荣万家与荣盛发展签订债务抵偿协议，规模达10.7亿！前者应收账款逐年增高

本文来源：时代周报 作者：郭鹏

荣万家与荣盛发展签订债务抵偿协议

6月18日，荣万家（02146.HK）发布公告，其与荣盛发展签订2025年债务抵偿框架协议。根据协议，荣盛发展向荣万家出售12689个停车位，5479套储藏间，总建筑面积合计36169.17平方米，以及112套住宅、公寓及商业单位，总建筑面积合计25945.44平方米。

公告显示，上述物业总价为10.7亿元。荣万家以应收账款抵消收购款，将不再向荣盛发展集团（包括荣盛发展及其附属公司）另行支付现金。转让完成后，上述物业将变为荣万家的存货，荣万家将向第三方出售清偿物业以获取现金。

这是两家公司第二次签订债务抵偿协议。公告显示，2023年11月，双方签订出售物业协议，总价为5.68亿元。涉及物业为10870个停车位，332套住宅、写字楼及商铺。

但由于协议签订不久后，部分清偿物业被政府或法院没收或冻结，且荣万家已自行拒绝清偿荣万家基于市场调查认为不再具备理想销售条件的部分清偿物业，因此，荣万家根据协议仅成功结清应收款2.88亿元。截至目前，荣万家已成功出售922.05万元物业。

针对签订协议后，荣万家与荣盛发展之间应收账款问题能否获得解决；荣万家出售清偿物业进度，以及出售周期较长是否会造成存货减值，导致公司业绩下滑等问题，时代周报记者向荣万家投资者联络部门致电并发送邮件，截至发稿，未获得回复。

应收账款增长

荣万家成立于2000年，是荣盛发展旗下物业管理企业，2021年1月在港交所上市。据其6月18日公告，自2000年以来，荣万家一直向荣盛发展集团提供（其中包括）物业管理服务以及小型工程及相关咨询服务。近几年，荣盛发展集团受到房地产市场低迷、信贷及流动资金紧缩的影响，无法按时结清应收款项。

2021年，荣万家应收账款大增。据其财报，截至到2021年年末，荣万家应收账款规模达13.94亿元，而在2020年年末，其应收账款规模为6.80亿元，同比增长105.03%。

荣万家2021年年报表示，应收账款主要产生自物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务下所提供各类服务。应收账款规模大增的原因为业务扩张后收入增加，而客户结款速率并未同步加快。

2021年，荣万家物业管理服务收入主要来自于荣盛发展所开发物业。据其2021年财报，来自于荣盛集团（荣盛发展及其附属公司）的在管建筑面积达6639.6万平方米，占比达97.7%；在物业管理服务业务中，荣盛发展集团开发的物业所贡献的收入达10.60亿元，占比达98.1%。

并且，对于应收账款坏账，荣万家提升坏账准备计提比例。据其2021年财报，截至到年末，荣万家坏账准备计提比例为6.44%，而在2020年年末，其坏账准备计提比例为2.45%。

此后，荣万家应收账款持续增长。据其财报，截至到2022年年末，荣万家应收账款达19.49亿元，相比2021年年末增长37.1%。荣万家财报显示，应收账款增长原因为荣盛发展及其关联方受环境和房地产行业下行的影响回款较慢。并且，荣万家应收账款坏账准备计提比例增至9.68%。

此后，荣万家应收账款一直保持较高规模。据其财报，截至到2023年年末、2024年年末，其应收账款规模分别为20.92亿元、21.16亿元。

据荣万家6月18日公告，截至到2024年12月31日，有关根据物业管理服务总协议及总小型工程及相关咨询服务协议提供服务的应收款项余额为12.62亿元。根据截至2024年12月31日的账龄分析，余额中4.26亿元于2022年12月31日或之前到期，余额中4.11亿元于2023年12月31日或之前到期，余额中4.25亿元于2024年12月31日或之前到期。

公告还表示，截至2025年债务抵偿框架协议日期，未清偿余额为1.92亿元。荣万家一直与荣盛发展集团积极沟通并保持建设性对话，继续监察荣盛发展集团的流动资金，并将采取一切必要法律措施以现金收回未清偿余额。

去年营收同比增长

荣盛发展是河北知名房地产企业，被称为“河北地产王”。背靠大树，荣万家业绩也借此飞速发展。

2018年-2020年，荣盛发展高速发展，这三年荣盛发展商品房销售合同金额分别为1,015.63亿元、1,153.56亿元、1,270.97亿元。

同期，荣万家业绩也保持高速增长。据其财报，2020年，荣万家营收达18.07亿元，同比增长40.96%。截至2020年年末，荣万家共管理305个物业管理项目，总在管建筑面积为5970万平方米。

此后，荣盛发展业绩下滑，荣万家业绩也随之下滑。据其财报，2022年，荣万家营收为19.11亿元，同比下降25.4%。同年，荣万家非业主增值营收为3.89亿元，同比下降63.9%。荣万家财报显示，该业务营收下降原因为受地产行业下行周期影响，2022年新交付项目与2021年相比大幅减少，导致非业主增值服务收入大幅降低。

此后，荣万家业绩持续下滑。据其财报，2023年，荣万家营收18.32亿元，同比下降9.1%，其中非业主增值业务营收1.64亿元，同比下降57.8%。荣万家财报解释下滑原因为2023年受物业开发商整体竣备、施工建筑面积减少导致对物业工程服务、案场服务及其他服务的需求大幅减少；同时，荣万家亦主动减少向地产开发商提供此类服务，减少资金垫支，聚焦回款有保证项目。

2023年，荣万家开始拓展业务范围。当年，荣万家以5015.5万元收购了万家智慧环境70%股权，正式入局城市服务环卫一体化赛道。据其财报，2023年，荣万家城市服务业务收入为1.38亿元。

此外，荣万家还拓展第三方业务合作。据其财报，2024年，荣万家来自于独立第三方物业开发商开发的物业在管建筑面积达586.5万平方米，占比为6.6%。2024年，荣万家与独立第三方物业开发商签署了60份正式合作协议，涵盖政府大楼、产业园、公建、商业、住宅、园林绿化、医院、城市环卫、工业、景区等多种业务类型。

据其财报，2024年，荣万家商企服务营收0.47亿元，同比增长27.8%；城市服务营收1.87亿元，同比增长36%。据其财报，2024年荣万家营收19.57亿元，同比增长6.83%，净利润1.14亿元，同比下降9.91%。