以一座城、焕新一座城，大连百年城正式挂牌“大连银泰城”

近几年，大连商业颇有看头。

面朝大海，这座城市从不甘心单一叙事，商业版图天然带着一种开阔的野心，本土运营商和国际玩家涌入，既有重奢商场的冷峻气场，也有老街区里蒸腾的烟火气，更有滨海旅游与年轻消费催生的鲜活商业场景。这种自由，源于海赋予的流动性和开放性。海港城市见惯了南来北往，骨子里没有那么多条条框框。

6月11日，一则重磅消息搅动海风，运营23年的大连百年城正式挂牌“大连银泰城”，深度融入in银泰商业体系，这个历经沧桑的东北地标，曾是太平洋百货、星巴克大连首店的诞生地，将以“城市潮奢悦己生活方式中心”的新身份重新出发，开启青泥洼商圈的二次生长。

当以“焕新者”姿态入局的大连银泰城，邂逅底蕴深厚的青泥洼，这场新旧碰撞的实验，或许正是大连商业进化的关键注脚。

01.

城市记忆与商业新生

大连银泰城的破局使命

对于市民们和品牌商户来说，百年城是大连与世界接轨的实体化符号。

作为大连建市百年的标志性建筑，2002年刚开业时，亚洲首屈一指的全玻璃幕墙设计、亚洲最长的室内扶梯，还有大连第一家星巴克、东北首家苹果直营店，让百年城成了“时髦”的代名词。这种震撼不仅是建筑层面的，更像是大连向现代化商业迈出的标志性一步，让这座港口城市第一次有了与国际消费接轨的真实感。

2010年后，百年城作为城市商业地标，转型的进程逐渐步入深水区。大连商业向来不乏开拓视野的前瞻布局，始终在区域消费升级中尝试破局，而在不同的发展阶段，城市商业生态也持续寻找着更契合本土特质的转型路径。这种在传承中创新的发展理念，正是大连商业历经数十年风雨仍保持活力的重要支撑。

现在听说改名大连银泰城，市民和商户们的心境在怀旧与憧憬间往复涌动，期待in银泰商业能激活这片土地的商业活力，为青泥洼桥带来新可能。“名字是符号，关键看里面的东西能不能让大连人愿意再来，我们也期待青泥洼桥能重新热闹起来。”

对大连银泰城的期待，商户则呈现明显的“务实主义”倾向。百年城场内很多品牌都经历了时间的考验，并在大连商业发展过程中起到了引领作用。

更名大连银泰城，王慧洁开口水饺创始人眼见商场的用心改造，满是感慨与期待。“很少有商业愿意付出时间及资源孵化创新品牌，我们品牌从籍籍无名到凭借独特口味扎根，创业路上，百年城多次伸出援手，无论是创业初期的宣传支持，还是金融危机时的降租促销、疫情期间的租金减免与媒体宣传，都让品牌与商场结下深厚情谊。”

如今，饺子馆成为大连美食地标，连续三年上榜大众点评“必吃榜”，高峰期排队超百桌。她相信与百年城相互支持的情谊会延续，期待与项目携手，让饺子的香气，飘向更远的远方。

而大连银泰城的机会，就在于读懂了他们的这份感情，既要用商业逻辑解决空置率、租金等硬指标，也要用情怀留住城市记忆，让新的商业形态长在旧的情感根基上。这一步走好了，青泥洼商圈的商业故事，才算真正翻到了新的一页。

02.

存量短板与结构升级并存

大连到底需要怎样的商业？

从城市观察者的视角，市中心永远是商业的稀缺资源，是开店必争之地。近年来，大连尤其是青泥洼商圈，地段是稀缺的，所以我们看到这片界面，既承载着历史厚度又密集排布多个商业体，但却始终缺一个Big Surprise。

这里到底需要怎样的商业？依托港口优势，大连工业总产值长期稳居东北前列，城市商业也因产业繁荣而兴盛，青泥洼桥商圈、天津街等成为几代人的购物记忆。大连的商业起步较早，让这里的人对商业、对人、对消费的理解都要更深刻一些。

而基于赢商大数据分析，大连商业地产的现状呈现出鲜明的结构性特征。

| 大连商业基本面：存量不足与失衡并存

与一线、新一线城市趋于饱和、竞争白热化态势形成鲜明对比，大连的商业竞争氛围并不算“太卷”。从城市整体来看，大连人均商业面积为0.67㎡/人，低于沈阳、长春等东北主要城市。

且大众消费高度集中在少数几个地方，其中青泥洼桥商圈商业存量约51.8万㎡，占比达全市的近1/5，是名副其实的、历史悠久的传统核心商圈。

| 青泥洼商圈诊断：底蕴深厚但转型承压

青泥洼商圈名气大、底蕴深，但现在也面临挑战。主要消费客群可能是从小在这儿长大的“老大连”，也可能是习惯了传统商场的本地居民，但他们逛商场的目的很明确——买东西。这意味着，青泥洼商圈传统零售占主导，玩和吃的吸引力不够，需要调整升级。

不过，商圈内项目已通过年轻化运营撕开了突破口，柏威年购物中心通过体验业态和SP活动有效吸引了年轻人，而大连银泰城更是顺应需求，在今年迅速与年轻客群“对上暗号”，增强了新生代的互动性和粘性。

另一个有意思的现象是，青泥洼的外地游客占比比其他商圈都高，这证明了它作为城市地标的吸引力。

| 市场机会点：大连银泰城的破局机遇

青泥洼商圈是需要不一样的新感觉，仅从商业角度来说，必须要有一股不随大流的力量，使这个地方重新焕发活力。它需要的也不是简单的品牌堆砌，而是在三个方向重塑格局：

打破传统零售主导的单一格局，将餐饮、娱乐、文化等体验业态占比提升；

深挖大连的海洋基因与港口文化，打造“城市级生活提案场”；

最后让老建筑在运营效率提升中重获商业生命力。

对于城市更新的运营以及空间价值的挖掘，恰好是in银泰商业擅长且得心应手的事儿。

in银泰商业在战略布局上秉持精耕深拓的节奏，也敢于在行业内保持竞争力，其适应市场变化、持续创新的能力都令人耳目一新。近两年，随着郑州银泰inPARK、杭州临平银泰inPARK、合肥银泰in77等项目惊艳亮相，通过精准匹配年轻客群需求的业态规划与场景创新，展现了in银泰商业在多元商业形态打造上的突破能力。

截止目前，in银泰商业旗下项目已达32个，每个商业体不仅是购物场所，也是城市生活的缩影，更是新鲜内容的发生地，不断迭新并引领属地消费者的生活方式。

大连银泰城的入局，正是在城市历史与现代商业的碰撞中，探寻传统商圈的破局路径。

在交流中，笔者能看出来，在大环境并不好的情况下，团队一直在居安思危，毕竟在这个悠久的核心商圈，会纠结年轻人是否为大连银泰城买单？但至少，在大连城市中心的位置，得有这么一个为年轻人振臂高呼的项目，让大连的年轻人发出强大的音量。

03.

大连银泰城调改实战手册

从“市场先行”到“业态重构”

自接手以来，面对愈加强烈的个性化诉求，能够感受到大连银泰城不遗余力地透过多维度的常态化更新，来输出新鲜有趣的内容。

边运营、边改造并非易事，项目摒弃“拍脑袋”决策，依托长达半年的深度市场调研，对核心客群进行了战略性拓展，尤其在深度回应年轻客群与家庭客群的需求上。整个2025年，都在调改的道路上疾驰，为城市注入源源不断的年轻力和生命力。

| 市场先行：用事件营销撕开认知缺口

针对传统商圈反应慢、活动频次低、客群触达单一的痛点，以“速度抢占先机、密度黏住客群、爆点制造话题”，重构青泥洼商圈的流量引擎。过去半年，大连银泰城共计举办了九大档期超101场活动，活动几乎覆盖每个周末，以高频次的活动不断刷新项目的新鲜感，解锁有趣的生活体验。

霸榜大连的热门事件，上半年的“大连你好，银泰来了”以及借力挂牌官宣制造话题，都实现了城市级的声量传播。单从这个角度而言，能看出其事件营销玩法成熟，但更为可贵的一点，是它能够借助对生活趋势的观察和关键节点的联动，多角度、多方面的勇于尝试。

一方面与多种资源强连接，涵盖演艺经济、宠物经济、二次元经济、艺术文化等多个市场热门话题，“青春有你3”人气选手曹宇雪东北首秀创造大连银泰城“人海”现场，为延续活动影响力和集客力，项目又落地城市新舞力梦帆帆&汤圆空降助阵活动，两日客流同比增长32%，吸引来自沈阳、开发区及周边客群前来打卡，通过小红书、微博等平台与粉丝达成常态互动，也不失为一种高效链接消费者的手段。

另一方面也通过主题性策划整合资源、打造营销系列的做法，以强势资源与真实场景的融合升级，王者荣耀官方城市赛（2025赛季首站）、机甲嘉年华等IP活动实现了单日客流提升30%；五一档，更是囊括多个热门主题活动，如“少年新舞力”街舞挑战赛、晚风音乐汇等，用足够到位的推广投入抓住消费者需求和情绪，达成整合营销的热度高峰。

几乎每一次活动都吸引了超出预期的客流，同时也为众多商户带来了不错的转化率。

此外，户外运动热度正高，敏锐捕捉到这一趋势，大连银泰城首次尝试联合“路子野野跑团”开展户外野跑活动，为助力运动品牌招商打下基础。

上半年的营销活动取得良好成效，接下来，项目还将延展出了新玩法。在6-7月份，将落地2025首届未来公园国际大学生音乐节、大连国际时装周（分会场）系列活动和大连城市咖啡文化节等热门活动。

行业能直观感受到大连银泰城在努力释放年轻力的概念，并选择用全力以赴的自我进化，来迎接重要时刻的到来，in银泰商业好像与生俱来拥有一颗热爱挑战的心。

| 招商破局：精准狙击市场空白体验升级

在如今的大环境下，做到品牌高效焕新并非易事，更何况大连银泰城还要保证一定的首店占比和持续提升的品牌能级，项目团队的招商及运营能力可见一斑。打破传统商圈“重零售轻体验”的桎梏，项目通过“餐饮引流+主力店聚客+场景沉浸”陆续招调，先看看引进的大连首店：

BABY BOX策展新零售儿童空间，汇聚超24个国际国内一线及轻奢儿童品牌，其中14个中国首店品牌、5个大连首店品牌，涵盖童装、童饰、童鞋、童玩、母婴用品及儿童家居等全品类矩阵。在场景打造上，精心雕琢8国主题场景，将各国标志性建筑、文化符号、自然景观与智能科技融入空间，构建集触摸感知、趣味游戏与知识学习于一体的文化冒险乐园。

如果想要买高端童装，大连人跑去北京、沈阳是常态，而BABY BOX满足了两点：一是有品质、有能级的品牌商户，二是有话题、有场景的空间体验。后续品牌调改也将按此标准，品牌力与商品力都得到持续的提升与稳固，商户经营亦随之不断优化。

在目前的品牌阵营中，各级别首店和多类型旗舰店达多家，涵盖零售、餐饮、娱乐体验、生活方式等多个市场主流业态。其中的首店代表包括：

大连首店：BABY BOX策展新零售儿童空间、乐人码头VR空间

中山区首店：NB1906、爷爷不泡茶、胖哥俩肉蟹煲

与现有的MONTBLANC、BOSS、POLO RALPH LAUREN、I.T、PORTS等中高端奢侈品牌，Cartier、PIAGET、OMEGA、Jaeger-LeCoultre、IWC等高端腕表矩阵，THENORTHFACE、AIR JORDAN、UNDERARMOUR、NIKE KICKS LOUNGE等热门运动品牌，星巴克、尖沙嘴茶餐厅、日丰园海肠水饺、王慧洁开口水饺、滩羊一号鲜火锅等人气餐饮品牌，以及MUJI、THE ONE流行舞蹈等生活方式品牌，形成较好的互补。

不止于此，今年第三季度至明年，大连银泰城将继续对既有品牌进行全面调改，持续加强国际潮奢、时尚运动户外、女性生活方式、特色优质餐饮、休闲娱乐体验等业态布局。

| 软硬件焕新：全面嫁接in银泰商业生态

另一个值得期待的还有软硬件焕新，让旧Mall焕新生，给消费者带来“新开业”的新鲜感。2025年，大连银泰城的硬件改造进程有新突破，包括优化扶梯动线、公区地砖更换及翻新、餐饮条件增加和入口亮化提升，空间开阔感的示范级营造，也增加了人流向上的可能。未来3年，项目还将启动更系统全面的焕新计划，分批升级改造防水、遮阳棚、外立面、全场卫生间、停车场等公共设施，全面提升消费体验。

展望下一阶段，in银泰商业的集团优势被充分利用，如专业化和创新力运营平台、强大的资源整合能力、成熟的年轻化营销玩法等，加之保持前瞻性的经营理念，抽调优质核心团队，针对大连市场特点优化商业。我们相信，以空间换时间，以流量换留量，通过高频活动抢占心智、精准业态重构提升黏性、集团资源赋能降本增效，大连银泰城将最终实现从“传统商业体”到集“品质、时尚、潮流、活力、舒适”于一体的全新商业空间。

其实我们不需要完美的商业项目，而是需要有情绪、有温度的空间。

客观地说，在持有型运营的商业体生命周期中，正式挂牌才算刚刚起了个头。尽管如此，我们已然可以看到in银泰商业团队接管后，这座商业体的状态和生命力。

大连人会懂，在咕嘟咕嘟的热气里，藏着港口城市的哲学：就像老码头的货轮总在涨潮时启航，好滋味总要在沸腾中慢慢熬煮。这口蒸锅越熬越有滋味，毕竟对靠海吃海的城市来说，最好的商业从不是一蹴而就，而是像潮汐般懂得进退，在沸腾与沉淀之间，熬出属于自己的“海蛎子味”繁华。