警惕“售楼认筹、购房返利”等形式的非法集资

购房合同签了，房地产开发公司画的“大饼”却没了!在陕西省延安市，部分购房人面对购房返利成空、自己还被收了定金的郁闷事，只能上法院讨说法。近日，延安市宝塔区人民法院审判的一起案例，提醒消费者一定要警惕以“售楼认筹、购房返利”等形式的非法集资骗局。

据介绍，延安某鑫房地产开发有限公司(以下简称“某鑫公司”)于2012年成立，主要从事房地产开发项目，法定代表人为孙某鉴。2018年2月以来，因某鑫公司资金短缺，孙某鉴与云南某鑫商业发展有限公司总经理蒋某雅约定，由蒋某雅以延安万和广场售楼认筹并在排号协议中约定10%的高额年利息及其他购房返利政策方式面向社会公众公开宣传、吸收资金。

2018年3月6日至4月16日，蒋某雅及其团队共吸收公众资金5000余万元。后孙某鉴又联系蒋某雅团队中罗某龙等销售经理并达成口头协议，以吸收资金额15%的提成委托罗某龙团队继续以楼房排号的方式为其吸收公众资金。

2018年4月16日至6月20日，罗某龙及其团队共计向社会公众吸收资金7000余万元。2018年6月，某鑫公司在与罗某龙团队完成约定吸收7000万元资金后，又与西安某尚行房地产营销策划公司法人代表鱼某涛商议，委托鱼某涛团队继续为其吸收公众资金。6月21日至7月20日，鱼某涛及其团队继续以上述方式吸收公众资金，累计吸收公众资金7000余万元。某鑫公司实际拥有商铺140余套，住宅336套，3次共认筹、排号协议1496份，共计吸收公众资金19881万元，支付过提成后，剩余资金用于公司经营及偿还公司债务。

回顾事件经过后，延安市宝塔区人民法院认为，被告单位某鑫公司以公寓认筹、排号、商铺认购的方式，以高额利息回报和年收益为诱饵进行虚假宣传，向社会公众吸收资金，扰乱金融秩序，数额巨大，其行为构成非法吸收公众存款罪，对其判处罚金40万元。被告人孙某鉴系某鑫公司直接负责的主管人员，对该公司非法吸收公众存款负有主要责任，其行为构成非法吸收公众存款罪，综合考量孙某鉴刑事前科和该案自首情节，对其判处有期徒刑5年，并处罚金10万元。之后，某鑫公司及孙某鉴均不服上述判决，提起上诉，延安市中级人民法院于2020年4月20日作出二审裁定，驳回上诉，维持原判。

住房城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”

“公寓认筹、排号、商铺认购等预售行为，其本质属于房地产开发商在未取得预售许可证之前的非法活动，旨在收取一定的‘认筹金’进行非法集资活动，是房地产领域非法集资常见形态之一，其风险较大。”陕西省延安市打非办相关负责人告诉《中国银行保险报》记者，在本案中，某鑫公司以公寓认筹、排号、商铺认购的方式向社会公众吸收资金，3次共认筹、排号协议1496份。但某鑫公司实际拥有商铺140余套、住宅336套，显然无法履行如此之多的预售协议，签署了认购、排号协议的集资参与人无法依合同取得房屋所有权，其本金大部分也被某鑫公司用于支付提成及清偿债务，利益损失较大。在生活中，广大购房者需对公寓认筹、排号、商铺认购等预售行为提高警惕，加强购房风险防范意识。(记者 房文彬)