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中央别墅区，懋源地产“云系”开山之作——懋源·云纪

作为懋源地产“云系”首作，懋源·云纪以“空中庭院+别墅级空间”为核心，以1.1超低居住密度，1平方公里温榆河故城记忆公园环抱，重新定义中央别墅区人居标准！

懋源地产 高端居所定制专家

懋源地产，成立于2000年，秉承“臻于极致，专于定制”的开发理念，以定制为前提，坚持将每一个项目做成区域标杆。懋源地产在首都深耕多年，从雄踞城市核心区的大平层 “台系” 发轫，到城市低密别墅“璟系”盛放，懋源构建起令业界瞩目的 “五璟三台” 产品矩阵，在赢得城市峰层精英追捧的同时，更奠定了懋源地产高端定制专家的行业地位。

中央别墅区 高端宜居高地

作为中央别墅区的核心板块后沙峪，聚集了30多个别墅社区，和全中国最头部的国际学校，聚集了北京乃至中国最老牌的国际化高端圈层以及高净值城市新贵，形成了一个高端人群的纯粹居住区。

懋源·云纪处于顺义中央别墅区向北延伸的核心区域，同步享受后沙峪和未来科学城的规划与发展的红利，东邻中粮祥云小镇商圈，西接温榆河生态带，南望罗马湖休闲区，北靠机场北线高速，形成“一河双园三商圈”的宜居格局。

懋源·云纪 基础信息

开发企业：懋源地产

所属板块：中央别墅区

产品类型：平墅、叠墅、双拼别墅

占地面积：17.1万平米

住宅建面：17.79万平米

总楼栋数：153栋

总户数：588户

容积率：1.1

绿化率：35%

层高：3.3-4.2米/地下4.2-4.5米

得房率：100%

梯户比：1梯1户、1梯2户

物业公司：懋源物业

物业费：9-10元

交付标准：精装修

车位配比：1:1.73

车位数：1018个

交房时间：2027年底

拿地楼面价：2.67万/平米

销售指导价：6.1万/平米

产品户型及总价区间：

220-440平米平墅：总价约1500-4000万

300平米叠拼别墅：总价约2000-2450万

490-660平米双拼别墅：总价约3000-4300万

生态大境中的繁华生活圈

懋源·云纪离尘不离城的“黄金通勤圈”。机场北线高速15分钟可达首都机场，20分钟至三元桥；西侧高白路连接京承高速，25分钟通达望京；向南1公里即罗马湖生态区，10分钟抵达祥云小镇商圈。这种「15-30分钟生活圈」完美平衡了城市效率与自然栖居，符合高端客群对「第一居所」的核心诉求。

商业：中粮祥云小镇、顺义山姆、罗马湖国际风情街、欧陆广场等高品质商业中心聚集。

学校：耀聚鼎石、ISB、德威、北京英国学校、贝赛思学校等顶尖国际学校资源。

医疗：北京友谊医院、中日友好医院、北医三院机场院区等高端医疗机构保驾护航。

公园：3000万平米温榆河公园，23万平米罗马湖，独揽巅峰景观资源。

休闲：天星调良、亚萨园等亚洲头部马术俱乐部以及尼克劳斯、黑骑士等京城TOP级高尔夫俱乐部。

国际墅区样本 懋源“云系”首作

懋源·云纪以“庭院”为核心亮点，以“空间尺度”为发力点，打造平墅、叠墅、双拼别墅三大主力产品。整体规划包括16栋洋房、119栋双拼别墅、15栋独栋别墅以及3栋联排别墅，共计打造588户精致住宅。其布局遵循了别墅区常见的南高北低原则，既保证了居住的私密性，又充分利用了自然景观。

建筑立面承袭懋源独创的“复合式幕墙体系”，以“自由与静谧”为精神内核，融合世界美学之大成，在建筑形体设计上打破传统直线带来的边界束缚，以灵感源自温榆河灵动的水流姿态以及“水”的流动之美为灵感，采用曲线与圆弧的水平线条，赋予建筑严谨的逻辑性与内在连贯性，让建筑风格即保留古典建筑的稳重，又融入时代的未来感。

在墅区园林营造上，懋源·云纪融东方雅奢风骨入园之道，勾勒一脉相承的整体园林叙事，使每一地块皆有独特的韵味，实现步移景异，共谱“和而不同”的东方栖居诗章。

项目位于温榆河故城记忆公园内，以“山水长卷”为底本，山、水、云、影、建筑，重构湖岸线上松石园、观光平台、竹林台亭、林间栈道、拱桥、假山叠水、山溪七处园林意境呈现出立体生态大境。斥资雕琢约4.3万平米湖景公园，其中生态水域复合景观带形成2万余平米的湖面奢境，层层叠翠的复合园林将外部公园的嘈杂隔离在外，形成天然声学屏障。

项目以“庭院+”为核心脉络贯穿全系产品设计，突破传统院落作为景观附庸的局限，创新构建“庭院+宴/厨/客/憩”四大自然共生场景。空中庭院面积可达50-100平米，视野开阔，凭栏远眺，自然天际线尽收眼底，独享一方院落的美好惬意。

懋源·云纪让每一次归宅，皆成被世界仰望的生活排场，高定酒店式的奢雅气韵与别墅私宅的静谧深邃于此交融，每一处空间皆以专属为笔触，从大门穹顶的恢弘尺度，到动线转折处的光影韵律，皆暗合望族礼序的空间哲学。

项目致力于演绎首都“四代住宅”标杆之作，将“人与自然共生”这一核心生态理念展现得淋漓尽致。设计了约2500平米景观会所，在中庭打造了叠水造景、实现多面观景，会所包含国际尺度泳池、冠军级健身房、阳光瑜伽室、Party room四大功能，满足业主运动健身以及社交等生活需求。

在室内装修上，引进国际大师团队，以全球设计审美，重新定义国内人居的至高标准，成就中央别墅区稀世孤品墅居典范，再现中国人居无从超越的国际化标杆之作。

懋源地产在物业服务上，通过懋源荟生活服务体系的定制服务，重塑圈层精神高地，以鸿玺物业传承懋源集团“臻于极致，专于定制”的理念，为业主提供五星级的物业服务标准。

史诗空间 精装别墅

懋源·云纪作为北京首批响应“好房子”政策项目，创新“功能空间分层”设计，使每个空间尺度感、舒适度、私密性发挥到极致，实现功能空间单一尺度的最大化。

◎建面约220-440平米平墅——奇偶层设计，户户都能享受“空中庭院”的墅居质感；LDKG一体化互动社交空间，南向超大面宽。

❖南向四面宽：南向客厅+三个套卧，大面宽、短进深，享有别墅尺度感。

❖无界LKDG：敞阔中正客厅与餐厅、庭院贯通，形成超尺度家庭互动主轴，实现全景视野延展；开放式厨房与餐厅形成T型交互枢纽，烹饪时可与家人无障碍互动，实现「一人烹饪、多人参与」的场景共享。

❖约3.5米进深空中庭院：让“台”从量变到质变（常规项目约1.5M进深的阳台，使用性不高）。

❖灵动X空间：北向灵动X空间，可根据家庭生活需求打造为书房、兴趣间等，始终为家预留一种可能。

建面约300平米叠墅——超大进深空中庭院，真正的空中院墅；270°超广寰幕视野，近赏庭院，举目园林，独创“阳光八角厅”与“光感悬浮楼梯”，生活格调仪式十足。

❖一层一境：首层定义为“enjoying空间”，大挑高环景会客厅，庭院连接餐厨客，将室内、外的景观融合，如同生活在风景里；二层定义为“living room”，南向三套卧+多功能室，全家亲密交融又各不打扰，以功能定制构建出家庭交流空间。

❖奢阔空中庭院：户户均享南、北双庭院，3.5M进深规格（常规项目约1.5M进深的阳台，使用性不高），通常在南方和海外的高端豪宅上才有这样的配置。

❖阳关八角厅：超高挑空设计，将空间的尺度向上延伸，配合270度观景窗，早餐、下午茶、阅读，惬意自在生活。

❖光感悬浮楼梯：背景的大窗消解传统楼梯的墙体边界，使阶梯化作悬浮于空气中的光之折线，衍生出装置艺术的美学张力。

❖臻配奢享主卧：奢享级的主卧套房空间，涵盖卧室、衣帽间、主卫三大空间，超大浴缸，分离式卫浴，让生活更有品质。

建面约490-660平米双拼别墅E—融合“以庭为核”的设计手法，每层均可与庭院产生联动，演绎与自然共栖的全新墅居可能；功能分层化设计，分设景观庭宴层、圈层社交层、主人奢享层、家人起居层、生活娱乐层，打造国际群层的“社交发生器”。

❖超大景观庭院：以“庭院”为核心纽带，每个功能空间均可与庭院联动。

❖专业级宴会餐厨：星级标准中西厨，极致配置。独立宴会厅更显私密，外与庭院联通，观景效果最大化的同时，满足多样化宴会需求；

❖双面巨幕宽厅：超大双面观景巨幕，罕见客厅规制，南北通透。

❖首层庭院套房：首层南向套房可达庭院，方便长辈对庭院的使用便捷需求。

❖整层私享主人套房：南向奢阔面宽，配备开敞阳台，设计书房、双衣帽间、独立卫生间等功能区，重新定义顶级圈层的私域生活标准。

建面约550-630平米双拼别墅F—以满足多代同堂需求构筑「代际共生系统」，多套房+多动线的设计在温情共处中守护每位家庭成员的私域感，充分满足多代际大家庭的居住场景，让家族时光在景观环抱中自然生长。

❖ 尊享归家礼序：独立入户，先进花园庭院，再进玄关门厅，归家仪式感十足。

❖ 全景采光视野：奢阔尺度会客，L型景观面，整体空间尺度均阔绰大气。

❖ 专业级宴会厅：超大面宽设计，形成奢阔宴会空间，可实现至少20人的圆桌宴请。

❖ 星级中西厨房：结合星级酒店商用、家用标准，特邀米其林星厨团队深度参与设计，在尺度面积、空间功能、设备标准、操作动线等方面均达到专业级别。

❖ 全套房设计：所有居室均配置独立卫浴，保障家庭成员私密感。

❖ 完整功能空间：地下空间方正，可分可整，使用率更高，功能打造随心所欲。

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