求，对空间范围图进行了修订。

　　五是优化“工改保”项目的配建规则。

　　实施主体可取得不超过城市更新单元总建筑面积45%的商品性质建筑面积，按照城市更新单元规划容积率折算确定用地面积，交由实施主体开发建设，其余用地无偿移交给政府。

　　六是明确已批规划的出售型保障性住房的转换规则。

　　申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府。

　　申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。

　　该新规于2025年6月24日起施行，哪些项目适用该《配建规定》？

　　新规施行之日起，规划未审批通过的旧改项目，以及规划已审批通过、但尚未签订国有建设用地使用权出让合同的，保障房配比可参照本规定实施。

　　即已进入到开发建设阶段的旧改项目，保障性住房配建按照原规划实施。

　　附表1：分类地区和改造类型配建比例一览表

　　附表2：加权平均计算方法一览表

　　部分旧改有救！

　　业内：将推动存量项目加快实施

　　对于《配建规定》，广东合一城市更新研究院认为，有利于推动一批存量城市更新单元加快实施，促进城市更新渠道配建保障性住房的建设和供应。

　　“新规最大的亮点有两个，一是存量项目调减出售型保障房，并转为商品房。二是新增项目或单元规划未通过的，明确了新的保障房配建移交规则，对旧改配建做了核减，给市场明确的信号。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

　　在他看来，存量项目调减保障房转为商品房，究其原因，一是让存量项目尽快启动。

　　很长一段时间，旧改驱动了深圳楼市，一方面是供给端提供来自拆迁的购买力，另一方面拆迁是新增供应的主力之一，而且旧改规划提振片区发展前景，土地价值升值，带动市场情绪。由于市场下行，资金平衡难度大，存量项目按旧的配建规则很难进行下去，不仅造成楼市动力削弱，而且产生了回迁安置、不良资产、三角债等问题。这对于开发投资、固投等都产生了影响，深圳经济大市挑大梁的作用受到挫伤。

　　另一个原因是降低出售型保障房对商品房市场的冲击。

　　据李宇嘉观察，近期，深圳商品房市场下行趋势仍在，出售型保障性住房的冲击不容忽视。当前，商品房市场已经回调了4年，但市场预期仍较弱。当房价还有下行预期，人才房、安居房与商品房就存在竞争关系，对市场预期、交易造成扰动。

　　“政策调整的目的，显然就在让存量项目尽快启动，解决安置等历史遗留问题，解决流动性在旧改领域的堵塞，修复房地产市场的旧改动力、旧改加速器功效。从供需两端激活房地产的发展动力。需要指出的是，这也只是在产业内部做供需主体技术层面的修补，关键还在于市场预期，后者与房价的走势，需求的体量，资金平衡等有关，更深层次的是供需关系以及深圳的收入、就业基本面。”

　　新规的施行，你认为可以加快部分旧改项目实施吗？

　　文件来源：深圳市住房和建设局

　　《深圳市住房和建设局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》的通知》

　　https://zjj.sz.gov.cn/xxgk/zcfgs/zcfg/content/post_12237713.html