反差！海珠开始抢占刚需市场？

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

近日，广州规划自然资源局发布海珠区赤沙涌以东（AH0314规划管理单元）储备用地控制性详细规划。

根据控规，地块用地面积总量不变，拟将用地性质由商务兼容商业、文化、体育用地调整为二类居住用地兼容商业设施用地、广场用地。

其中居住用地面积约5万㎡，与保利天曜约4.1万㎡用地规模相差无几，容积率3.43，建筑面积1.72万㎡。

从地理位置上看，与过去长期霸榜广州楼市销冠头号交椅的琶洲南TOD距离十分相近。

若未来地块能顺利挂牌入市，让原本“不平静”的海珠豪宅市场或将再掀起一番波澜？

01

改善占比回落

刚需主导市场？

众所周知，近几年来随着改善需求的旺盛，广州120㎡以上改善户型商品住宅成交占比逐年走高，这一点在海珠区尤为明显。

克而瑞此前报道过，在去年年初广州对120㎡以上户型解除限购后的一个月，海珠区120㎡以上户型商品住宅成交规模高居全市首位。

在今年1-5月，克而瑞数据监测显示，海珠区120㎡以上户型商品住宅成交511套，占比33%，为所有户型最高。

但扩大范围看，尽管依旧为成交主力，但与历年同时期相比，这是近四来同时期该类户型在海珠区成交占比不过半的一年，较2024年回落28%。

相反，海珠区90㎡以下户型今年1-5月商品住宅成交340套，占比达到了22%，呈现逐年走高的特征，并在今年达到了近年来同时期最高。

曾经豪宅遍地的海珠，开始抢占刚需购房者？

02

供应走高

购房门槛逐渐友好

而造成这一反差的原因，或许与土地供应端存在有一定的联系。

克而瑞数据监测显示，尽管海珠区2024年涉宅用地供求规模为全市最高，但成交用地面积仅22.79万㎡，远低于其他大部分区域。

换句话讲，去年海珠区成交的地块大多数为小体量体块，或多或少都存在一定的缺陷，例如景观配套一般等，不完全具备打造豪宅的条件。

例如去年海珠区成交的八宗地块中，不少地块均有噪音等不利因素影响。

与此同时，根据年初发布的《2025年广州供地计划蓝皮书》显示，海珠区今年计划供应11宗宅地，这其中不乏主打刚需项目的地块。

而赤沙涌以东储备用地，毫无例外的成为当中的“独苗”。

随着供应的增长，海珠区90㎡以下户型的商品住宅成交均价也在逐渐回调。

克而瑞数据监测显示，今年以来海珠区90㎡以下户型商品住宅成交均价56853元/㎡，较高位时期下跌16%，买入的门槛渐渐友好。

例如保利燕语堂悦90㎡户型总价最低520万起，较四月初优惠10万元。

中海江泰里105㎡特惠单位最低539万元起，总价较高位时期回调近100万。

03

一二手两旺

海珠购买力持续旺盛

得益于人工智能、数字经济等产业的迅猛发展、城市面貌的焕新以及配套的不断升级，以高度的“确定性”，海珠吸引了大量中高端人才落户，加上本地“老广”的置换需求旺盛，市场对于海珠的认可度依旧保持较高水平，购买力强劲。

克而瑞数据监测显示，今年1-5月海珠区商品住宅成交1547套，二手成交6054套，均创下了历年来同时期的最好记录。

在今年1-5月广州商品住宅成交金额TOP10排行榜上，克而瑞监测到，海珠区有保利天奕、保利燕语堂悦、越秀桂悦东晓三个项目位列其中，成为上榜项目数量最多的区域。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。