未书面约定赡养条件，赠与合同能因赡养缺失撤销吗？律师解答

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在房产交易领域，涉及亲属关系的交易往往因情感因素与法律关系交织而产生复杂纠纷。本案例中，残疾老人以远低于市场价值的价格与儿子签订房屋买卖合同，后续因赡养问题引发争议，深刻展现出家庭财产纠纷中的法律与伦理困境。通过对本案的深入剖析，可为类似案件的处理提供专业法律指引。

一、案情梳理

（一）房屋交易事实

2021 年 6 月 3 日，老人周建国与儿子周明签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将位于大兴区的一号房屋以 50 万元价格售予周明 。经核查，该房屋当时市场估值约 400 万元，存在显著价格差。合同签订当日，周明岳父通过银行转账完成 50 万元款项支付，房屋产权亦同步登记至周明名下。

（二）矛盾冲突缘起

周建国于 1993 年因意外事故导致高位截瘫，生活无法自理，被认定为一级残疾。据其陈述，签订上述合同的初衷是为儿子结婚提供住房，且基于周明承诺承担赡养义务，才同意以 “买卖” 形式完成过户，实质意图为赠与 。然而，合同签订三年后，周明不仅未尽赡养责任，还在 2024 年计划出售房屋，并要求周建国迁出户口。周建国多次主张返回房屋居住，均遭周明拒绝。

（三）双方争议焦点

周建国主张：

申请撤销 2021 年签订的房屋买卖合同，将房屋产权恢复登记至本人名下；

同意退还已收取的 50 万元购房款，要求周明在房屋产权变更后 7 日内完成房屋腾退；

主张由周明承担本案诉讼费用 。周建国认为，自身系受周明欺诈签订合同，真实意愿为赠与，现周明未履行赡养承诺，符合合同撤销法定条件。

周明抗辩：

合同效力抗辩：强调合同系双方真实意思表示，虽价格较低，但综合考虑房屋房龄、地理位置及父子亲属关系，该价格具有合理性，且合同已履行完毕，应认定合法有效；

撤销权抗辩：主张合同不存在法定撤销事由，即便存在撤销权，周建国行使权利亦已超过法定除斥期间；

其他事由抗辩：解释卖房原因为房屋老旧，计划购置新房改善居住条件；要求迁户口是为避免因购房人无法落户产生违约责任；否认逃避赡养义务，称阻止周建国进入房屋是为避免家庭矛盾激化。

（四）关键证据与事实认定

合同条款分析：该合同仅对房屋基本信息、权属状况、成交方式及价格等部分内容进行约定，而房屋交付、违约责任、户籍迁出等重要条款均处于空白状态。

款项支付凭证：50 万元购房款由周明岳父通过银行转账支付，存在非合同相对方付款的特殊情形。

证人证言情况：双方分别申请证人出庭作证，但彼此均不认可对方证人陈述内容，未能形成有效证据链。

录音证据效力：周建国提交的录音资料显示，周明承认在房屋过户后三年内未对周建国履行生活照料义务，并拒绝其进入房屋居住，该证据对认定案件事实具有关键作用。

关联诉讼信息：周建国已就赡养费问题另行起诉周明，该案件尚在审理过程中。

二、案件分析

（一）合同性质的法律认定

依据《中华人民共和国民法典》关于合同性质认定的相关规定，结合本案房屋交易价格显著低于市场价值、合同条款不完整以及双方存在父子亲属关系等因素，法院综合判断认定该合同虽名为房屋买卖，实则符合赠与合同法律特征。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同，本案实际交易情况与赠与合同构成要件相符。

（二）附条件赠与的司法判定

基于周建国一级残疾、无其他住房，且周明作为唯一子女的特殊家庭状况，法院依据公序良俗原则及法律关于赡养义务的规定，进一步认定该赠与合同为附条件赠与。尽管合同未以书面形式明确约定，但子女对父母的赡养义务系法定义务，此义务构成赠与合同的隐含条件，即周明履行赡养周建国的义务为赠与合同生效及持续有效的前提。

（三）赠与合同撤销权的行使要件

根据《民法典》第六百六十三条规定，受赠人存在严重侵害赠与人合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行等情形的，赠与人有权撤销赠与。本案中，周明未履行赡养义务的行为，既违反附条件赠与合同约定，又违背法定赡养责任，构成赠与合同法定撤销事由。周建国提交的录音证据足以证明周明未尽赡养义务，其依法享有赠与合同撤销权。

（四）除斥期间的司法认定

针对周明提出的除斥期间抗辩，法院经审查认为，周建国于 2024 年方发现周明不履行赡养义务，该时间点应作为撤销权行使期限的起算点。根据法律规定，周建国行使撤销权未超过法定除斥期间，故周明的该项抗辩主张缺乏事实与法律依据，法院不予支持。

三、裁判结果

经审理，法院作出如下判决：

依法撤销周建国与周明于 2021 年 6 月 3 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》 ；

责令周明于判决生效后 30 日内，协助周建国办理一号房屋产权变更登记手续，同时周建国向周明返还 50 万元购房款 ；

要求周明在房屋产权变更登记完成后 7 日内，完成房屋腾退并交还周建国。

四、案件启示

（一）赠与合同签订的风险防控

明确合同条款：在进行赠与或附条件赠与行为时，应通过书面合同详细约定双方权利义务，避免口头约定的不确定性。尤其对于附条件赠与，需明确条件内容、履行方式及违约责任，确保合同条款具有可执行性。

强化证据留存：涉及财产赠与交易，应妥善保存沟通记录、转账凭证、合同文本等相关证据 。完备的证据体系有助于在纠纷发生时，准确认定事实，维护自身合法权益。

（二）赡养义务的法律与伦理责任

法律强制性约束：赡养父母是子女应尽的法定义务，受法律强制保护 。子女不得以任何理由逃避赡养责任，否则将承担相应民事责任，情节严重的可能涉及刑事责任。

伦理道德考量：赡养义务不仅是法律要求，更是中华民族传统美德的体现。在处理家庭财产纠纷时，应兼顾法律规定与伦理道德，通过合法合理方式解决矛盾，维护家庭和谐稳定。

家庭财产纠纷往往涉及复杂的法律关系与情感因素。若您或身边亲友正面临类似法律问题，欢迎随时咨询专业律师团队，我们将为您提供全面、精准的法律解决方案，维护您的合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）