降温!上美9500、罗东4000、新府8300、银来4600元/㎡等,没人要!

今天，法拍平台上成交了4套房源，流拍了6套，成交情况表现不佳。

至于价格方面，也没有什么大起色，认可度较高的商品房成交价也只有万字头。

其中位于永嘉三江的温州1号13幢303室（办公性质、类住宅），建面约117.77㎡，起拍总价为82万，起拍单价为0.7万元/㎡，最终无人报名、流拍。

鹿城南汇街道的上美小区8幢602室，建面约194.99㎡，起拍总价186万元、单价9500元/㎡，最终也因无人报名、流拍。

还有瓯海南白象街道的悦府（华润悦府花苑）2幢1903室，建面约88.74㎡，起拍总价约121万元，单价为1.36万元/㎡，最终有4人报名，成交总价约140万元，成交单价约1.58万元/㎡。

下面一起来看下，部分热门房源的具体情况。

（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

01

瑞鸿锦园（国鸿·温州1号）

位于永嘉县三江街道三江大道与中心大道交汇处。

区位图

项目首次开盘于2019年6月，共开盘五期，推售586套商品房（1、2、8、9、10#），面积段为138-312㎡；878套办公性质类住宅（3、5、6、7、11-13#），面积段为117-139㎡。

其中江景住宅普惠（95折）毛坯均价约2.7-3万元/㎡，二线江景的10幢普惠（95折）毛坯均价约2.5万元/㎡；类住宅（办公性质）（95折）毛坯均价约1.3-1.4万元/㎡。

后项目交付于2022年10月，该小区是少见的全阳台封闭项目，外立面采用大面积的玻璃搭配浅白色铝板，辨识度非常高。

只不过现在业主重新封窗后，远看影响不大，近看形象要弱一点。

本次拍卖的是小区西北侧的13幢303室（办公性质、类住宅）。东面为12幢，南面为31-33层的10、11幢，采光受影响较大，存在部分小区内园林景观视野。

目前房源已腾空，内部为装修阶段，需买方继续装修，具体装修进度需去现场查看。

2019年6月开盘时，13幢303室，开盘为一口价房源，无折扣，毛坯备案价约128万元，毛坯单价约1.0888万元/㎡。

可以看出，今天这套房源价格，相当于房开当初价格的64折。

据温都信息平台：2024年12月温州壹号成交1套117㎡房源（类住宅），成交价约99万，成交单价约0.85万元/㎡；

目前温州1号类住宅、非江景房源报价约0.7-1万元/㎡，具体价格受楼层、装修、朝向等因素影响。

对比而言，今天这套房源的价格持平市场最低价，考虑到楼幢位置和楼层，这套房源的价格捡漏空间不大。

02

悦府（悦府花苑）

位于瓯海区南白象街道梧三路与泽汇路交汇处东面，东面为万象城。

项目于2013年开盘，共计约691套高层房源（35-36F），建面约87-173㎡；毛坯均价约2.4万元/㎡；

后交付于2018年3月。

本次拍卖的2幢1903室为西边套房源（一层3户），西、南面有相当不错的河景视野，南面为万邦中心以及商业裙楼，采光不受影响，可能存在一定的噪音问题。

该房源未腾空，成交确认一个月后交付，内部附带简装，够用，直接可以拎包入住，但由于未腾空，实际交付后，原有硬、软装能否保留，存在不确定性。

据2013年7月开盘消息，2幢1903室，开盘毛坯备案价约225万元，开盘普惠折扣65000元+96折，毛坯总价约210万元，毛坯单价约2.37万元/㎡。

这次的成交价相当于当年开盘价的67折。

据温都信息平台：2025年3月悦府成交1套150㎡房源，成交价约299万，成交单价约1.99万元/㎡；

1月成交1套150㎡房源，成交价约346万，成交单价约2.3万元/㎡。

目前悦府89㎡房源报价多在约1.9-2.4万元/㎡，具体据装修、楼层、河景对价格有影响。

今天这套房源起拍价非常低，景观视野相当不错，就算户型奇葩一点，装修存在未知数，全部拆了重新开始装修，也有不错的性价比。

03

上美小区

位于鹿城区三友路与温州大道交汇处西面。

这个小区是安置房小区，外立面较差，户型设计也是更贴近早期的安置房，实用性不高，人车不分流。

核心价值在于区位条件，东面为世纪公园，河对岸为印象城MEGA，北面为世纪广场及市博物馆、科技馆等，周边市级配套相当密集。

学区方面，对应施教学校为市府路小学南校区以及温州二十七中（温州市实验中学府东分校），认可度尚可。

本次拍卖的是8幢602室，共15层，采光略受影响，北面为小区内空地，现多用于停车。8幢西侧可能存在桥冲。

房源已腾空，内部附带简装，已隔成6个小房间，可用于出租。

据温都信息平台：2025年5月上美小区成交1套153㎡房源，成交价约190万，成交单价约1.24万元/㎡；2025年3月成交1套154㎡房源，成交价约261万，成交单价约1.69万元/㎡；

目前，上美小区房源报价约1-1.4万元/㎡，具体价格受楼层、装修等原因影响。

对比而言，今天这套房源流拍也不意外，面积段偏大，价格优势不明显，而且已经被改造成出租房，无法满足自住条件，二次改造成本较大。

如果考虑出租收益，一年在10万左右，同时上美小区出租率较高，实际回本周期会更长一些。下次该房源打7-8折重新上架拍卖，也许会有转机。

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