上海土拍：民企现身，央国企争抢“地王”

6月19日，上海第五批次六宗地正式开拍，起始价192.5亿元，首日五宗地块揽金191.56亿元。

从首日竞拍情况来看，高溢价与底价成交并存，央国企对核心区域的优质地块的争夺依然激烈：唯一内环内的宅地杨浦滨江地块溢价率达到30.8%，并成为区域单价地王。与之相对应的是，宝山区、青浦区和金山区3宗地块溢价均在10%以内。

本土民企大华集团“补仓”上海，以底价“捡漏”青浦地块，释放民企重返土拍市场的积极信号。

整体来看，在优质地块的带动下，上海土地市场仍将维持一定热度，而典型房企对优质地块的争夺还将持续加剧。

上海土拍首日共出让了5宗地块，整体来看有三大看点：首先，区域单价地王和总价地王出现；其次，大规模商办体量的综合地块难得出现溢价成交；最后，在央国企主流的拿地格局下，民企大华现身上海土拍，“捡漏”底价拿地。

具体来看，杨浦新的单价地王出现，即本轮最热的杨浦区C090101单元01C5-02地块，最终经过95轮竞价，由保利发展以35亿元竞得，溢价率达到30.79%，楼面价95530元/平方米，超越保利外滩序88项目的88462元/平方米最高地价。

该地块作为内环内唯一宅地，共吸引了6家房企参拍，分别是上海城建、中海、保利发展、越秀、招商财投、华润中能建，竞拍热度可见一斑。

除此之外，保利发展还以31.4亿元拿下了闵行颛桥地块，也是溢价率第二高地块，溢价率接近13%。

五批次土拍首日，保利发展成最大赢家，以66.4亿元连拿两块地，展现出实力央企加仓上海核心区域优质地块的决心。

另外，本轮“巨无霸”宝山南大组合地块以81.95亿元总成交价，成为南大板块新的总价地王。该地块吸引了中建八局和华润置地两家房企竞拍，最终被中建八局拿下，溢价率1.17%。这也是近年少有的大规模商办体量的综合地块溢价成交的地块。

从溢价率来看，五宗地块仍有三宗溢价率低于10%，土拍热度分化持续。

今年上海共进行了五轮集中土拍，共成交了18宗地块，揽金613亿元。

前四批次因为供应幅数较少的原因，土地成交金额普遍不高，尤其是第二批次仅一宗地块成交，土地成交金额在各批次中最低，只有26.6亿元。

无论是出让土地数量还是出让金额，第五批次都是最高的，6宗地起始价就达到192.5亿元。由于本轮尚有一宗未竞拍，竞拍完成后五批次土拍土地成交价将突破200万。

从土地热度来看，前五批次中有三分之一的地块溢价率超30%，共有6宗。溢价率最高的出自第三批次浦东北蔡地块，在66轮竞拍后，转入竞高品质建设环节，最终被绿城以40%的溢价率拿下。

若算上非集中供地出让地块以及划拨和协议出让土地，并扣除工业和其他用地，截至6月19日，上海土地成交总金额已超千亿，达到1263亿元，其中，协议出让土地金额达到了610亿元。

近期民企拿地积极性提升的情况在上海也有了明显的体现。

在五批次土拍首日，大华集团以底价30.5亿元竞得大虹桥徐泾地块，这是继三批次以接近25亿拿下静安大宁一宗“地王”后大华在上海土地市场的第二次出手。

相比北京、深圳、厦门等地今年前5月尚无民企拿地，大华等民企现身上海拿地本身值得关注和肯定，民企的回归对于土地市场是一个积极信号，也反映出企业对于市场持续保持止跌回稳的信心提升。

从重点城市情况来看，民企投资有一定程度的回温。

根据CRIC数据显示，2025年前5月重点30城民企拿地建面占比为25%，较2024年占比提升了近7个百分点。此外，重点30城民企前5月拿地金额为968.5亿元，同比大幅上涨41%。

不过，在上海、北京等核心城市，土地资源相对稀缺，尤其是核心区域优质地块主要都由国央企收入囊中，民企投资能力远弱于央国企，拿地也以底价、低溢价地块为主。此外，民企投资策略以深耕、补仓为逻辑出发点，新增土储均位于深耕的城市内。

上海土地市场依旧延续在分化中维持热度，核心区优质地块高溢价成交，位置稍偏远的地块底价或低溢价成交，房企拿地意愿分化，且板块内新房市场表现也是房企拿地的重要考量，房企投资更加追求确定性。

从房企的角度来看，央国企之间对核心区域优质地块的竞争更加激烈，优质资源持续向头部企业聚集，民企投资积极性有所回温，但销售仍未全面回暖，长期投资仍然缺乏动力。

当前核心城市土地出让逻辑已非常清晰，土地供给侧将进一步优化供应规模和质量，确保核心城市土地市场维持应有的热度，从行业最上游稳定市场预期，助力房地产市场更快达成供求新平衡。（来源：丁祖昱评楼市）

文章来源:丁祖昱评楼市