上海郊区房东正在加速“逃生”

　　国家统计局公布了70个大中城市5月份最新房价数据。

　　情况不太妙。

　　相比4月份，5月一二线城市二手房价仍在下跌，且跌幅扩大。

　　这意味着，二手房依然处于价格深度调整阶段。

　　上海5月二手房环比下跌0.7%，创下今年最大的单月跌幅。

　　最惨的上海郊区，出现新一轮价格踩踏。

　　五大新城70万内抢跑出货，远郊地区30万清仓大甩卖......

　　在新房涨价，二手房加速下跌的背景下，上海郊区房东正在加速“逃生”。

　　外环外老破小加速贬值

　　想“逃生”必须要做的就是降价。

　　来看看现在郊区的房东都卷成啥样了。

　　在金山新城、崇明陈家镇，不到30万就能买个2室1厅了。

　　是不是很难想象，房价捅破天花板的大上海还能有这么便宜的房子。

　　2019年的时候，以上这种房子都是小100万的价格。

　　现在房东为了出货，疯狂降价，价格踩踏直接带崩小区房价。

　　原本以为只有崇明、金山这些地方能几十万买房。

　　但现在，越来越多的郊区老破小都是只要几十万就能买到。

　　浦东惠南龙源星城这套66平的2房，成交价只要98.5万。

　　首付20.5万，贷款78万，30年等额本息每个月还款3225元，公积金就能覆盖。

　　这价格是真的卷，但对想买房的低收入打工人来说也算是利好。

　　有人可能会抬杠，惠南这么远，能代表普遍情况么？

　　那我们来看看副中心的，地位高吧。

　　川沙城市副中心的1房，几十万也能成交。

　　大吴淞规划的核心区域，离地铁站只有500米的海滨新村，80多万就能买到。

　　闵行春申的蔷薇新村，如今的上车门槛价也已经只要145万了。

　　即便有学区加持，但在极度内卷总价的背景下，也逃不过低总价抢跑的规律。

　　二手房价进入深度调整阶段，外环外老破小已经加速贬值了。

　　尤其是嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城的房东们，都在抢跑出货。

　　现在卖房已经不是赚多少的问题，而是早点跑争取再少亏一点。

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　　外环外次新房也不好过

　　最关键的是，这次疯狂降价的不止是老破小。

　　外环外的次新房，也难逃厄运。

　　金山新城2018年的次新房，绿地金卫新家园，六十几万就能买了。

　　位于金山最繁华商业中心的万达华府，87平的2房1卫，130万就能买到。

　　对比2021年是腰斩的价格。

　　有人可能会说，金山离上海太远，有点脱离上海房价体系的感觉。

　　那我们来看看临港新城的芦潮港。

　　芦潮港这里的朗诗里程，2017年的次新房，现在成交价已经远低于开盘价了。

　　临港万祥同润金色橘苑，2019年新房卖2.6万/平，现在成交只有1.5万/平。

　　嘉定安亭的地铁刚需神盘，路劲上海派花香澜庭，2015年开盘价2.5万/平左右。

　　现在最新一套成交单价2.2万/平，彻底破发。

　　青浦徐泾红盘，金地虹悦湾，开盘均价6.4万左右，4月最新成交价5.5万。

　　外环外新房“买入即破发”的例子太多了。

　　如果你十年前“不幸”错过了远郊的某些新盘项目。

　　现在你“有幸”可以以更低的价格来抄底。

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上海的房子是卖是留？

　　外环外房价“崩塌”的原因

　　外环外房价一夜跌回“解放前”，并且还看不到止跌的信号。

　　这是由多方面原因造成的。

　　1、供应量实在太大了

　　郊区次新房卖不上价，本质上是受到大量新房供应的背刺。

　　根据网上房地产的数据显示，上海目前的住宅新房，外环外占比达79%。

　　五大新城疯狂推地建新房，开发商为促销拼命打折，新盘踩踏二手市场。

　　2、被市区吸血，还要打价格战

　　市区老破小降价抢客，郊区次新房骨折价售卖。

　　郊区老破小疯狂降价，核心是受到市区老破小和郊区次新房的双面包夹。

　　内环内鞍山的老破小，凤城二村最低的挂牌价已经降到139万。

　　中山公园、南码头这边150万也能买的到。

　　中环以内的选择就更多了，比如甘泉宜川、控江路、曹杨、真如、天山、北蔡、金杨……

　　都是150万左右能够买的到。

　　100万的甘泉宜川，板块就算有再多不利因素，绝对地段放在这里，也是很有吸引力的。

　　原本想买临港的，看到内中环的老破小降得也厉害，预算都差不多，上班购物更方便。

　　上到CAZ，下到没落板块，市区老破小已经能够满足所有需求。

　　只要不是非要住在郊区不可，郊区的老破小就不会是第一选择。

　　可以预见，在市区老破小不断以价换量的情况下，郊区老破小还有继续下跌的空间。

　　3、人口产业外流，支撑不了房价

　　在上海全面人口导入时期，摊大饼的方式，哪怕是偏远的外环都能分口肉。

　　现在人口涨不动了，远郊的人口产业甚至开始外流。

　　吸引不到外部资源，经济、城建都缺乏活力。

　　那些没产业、没地铁、没配套的“三无地带”。

　　城市界面和居住环境还不如其他二三线城市。

　　这些地方，已经没有留住人的能力了。

　　本地人如果还有意愿买，推动市场内循环，就是最好的局面了。

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　　最后

　　郊区房东疯狂降价出货，归根到底是无奈的自救之举。

　　在上海楼市尚未止跌的大背景下。

　　郊区楼市还看不到二次崛起的希望。

　　如果不是在当地工作生活的客群，我们也是不建议购买郊外环的。

　　如果预算不够，只能买外环外，也要牢记三个建议：

　　1、不买外环外5公里以外不带地铁的远郊次新房

　　比如青浦华新的金茂悦、临港万祥东来壹号、金山华纺棠樾。

　　2、不买外环外老破小或者动迁房扎堆的地方

　　比如奉贤西渡、宝山罗泾、松江佘北、嘉定外冈、闵行航华。

　　供应超量的地方，竞争压力大就会导致恶性内卷，房东降价大甩卖，你接手之后也很难找到下家接盘。

　　3、不买我们经常说的“鹤岗”板块：

　　比如崇明、金山石化、宝山月浦、青浦练塘、香花桥；

　　松江洞泾、叶榭、松江老城；

　　奉贤金汇、海湾、青村、庄行、柘林；

　　浦东老港、新场、合庆、泥城、书院、宣桥。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。