西安楼市新政：地价联动房价 多举措激活市场“神经末梢”

中经记者 王登海 西安报道

6月19日，西安市住房和城乡建设局等多部门联合印发《西安市关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。该政策内容涵盖土地供应、金融支持、公积金政策、市场联动、服务优化以及营商环境等多个维度，精准聚焦当前房地产市场面临的关键问题。

“西安市此次政策的前五条都和‘好房子’建设息息相关，都对加快推进‘好房子’建设起到了积极的促进作用，这足以说明西安市对这些政策是高度重视且大力支持的。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《中国经营报》记者采访时表示，西安市此次新政内容翔实且极具针对性，与国常会提出的“更大力度推动房地产市场止跌回稳”要求高度契合、紧密呼应。

同时，严跃进表示，此次政策还提出“完善住宅用地评估机制，评估价格结合周边商品房销售价格联动调整”的表述在以往的政策中并不常见。这一表述实际上意味着地价将依据房价进行动态调整，具有重大而深远的意义。它不仅能够极大地激发企业拿地的积极性，还能有效平衡企业拿地的成本与收益，促进土地市场的健康稳定发展。

优化土地供应推动“好房子”建设

近年来，西安房地产市场在经历高速增长后，逐步进入调整期，购房者对居住品质的要求日益提升。

新政精准把握这一市场变化，明确提出要按照“好房子”“好小区”的要求，优先推动基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应，并优化容积率、建筑密度等关键指标，以建设群众满意的高品质住宅。

同时，政策还提出，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，从规划、设计、建造、运维、管理等环节，完善房屋全生命周期标准体系。鼓励企业结合市场需求自主下调容积率，适度扩大绿化平台、阳台占套内面积比例，提供多样化住宅产品。风雨连廊、小区出入口大堂、绿化平台、架空层等不计入容积率。这一举措不仅有助于提升住宅的舒适度和实用性，也顺应了市场对差异化、个性化住宅产品的需求趋势，为房企产品创新提供了广阔空间。

此外，新政还提出“完善住宅用地评估机制，评估价格结合周边商品房销售价格联动调整”。

严跃进认为，这一表述实际上意味着地价将依据房价进行动态调整，具有重大而深远的意义。它不仅能够极大地激发企业拿地的积极性，还能有效平衡企业拿地的成本与收益，促进土地市场的健康稳定发展。

“过往住宅用地评估价格往往更多基于土地自身属性，如位置、面积、地形等，对周边商品房市场动态变化的考量相对不足，而联动调整机制能够让土地价格与商品房市场实际销售情况紧密挂钩，开发商拿地时会综合考量土地成本与未来房屋销售预期收益，更加理性决策，从而引导土地资源合理配置，促进房地产市场供需平衡。”西安当地的一名房地产观察者如此认为。

新政还提出，实施土地出让金分期缴纳。建设单位在签订土地出让合同后一个月内缴纳土地出让价款50%的项目（剩余价款在一年内缴清），可先行办理国有建设用地使用权预登记、规划、建设等相关手续，支持“拿地即开工”。

严跃进认为，这一措施降低了企业拿地的初期成本，同时不影响项目开工，有助于提高企业拿地和开发的积极性。

金融政策松绑降低购房与开发成本

在优化土地供应的同时，新政在金融政策方面也进行了松绑，旨在降低购房与开发成本，进一步激活市场活力。

为降低购房成本，新政在金融支持方面做出了多项安排。一方面，实施好个人住房贷款最低首付款比例政策，并完善个人住房贷款利率定价机制，引导购房成本合理下降；另一方面，持续扩大“白名单”政策覆盖范围，确保合规项目“应进尽进”，为房企提供稳定的融资渠道。

在公积金政策方面，政策提出，缴存职工贷款购买新建商品住房时，借款人及其配偶可申请提取公积金直接支付购房首付款。同时，关中平原城市群和省内缴存职工在西安购房的，均可享受与西安缴存职工同等的公积金贷款权益，进一步扩大了公积金政策的受益范围。

“西安市此次的公积金政策能够刺激首次置业和改善型需求释放。尤其对于刚需群体，盘活‘沉睡’的公积金账户，提供了实实在在的支持。”上述房地产市场观察者认为，西安市公积金政策意味着关中平原城市群及陕西省内其他城市的缴存职工在西安购房，均可享受与西安本地缴存职工同等的公积金贷款权益，这很大程度上拓展了西安楼市的潜在客群范围，有利于吸引省内及周边城市人口在西安安居置业，对提升城市吸引力和人口集聚具有积极意义。

为激活市场活力，新政还提出了一系列促进一二手房市场联动的措施。包括加快存量住房不动产权证办理，开展住房“以旧换新”“方便看房”和团购等活动；落实好国家关于住房“卖旧买新”的个人所得税退税以及家装厨卫“焕新”补贴政策。这些措施将有助于提升一二手房市场的流通性，满足不同购房者的需求。

在便民服务方面，新政推动房产交易业务向各行政区、开发区政务大厅延伸，实现交易、缴税、办证、水电气暖过户“一站式”办理。

此外，政策还提出，规范预售资金监管，积极搭建保函业务对接平台，推动保函置换监管资金业务落地见效；允许自持、配套商业上市交易，原土地出让时约定的自持商业或配建商业，在不改变规划条件及整体功能的前提下，可上市交易；营造良好营商环境，推行开工审批、竣工验收事项“高效办成一件事”，简化预售许可办理要件，缩短办理时限。

（编辑：王金龙 审核：童海华 校对：颜京宁）