5月成交金额创9年来同期新低，宽松政策要来了吗？（2025年1-5月） | 月读数据【第88期】

单月销售额创2016年以来同期新低，房价止跌势头没能延续

5月，商品房销售面积和销售额分别为0.71亿平米和0.71万亿元，虽然环比较4月分别上升10.3%和13.1%，但是同比分别下降3.3%和6.0%。拉长周期来看，单月销售面积达到2011年以来同期新低，单月销售金额达到2016年以来同期新低。

1-5月，商品房销售面积和销售额分别为3.5亿平米和3.4万亿元，同比分别下降2.9%和3.8%，降幅较1-4月分别收窄0.1和扩大0.6个百分点，仍然存在以价换量的情况。

库存方面，截至5月末，商品房待售面积约7.7亿平米，虽然连续三个月下降，但仍是历史第四高位。其中，住宅待售面积减少439万平米，不及4月末的455万平米和3月末的1016万平米，降速逐月放缓。

房价止跌的势头也没能延续。5月，70个大中城市新建住宅销售价格指数环下降0.2%，没能守住此前连续5个月维持在0.1%的下降幅度，仅13个城市新房价格环比上涨，为2024年11月以来最差表现。

70个大中城市二手住宅销售价格指数环比下降0.5%，为2024年10月以来的最大降幅，其中仅3个城市环比上涨，在城市数量上也为2024年10月以来最差表现。尤其是一线城市，二手住宅销售价格环比下降0.7%，为2024年10月以来最大降幅，单月降幅几乎吞没了之前持续半年之久的累计涨幅。北、上、广、深环比集体下降，也是2025年首次出现。

国家层面或因为近期楼市出现降温的情况，已经做出了新的部署。6月13日，国常会首次表示要“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，包括将对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等。没有用此前政治局会议使用的“持续巩固房地产市场稳定态势”的说法，而是使用了“更大力度”，反映出了国家对于房地产市场的救市态度更加迫切。

取消限购、限售、限价可能会是优化政策的其中一环。6月13日，广州已经率先在新发布的《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》中提到“有序减少消费限制，优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价、降低贷款首付比例和利率”。即将成为全国首个取消“三限”的一线城市。广州限购政策的全面放开，预示着一线城市政策进一步宽松的可能性增强。后续其他城市是否会有大动作，让我们拭目以待。

资料来源：国家统计局

图表：2021.02-2025.05全国商品房单月销售面积及同比增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。

图表：2021.02-2025.05全国商品房累计销售面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.05全国商品房累计销售额及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.05全国商品房待售面积

资料来源：亿翰智库、国家统计局

注：待售面积为截至月末的累计数值。

累计开发投资同比降幅达近26个月最高，严重拖累民间投资

5月，开发投资再降。新开工面积0.53亿平米，同比下降19.3%，降幅较3月收窄2.9个百分点，仅优于2025年4月，为2017年以来次低单月。施工面积0.47亿平米，虽然基于2024年同期的低基数，同比上升236.3%，但仅优于2024年5月、10月，是自2018年以来的历史第三低。竣工面积0.27亿平米，同比下降19.5%，降幅较4月收窄8.4个百分点。单月开发投资0.85万亿元，同比下降12.0%，降幅较4月扩大0.7个百分点。

1-5月，房地产开发企业房屋施工面积62.50亿平米，同比下降9.2%，降幅较1-4月收窄0.5个百分点。其中，住宅施工面积45.54亿平米，下降9.6%。

房屋新开工面积2.32亿平米，同比下降22.8%，降幅较1-4月收窄0.1个百分点。其中，住宅新开工面积1.71亿平米，下降21.4%。

房屋竣工面积1.84亿平米，下降17.3%，降幅较1-4月扩大0.4个百分点。其中，住宅竣工面积1.33亿平米，下降17.6%。

1-5月，房地产开发投资总额为3.6万亿元，为2017年以来同期最低，同比降幅10.7%，降幅已连续4个月扩大，为近26个月最大同比降幅。

固定资产投资则增长3.7%，增速较1-4月收窄0.3个百分点，且低于2024年同期0.3个百分点，进一步受到房地产投资拖累。其中，民间固定资产投资同比0%，较1-4月放缓0.2个百分点。而扣除房地产开发投资后的民间投资为上涨5.8个百分点。房地产市场继续降温以及价格持续低迷，使民企投资意愿不足。

图表：2020.02-2025.05单月房地产开发投资、新开工面积同比增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.05房屋累计新开工面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.05房屋累计竣工面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.05房地产开发投资额累计值及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

到位资金降幅扩大，国内贷款同比再次转负

1-5月，房地产开发企业到位资金4.0万亿元，同比下降5.3%，已连续下降37个月，降幅较1-4月扩大1.2个百分点，仍控制在两位数以内，是2022年以来同比降幅较低的水平。其中，利用外资没有增加，自筹资金、定金预收款同比降幅均扩大，个人按揭款同比降幅持平。尽管降准已于5月15日落地，银行可贷资金增加，但效果尚并不明显，房地产开发企业的国内贷款，未能保持同比回升态势，下降1.7%，再次转负。

2025年1-5月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

国内贷款6679亿元，同比为-1.7%；

利用外资16亿元，同比为49.0%；

自筹资金13743亿元，同比为-7.2%；

定金及预收款11931亿元，同比为-5.0%；

个人按揭贷款5645亿元，同比为-8.5%。

图表：2021.02-2025.05房地产开发企业累计到位资金及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

M2同比增长7.9%，M2-M1剪刀差收窄至5.6个百分点

5月末，广义货币(M2)余额325.78万亿元，同比增长7.9%。狭义货币(M1)余额108.91万亿元，同比增长2.3%。流通中货币(M0)余额13.13万亿元，同比增长12.1%。M2同比增速较4月末下降0.1个百分点，M1同比增速较4月末扩大0.8个百分点。

5月，新一轮存款降息拉开帷幕，多家银行一年期定存利率跌破1%。存款利率的大幅降低，使得存款收益明显减少，促使资金寻求更高收益渠道，引发“存款搬家”现象。5月新增存款近2.2万亿元，较去年同期多增5000亿元。其中，非银存款单月增加近1.2万亿元，创下近十年同期新高。

图表：2024.01-2025.05 M1和M2同比增速

资料来源：亿翰智库、中国人民银行

注：中国人民银行自统计2025年1月份数据起，启用新修订的狭义货币（M1）统计口径。修订后的M1包括：流通中货币（M0）、单位活期存款、个人活期存款、非银行支付机构客户备付金。我们据此调整了2024年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。

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