广东
前段时间在网上冲浪的时候，有位网友分享了自己在海珠西买房的经历。
他说，因为当初这套房是前业主急着出手，所以是以较笋的价格拿下的，当时还很高兴，结果现在笋价变成小区的常价了，真的很担心接下来还要往下掉。
评论区更是大型emo现场，大家纷纷大吐苦水。
再翻翻评论区，好家伙，海珠西，好像越来越多的二手盘，跌破四万了！
越来越多楼盘，
跌破四万
追溯到去年11月，翠城花园就陆陆续续开始出现失守4万/㎡的成交，成交单价打回“3字头”，主要集中在两房。
而从今年4月28号之后成交的房源，不管什么户型，通通跌破四万，价格集中在3.8/㎡或者是3.9万/㎡。
不过贝壳上显示翠城花园5月份的均价为4.06万/㎡，也就是说还是有成交重返4万/㎡以上的。
但是，就在6月上旬，翠城花园的二手成交均价又再次下降，滑到3.87万/㎡。
再看看现在翠城花园挂牌放售的房源，已经有好几套挂牌单价3万+/㎡的。
种种迹象表明，3字头，真的已经开始成为翠城花园的常态了。
富力金禧曾经也是房价坚挺的代表，不过现在也没能扛住。
今年5月，富力金禧成交了一套85.03㎡的两房，成交价323万，折合单价3.8万/㎡。这不仅是首次跌破4万/㎡大关，还创下近5年二手成交单价的最低纪录。
类似的西北向的户型在3月也成交了一套，为395万，均价4.6万/㎡。两个月，价格直接跌了快两成，下跌了17.4%。
目前富力金禧挂牌的房源不多，最低的为4万/㎡。
同样是海珠西学区房扛把子的光大花园，今年1月中旬，成交了一套低楼层的电梯两房，建面为77.62㎡，成交总价为306万，均价为3.9万/㎡，这个价也差不多是这几年来光大最低的成交价了。
而且这套房的成交也很久，23年年末挂牌，调价了10次之后终于卖出去了。
不过，光大目前状况算好了，除了这套房，其他的成交依旧稳定在4字头，还算稳得住。
此外，像金碧花园、保利花园、柏涛雅苑等曾经热门的二手楼盘，也都出现了类似的价格下滑情况，曾经成交单价为5-6万/㎡的房子，如今，二手成交全面进入3字时代。
海珠西的分化，
越来越明显了
其实，海珠西的二手房价格下跌，原因是多方面的。
一是目前广州的二手市场环境还处在以价换量，像昨天，70城房价数据出炉，广州二手跌幅达到0.8%，那海珠西如何能独善其身？详情可戳：看了这数据，我懂了广州最近的操作...
二是，二手房市场本身房源充足，供大于求，业主们为了在竞争中脱颖而出，只能通过降价来吸引买家。
目前贝壳上挂牌的广州二手为144959套，海珠为16425套，占据了11.3%。
再则是，一手房贴身肉搏是首要推手，不仅是卷使用率，卷配套，还卷价格。现在新房市场竞争激烈，各种优惠活动层出不穷，像是中交天翠，79平的房子现在降到380万+可以上车，三房门槛还在不断被压低。
而像上述的海珠西二手盘，大部分楼龄都长达至少10年。产品迭代更让老社区相形见绌。就拿翠城花园来说，至今面临南北通透户型少、楼距窄、车位比不足的硬伤。
加上广州的名校集团化办学不断扩容，对于现在的新盘来说，配有一个不错的学校几乎俨然成为标准。
面对新盘“降维打击”，二手业主不得不低头。
在这种情况之下，海珠西的分化，也越来越明显了。二手价格还在下跌，新房的价格大部分稳定在5-6万/㎡。
这场楼市分化，说白了就是新旧交替的阵痛。
二手房靠着成熟配套打“感情牌”，新房凭借产品创新和规划前景拼“硬实力”。
预算有限的刚需族，可以趁着二手房降价淘到不错的笋盘；追求品质生活的改善型买家，也能在新房里找到心仪的房源。
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