5月江苏市场解读：半数城池房价降，八城楼市涨潮生

5月江苏楼市呈现 “温和复苏与区域分化并存” 的特征，预判后市，房企年中冲刺将至，营销预期加码，供给结构优化下适销对路楼盘入市，预期带动成交总量延续稳步复苏走势，环比持增，同比持平去年或小幅微降，延续弱修复态势。供应大幅下滑，需求明显上涨，成交均价下调，库存总量微跌，去化周期缩短。

PART.1

全国动态

一揽子金融政策稳预期，多部门推进城市更新稳需求

中央层面，月初央行、金融监管总局同日发布多项金融政策，助力巩固房地产稳定态势。月中中共中央、国务院正式发文推进城市更新行动，要求加强相关财政资金支持，并推进老旧小区改造等相关项目的建设进程。在此后的国新办发布会上，财政部、住建部等五部门共同发声，将加强对于城市更新工作的支持力度，强化资金保障，提高土地使用效率.。

PART.2

政策变动

延续“因城施策”基调，需求侧政策持续发力

2025年5月，省内城市除泰州、镇江与常州外，其余各城市均发布宽松新政，且据不完全统计发布频次为14次，内容涉及全面优化政策，公积金等等，均旨在激发市场需求，去化存量房源。

• 南通：《关于促进全市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》

①符合生育政策的多子女(二孩及以上)家庭购买新建商品住房的，给予5万元的一次性购房补贴。

②对单位组织职工一次性团购5套及以上商品住房的，给予购房人每套购房款总额2%的购房补贴。

③对在主城区范围内购买新建商品住房的，继续给予购房款总额1.5%的购房补贴。对具有全日制本科及以上学历或技师及以上国家职业资格且首次来市区就业并连续缴纳社会保险3个月以上人员购买主城区新建商品住房的，继续给予购房款总额2%的购房补贴。

④职工家庭使用公积金贷款且已还清后，在购房所在地没有住房或仅有一套住房的，再次购买自住住房可继续申请公积金贷款。

• 南京：以旧换新

“以旧换新”活动是南京今年3月31日发布的“房七条”新政重要内容之一，为参与此项活动，截至目前，奥体建设、栖霞建设、颐居建设、保利、仁恒等众多开发企业共推出1万余套房源，涉及105个新建商品房项目。本轮以旧换新活动除栖霞建设宣布直接“收旧卖新”外，其他各开发企业都是“买新助卖旧”。另外，根据奥体建设最新公布的以旧换新活动“公告”：5月10日至12月31日，换购人可用本人或其配偶、父母、子女名下的一套或多套存量住房置换一套或多套参与本次活动的新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据。将由南京奥兴资产管理有限公司（以下简称“奥兴公司”）遴选信用好、业务强的评估机构，形成评估机构名单库，并采用公证处摇号的方式从名单库中随机抽取3家评估机构进行评估，分别对拟收购的存量住房进行交易价格评估（换购人不承担评估费用），取排序中间的评估值作为最终收购价格。

• 扬州：购房补贴

①生态科技新城执行人才安居保障阶梯补贴政策:在原有大专及以上人才补贴5万元基础上进行阶梯式补贴，为在新城、拟来新城就业的人才(含在读)本人及其配1)偶、父母或子女在新城购买新建商品住房的、分别给予一次性补贴，博士正高职称及以上8万元;硕士/副高职称/高级技师7万元;本科/中级工程师/技师 6万元;大专/高级工5万元(共300名，名额满即止);

②增加在新城自主创业人员、在新城缴纳社保人员购房补贴:在原有1年、3年、5年基础上增加10年及以上人员额度(共100名，名额满即止)

;③鼓励非新城户籍人员落户新城，将在新城房交会等阶段性大型活动中为非新城户籍购房人员提供补贴，金额为购房发票价3%，最高5万元(共100名，名颜满即止);

④叠加多孩家庭购房补贴政策、叠加征迁户房票优惠政策、叠加房屋“以旧换新”优惠政策;执行房屋以旧换新范围扩大和评估费用减免，旧商品房范围东扩至江都区华山路和新都路、新房范围沿用到新城范围所有国有房企楼盘或收储房、免除成交房屋评估费用、取消未成交房屋2次以内评估费用。

PART.3

土地市场

持续收缩土拍规模，土地成交量价齐跌

5月江苏省涉宅类土地成交106.36万㎡，环比下滑57.15%， 土地市场成交规模延续量缩的态势；成交楼面价6504元/㎡，环比下滑30.82%，5月江苏13城中镇江土地成交占全省32%，因此拉低了江苏省整体价格。

5月江苏省涉宅类土地成交106.36万㎡，环比下滑57.15%， 土地市场成交规模延续量缩的态势；成交楼面价6504元/㎡，环比下滑30.82%，5月江苏13城中镇江土地成交占全省32%，因此拉低了江苏省整体价格。

PART.4

住宅市场

全省成交环比上涨，苏北全面回升

5月省内新房成交面积158.31万㎡，环比上涨28.44%。本月各城市中除镇江、常州、无锡与南京环比下跌外，其余各城市成交环比均不同程度上涨，市场延续止跌企稳弱复苏走势。预判后市 ，房企年中冲刺将至，营销预期加码，供给结构优化下适销对路楼盘入市，预期带动成交总量延续稳步复苏走势，环比持增，同比持平去年或小幅微降，延续弱修复态势。

25年5月江苏省住宅均价19133元/平，环比下滑7.93%。 12个城市中，7城均价环比上涨，其中徐州因中高端项目的集中备案，价格环比涨幅最大。

南京：5月新房市场成交量价齐跌，本月成交27.39万㎡，环比下滑9.78%，成交均价27333元/㎡，环比下滑2.90%，5月南京住宅市场呈现量价齐跌态势，金三银四后，市场再度陷入调整期，推盘量减少15%，成交量下跌10%。在中海、高科等房企引领降价跑量带动下。5月下半月认购量有所提升，预计将在6月出现集中网签备案，或将导致6月出现成交量有所提升。

苏南：5月苏南各城市成交量除苏州外，其余城市环比均下滑，主要源于政策调整、供需失衡、信心分化及外部环境等多重因素共振的结果。价格方面，除常州外均价均有回升，主要受主力成交项目的影响。

苏中：苏中各城市成交量除镇江外其余均有明显的回升，其中泰州的涨幅最大，达到191%；价格方面，扬州与镇江受主力成交项目影响有升。

苏北：苏北市场中核心城市成交均大幅上涨；而价格方面，除淮安外，其余各城市均有明显的上涨，月度价格易受热销项目影响产生波动。

PART.5

需求结构

刚改及改善市场需求恒定，高改溢价能力更强

90-144㎡产品在各城市区域中占比最高且占比稳定在5-7成，其中苏中及苏北90-144㎡产品占比达到70%以上，刚改及改善类产品为目前市场主力需求且需求相对稳定。从各面积段的价格来看，各城市区域均以180㎡以上高端改善类产品溢价能力最为突出。

PART.6

开盘监测

苏中苏北出清周期延长，刚需刚改类产品出清周期最短

90-144㎡产品在各城市区域中占比最高且占比稳定在5-7成，其中苏中90-144㎡产品占比超70%，刚改及改善类产品为目前市场主力需求且需求相对稳定。从各面积段的价格来看，各城市区域均以180㎡以上高端改善类产品溢价能力最为突出。

PART.7

房企动态

TOP3房企排名稳定，TOP10房企市占率达25%

2025年5月招商蛇口、华发股份与保利发展稳居前三位；从市占率来看，TOP10房企累计市占率达25.59%；从入榜门槛来看， TOP3房企入榜门槛超41.5亿元，TOP10房企入榜门槛突破32亿元，央国企及部分优质民企发展韧性较强。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

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