物业大撤退

文/乐居财经 徐酒眠

物业正在上演集体大撤退。

近期，多家物业公司在各地连续官宣撤退，引发外界关注与热议。一时之间，关于物业“撤场潮”来了的说法甚嚣尘上。

有行业观察者直言，物业撤场其实是物业、业主、业委会多方博弈的结果，看似物业公司败走，但一场又一场撕扯之后并没有赢家。

物业撤场并非新鲜事，以前也时有发生。不过眼下此起彼伏的物业撤场背后，似乎的确包含了更多、更深的东西。

直面复杂现实，业主对物业服务质量要求越来越高，同时主权意识觉醒而自治能力有待提升；物业降价运动兴起，而物业公司面临人力等运营成本上涨困境……

或主动或被动，物业撤场正在从企业单纯的商业行为演变为基层治理议题。

主动撤退

物业费被砍价，物业公司选择不干了。

5月底，龙湖物业向重庆两江·溪岸云蔚业主发出撤场公告信，表示公司将于2025年7月31日24:00正式退出项目结束服务。而直接导火索则是，在该小区上个月的业主大会上投票，90% 同意把物业费从3.2元 /㎡降到1.9元 /㎡。

据悉，两江·溪岸云是重庆两江新区新太置业发展有限公司开发的高端住宅项目，后者隶属于重庆两江新区开发投资集团，是一家国有独资开发商。

两江·溪岸云占地面积约8.99万平方米，容积率约1.5，共446户涵盖叠拼别墅和普通住宅。2022年12月完成首批次交付时，因园林景观缩水曾引发接房风波，而这也为后来的物业费收缴埋下隐患。

“收房时验出17处瑕疵，整改拖了三个月，谁还愿意痛快交物业费？" 有叠拼业主表示，前两年他一直按 70% 比例缴纳3.2元 /㎡的物业费。

另外据龙湖物业该项目相关负责人透露，两江·溪岸云2024全年物业费收缴率仅58%，叠加开发商遗留的电梯故障维修等额外支出，该项目累计亏损超300万元。

近期，龙湖物业陆续在多地官宣项目撤场。

4月下旬，在苏堤春晓项目张贴退出公示。据悉，龙湖物业自2020年1月1日进驻该项目，如今将在8月20日正式撤离。

相关资料结束，这是位于上海普陀区的一个超豪华国际型景观社区，容积率约3.0，二期于2006年建成，共有23栋楼房，包括多层和高层住宅，物业费为2.9元/㎡.月。龙湖物业选择撤出，主要是因为无法解决的历史遗留问题而带来了经营风险。

龙湖物业进场之初，苏堤春晓即存在消防设施、门禁系统、水泵自动化系统瘫痪及地库公区临停包月等历史遗留问题，到今年4月，累计已有80余户业主报修外墙渗漏水未未得到维修。而新一届业委会成立后，龙湖物业多次申请动用维修基金解决紧迫问题，但未得到业委会支持。

继续北上，龙湖物业还将在2025年7月14日正式退出辽宁锦州时代西湖雅居小区。

据悉，该项目为滚动开发持续销售，但开发单位锦州时代房地产有限公司持续不履约前期物业协议，不能及时支付龙湖物业空置房物业费，结合项目实际经营情况，龙湖物业表示已经无法正常运转，因此选择退出服务。

在安徽，因持续亏损实在难以为继，龙湖物业今年1月退出了合肥天下锦城小区。据悉，该小区自期进场后，业主累计欠费已高达561.5万，有311户一直未交费。

8月底，龙湖物业还将从阜阳双清院子项目撤离，而原因基本与天下锦城一样。

火势蔓延

开发商历史遗留问题难以解、谈不拢物业费、收缴率低下，以及物业、业主、业委会矛盾激化……前述龙湖物业撤场项目及背后的原因，也是当前整个物业行业的缩影。

据乐居财经《物业K线》不完全梳理和统计，包括龙湖物业在内，近期至少有超过10家物业发布主动撤场公告。

综合来看，其中既有保利物业等国央企，龙湖物业等行业头部，也有如重庆加州物业等地方微小型物业公司；退出的除了第三方项目，也出现了一脉相承而来的自家开发商项目；有近几年交付的新小区，也有老旧小区。

其中，滨江服务也是近期主动官宣退出成为风暴焦点物业之一。

杭州万固珺府，一个3年前才交付的的微型小区，总住户仅689户，在管总建筑面积12.53万平方米。与两江·溪岸云一样，这里也有不少原开发商遗留问题，如电梯频繁故障，电梯井长期渗水漏水等。

去年12月，万固珺府成立了业主委员会，并与滨江服务就续聘合同展开谈判，其中就要求将物业费从2.8元/㎡降至2.2元/㎡。

“不是我们不愿妥协，而是2.2元的物业费，注定无法维持现有的服务品质。”议价谈崩，滨江服务直接宣布决定在2025年6月30日正式撤场。

物业费砍价“太狠”，重庆加州物业服务有限公司宣布从中渝·春华秋实二期撤场也是近期被讨论的热点案例。

根据公开信息，中渝·春华秋实二期共有25栋楼、1123户，加州物业自2014年为其提供前期物业服务，整体口碑和评价都还不错。

今年3月，该小区召开业主大会表决物业服务费调整方案：住宅由高层2.0元/平方米/月和别墅3.5元/平方米/月统一调整为1.30元/平方米/月；商业由5.0元/平方米/月调整为3.0元/平方米/月；车位由80元/个/月调整为40元/个/月。

物业费整体降幅接近40%，加州物业直言，“本次业主大会表决的结果已经完全背离了物业管理市场实际，由此将导致中渝·春华秋实二期今后的物业管理服务质量出现严重下降。同时，继续低价、低质服务严重超越了公司基本的服务底线。”结合实际经营现状，其无法满足和接受如此大幅度降费标准。

业主追求高性价比服务，而物业企业面临成本攀升与服务投入不足的恶性循环。物业降价运动倒逼物业卷价格、卷品质，并不是一剂百试百灵的大招。

不可忽视的是，物业企业需要盈利才能持续发展、留住人才、升级技术与设备，从而保障服务质量。

破局之道

从建筑的维护管理、到小区的公共服务与安全、再到社区的人文生活……物业服务以越来越强的存在感，参与到居民生活的方方面面。但通过社会舆论场观察，物业市场发展到现在，似乎供需双方都有很多不满意。

业主端对物业充满不信任甚至敌视，物业费高、服务质量低、投诉无门、公共收益不透明、维修基金难以对账……

而物业也满眼委屈，物业费催收困难、人力成本上涨、基础设施维保费用上涨，盈利备受考验。以上市物企披露年报为参考，2024年全国60多家上市物企有13家录得亏损。而克而瑞数据显示，2024年物业收缴率仅82%，较前一年走低约3个百分点。

近两年，取缔物业的声音泛滥。诚然，放眼全国不难找出“赶走”原物业开启业主自治或换物业后小区治理变得更好的案例。但不可否认的是，也有许多后来的结果不及预期。

住建部数据显示，去年全国物业撤场项目爆增47%。而物业撤场后，有项目垃圾成山、消防系统瘫痪，有小区半年房价跌去25%，有小区5年4换物业无人接盘……

在此背景下，质价相符成为行业破局探索的重要方向。事实上，政府主导的物业费降价的最终目的也是走向质价相符。但问题的关键是，目前关于质价相符行业并未达成一个标准共识。

好在，有先头部队已提出可以实践的方案，比如万物云的“弹性定价”模式。

简单来看，即万科物业根据法律法规以及作为专业物业公司，梳理形成了一份物业服务清单，其中包括158项必须服务和350项自选服务。而业主可以根据自身小区的具体情况和需求，选择服务、定价物业费。

据悉，目前万科物业已在全国超10个小区落地“弹性定价”。

日前，位于重庆南岸的万科金域学府翰林小区正在召开业主临时大会，重新签订物业服务合同，而物业费引入了“弹性定价”模式。值得一提的是，这是首次由相关政府部门指导、参与。

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