劲爆！又一家地方国企迎来剧变！

这几年的楼市，超级央企无疑是市场主角，他们依托充足的“子弹”狂造地王，再凭借体系化的设计、营销打法，制造了一个个日光豪宅，也将产品力卷到天花板。

也因此，在很多人的传统认知中，偏居区域的区属国企，大概率会跟好豪宅、红盘无缘。

但是，也有例外。最近艳姐观察到一个案例，来自：

奉贤新城公司。

一家主业是奉贤新城区域开发、建设、运营的地方国企。

这个名字大家既熟悉又陌生，熟悉是因为大家或多或少听到过奉贤新城这个名字；

陌生是因为这些年来，奉贤新城公司在地产领域并没有如其他央国企一样，打造过诸多爆款项目，很多人甚至说不出奉贤新城公司打造的住宅项目代表作。

最近，他们推出了自家的“壹号作品”：

上江南·贤庐。

最大户型竟然做到了288㎡，最高总价估计要到1500万，要知道这可是奉贤，这样的总价“令人咋舌”。

当然，它还有诸多创新：

奉贤首个弧屏铝板幕墙住宅、奉贤最大的下沉式会所、高层最大层高约3.5米……

这完全就是奔着奉贤区的终极改善豪宅的头衔去的。

更夸张的是，这还只是他们打造的第二个住宅地产项目。

今天，艳姐就来聊聊奉贤新城公司和他的住宅地产版图。也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。

01

不一般的低调国企

奉贤新城公司，属于赢在起跑线的那类企业。

奉贤新城公司成立于2008年，由奉贤区国资委独资持有，承接上海五大新城之一的奉贤新城的的开发建设任务，地盘足足有：

68.9平方公里。

虽然偏居奉贤一隅，但奉贤新城公司的底盘实力相当强悍：

承担奉贤新城的规划编制、城市设计、基础设施与公建建设、土地一级开发及城市运营等。

换句话说，更多的是担当奉贤新城的城市共建者、运营者的角色。

比如“上海之鱼”，占地面积近2.53平方公里，已经成为奉贤乃至上海的生态地标，每年来打卡的游客超过20万人次；

上海之鱼实景

还有九棵树未来艺术中心，“隐身于”1200亩的林地之中，涵盖一座1200座主剧场、500座多功能聚场、300座主题聚场等，是奉贤的人文艺术名片；

九棵树未来艺术中心实景

还有奉贤区博物馆，也是由奉贤新城公司建设，有馆藏文物近万件，在2023年他们做了一期特展，4个半月的展期就吸引了近30万人打卡......

也因为代建了诸多公建项目，所以这些年来奉贤新城公司在住宅地产领域鲜有作品，在上海地产圈，很少有人会去注意到。

时间来到2022年9月，奉贤新城公司以底价31.89亿、楼面价2.8万/㎡竞得奉贤新城一宗宅地，开发了住宅“处子秀”——上江南·璟荟名庭。这个紧邻上海之鱼的低密项目，面世之后便引发市场轰动，成为区域爆款作品。

奉贤新城公司在上海地产圈一炮而红。

2024年8月，奉贤新城公司再落一子，以底价25.5亿、楼面价2万/㎡竞得奉贤新城CBD一宗宅地，也就是这次的上江南·贤庐。

就在今年2月，奉贤新城公司还举行了上江南·贤庐的开工仪式，奉贤新城公司党委书记、董事长汤民还做了讲话，也阐述了公司的产品打造理念：

通过高起点规划、高标准建设、高水平管理，在空间布局、功能设计及新材料应用方面持续创新，打造标杆住宅项目，"做人民美好生活供应商"。

成立14年后才切入住宅地产赛道，3年也仅落子2个项目。动作虽然慢了点，但每一步都相当稳。

企业的顶层战略必然是高管团队的意识体现。在翻阅公司的官微后，艳姐发现他们的管理团队有两个显著标签：

其一是视野足够开阔。他们代建和打造的诸多项目，在设计之初就启用国内外知名设计师担纲设计，这些顶级设计师突破常规的创新思维，往往能创造出前所未见的引领性作品。

像上海之鱼，由国际设计大师、迪拜“棕榈岛”主创设计师拉瑞·奚伯斯担纲；生活驿站，由被《时代》杂志誉为美国最优秀的建筑师的斯蒂文·霍尔操刀；上江南·贤庐，由华建集团上海院担纲，后者的代表作有金茂大厦、中银大厦、世茂滨江花园等。

甚至为了打造好产品，他们还组建了一支市场化的地产开发队伍，通过内部培养+外部引进锤炼出一支人才铁军，闯出一条高质量发展的新路。

其二是站位足够全局。他们在官微上经常发布一些管理和工作方法的研讨，而且总能以跳出奉贤新城的视角来看待和推动奉贤新城的建设。

像“如何突破坐井观天的认知茧房”、“如何避免新瓶旧酒的路径依赖”、“如何革除和尚撞钟的消极作风”，探讨破解发展瓶颈的路径；甚至对《小灵通漫游未来》一书情有独钟，后者给出了发展的破局之道-科技创新。

这样的管理思路下，他们代建的这些公建和市政设施，无一例外地成为了奉贤甚至上海的地标。即使放眼上海五大新城，也很难有哪一个新城，能在这种没有先天优势的条件不情况下，靠一家企业可以把一个片区开发建设到这样的水平。

艳姐也能明显感受到，奉贤新城公司一点都不像一家区属国企的刻板风格，打法相当老练和市场化，段位显然更高一筹。

有近70平方公里的底盘空间、奉贤新城的多元化资源，艳姐觉得奉贤新城公司未来的发展势能强档强悍。

02

首次亮相即干到“现象级火爆”

奉贤新城公司在艳姐心中的形象转折，准确说，是从2023年开始的。

因为那一年年底，它们在上海推出了第一个住宅地产项目：

上江南·璟荟名庭。

这个项目于2022年9月拿地，在拿地6个月后进行了规划公示，2023年底迎来首开。

从拿地到首开，奉贤新城公司用了15个月，时间或许长了点，但对待自己的第一个住宅项目，从0开始的奉贤新城，自然是花了不小的精力。

开盘的成绩也是相当夸张。

首开当天，销售额就超过了20亿；50天后，项目二批次开盘，再次热销16亿+。

上江南·璟荟名庭开盘现场

如何看上江南·璟荟名庭开盘成绩的含金量？我们可以看一张榜单——《2024年1-3月上海楼盘销售排行榜》。

在这张榜单中，上江南·璟荟名庭，

以15.67亿销售金额位列销售金额TOP13；

以2.76万㎡成交面积位列销售面积TOP9；

以183套成交套数位列成交套数TOP15。

这是榜单中，奉贤区唯一上榜的项目。而排在这个项目前面的，基本都是均价10w+甚至是在14w+以上的豪宅盘。

熟悉上海市场的朋友应该都知道，去年要在上海中环之外的板块见到一个热盘是多难的事。

但上江南·璟荟名庭不是在任何一个市区板块，而是在奉贤新城，起步总价也只有390多万，在上海过去两年“越贵越好卖”的市场环境下，这样的成绩几乎可以说是一个异类。

第一次做住宅地产的奉贤新城公司，“一不小心”就拿了奉贤的“销冠”。

所以，第一个项目为什么能爆？

在艳姐看了他们的产品后，也就有了答案。

这是上江南·璟荟名庭的立面，东方大屋檐的建筑形制，流线型立面，铝板、石材、蓝玻，远远望去，就像是一个个古典的油画框。

上江南·璟荟名庭效果图过程稿

景观方面，项目也有很多设计上的突破，为了最大化将项目西侧的上海之鱼公园景观引入社区，他们将整个社区景观抬高了2.6米，这样做，一方面做出了立体景观效果，一方面实现了景观平权，即使在低区也能在家欣赏到上海之鱼的景观资源。

上江南·璟荟名庭效果图过程稿

户型设计上也有诸多巧思，上江南·璟荟名庭的高层层高大约有3米，别墅层高大约3.6米，更大的层高意味着巨大的成本投入，但却可以带来居住舒适性的几何级放大。

当然，项目还配置了会所，覆盖了恒温泳池、健身房等功能。

甚至在厨房，还配置了独立的中央空调；地下室配置独立的储藏空间；装标也相当顶，大金的中央空调、西门子的脱排油烟机、洗碗机，科勒的台盆、马桶、花洒等。

上江南·璟荟名庭样板间实景

更让艳姐惊讶的是，他们甚至还玩起了社群运营，在项目还没交付时，就已经组织了多场业主音乐会、新春晚会等业主活动……

这些细节，每一项单独拎出来或许不怎么出众，但如此高密度地集中出现在一个项目中，还是相当能打的。

总结起来，艳姐觉得有2个明显的标签：

其一是前瞻。要知道这个项目在2023年初做的规划设计，但层高、景观、会所等等，怎么看相当契合眼下的“好房子”标准。

其二是超配。项目高层均价约5.2万/㎡，总价370万+，但铝板+石材+玻璃立面、3米+层高、会所、社群运营……这些市区高端盘才有的“轻奢范儿”，被毫无违和感地融合在了一起。

艳姐都觉得奉贤新城的这些动作，已经远远超出了市场对于一家区域性国企的传统认知。

按照奉贤新城公司的说法就是，要做就做“四名工程”：

知名策划规划、知名创意设计、知名艺匠工匠、知名运营管理。

这或许就是上江南·璟荟名庭能成为奉贤“销冠”的流量密码。

03

这次要刷新豪宅天花板？

如果你在2024年以前看过上江南·璟荟名庭，相信你会发出和艳姐一样的感慨：

这家国企，首次出手就将产品卷成这样了？

如果说上江南·璟荟名庭，是艳姐对奉贤新城公司印象的初转折，那么接下来的上江南·贤庐，更是让艳姐看到了这家区域国企要做产品突围的决心。

去年7月，奉贤新城公司以总价25.52亿、楼面价2万/㎡的底价竞得奉贤新城CBD地块，这块地的先天条件是有非常明确的优势：

东面是奉贤第一高楼中企联合大厦和奉贤区政务服务中心；北面是4万多㎡的市民公园和百联南桥购物中心；直线距离地铁5号线奉贤新城站、龙湖奉贤天街约500米……

应该说，这是奉贤的绝对C位！

这样的条件下，如何才能做出一个顶级豪宅？甚至成为奉贤的封面标杆？

上江南·贤庐拿出了一个整个奉贤之前从未有开发商做过的方案，3个关键动作：

奉贤首个弧屏铝板幕墙住宅；

减楼栋、增间距，将最小楼间距做到43米，最大超过了73米；

减层数、增层高，层高做到3米~3.5米。

上江南·贤庐效果图过程稿

千万不要小看这几个动作，直接决定了项目能不能成为顶豪，而且是一个60分的顶豪，还是一个90分的顶豪，这些对于未来的价值天差地别。

门头是一个楼盘的“颜面”，很多开发商会将门头作为重点来打磨。艳姐看到市面上很多高端项目对门头的处理都千篇一律，通过拉长尺寸、材质堆砌来做足封面感，看上去或许很美，但往往不走心，有一种用力过猛的感觉。

上江南·贤庐效果图过程稿

上江南·贤庐的做法是建筑景观一体化。高大门廊形成迎宾前庭水院，6米层高的酒店大堂式入口，香槟金铝板和普拉达绿石材围合而成的入口空间，力度拿捏非常到位，像一幅江南山水画卷，有一种大隐隐于市的感觉，看上去很自然、舒适。归家那一刻的高级松弛感，就这样被烘托出来了。

立面以玉石为设计灵感，大面积玻璃+浅灰色铝板+白玫瑰石材+系统窗，非常的公建化、未来感。

上江南·贤庐效果图过程稿

圆润的弧形转角，流畅自然，铝质翼板和环抱的半圆线条呈现出很好的视觉享受。虽然成本更高、工艺更复杂，但营造出来的质感还是非常在线。

穿过隐奢水院的门庭，由下沉庭院、玻璃盒子、阳光草坪组合成的社区景观便出现在眼前。艳姐觉得这也是整个社区中非常出彩的一个地方。

上江南·贤庐引入“如梦江南、贤庐雅境”的概念，通过北侧楼栋架空，对边界的柔性化处理，使得内部景观与北侧的公园景观很好交融，犹如敞开的院子，能有着很好的层次感和视觉享受。

上江南·贤庐效果图过程稿

最让艳姐意外的是，在这样一个C位地段，他们竟然做了一个非常摩登的下沉式庭院。这也是未来的社区会所。

上江南·贤庐效果图过程稿

健身房、私宴等空间场景，围绕立体园林呈围合式布局，大面积的高透光落地玻璃，最大化地将自然光线引入地下空间，整个空间就像一个通透的玻璃盒子，与自然无界融合。

上江南·贤庐效果图过程稿

这应该是奉贤前所未见的社区会所空间。

进入到室内，你能看到更多引领奉贤楼市的前所未见。

项目这次推出的建面约107-288㎡的精奢两房到城市大平层，甚至空中别墅，几乎覆盖了市场上所有的改善产品类型。

比如在建面约288㎡户型，一梯一户的设计，每一户都有一个独立的电梯厅空间；4开间朝南，南向面宽约25米，带来非常阔绰的尺度感；通过LDKG一体化和无柱设计，形成一个近100㎡的客餐厅空间，极大提升空间场景的可能性；卧室也采用了酒店化设计，在主卧套间之外，还在南向次卧做了1个套间。

上江南·贤庐建面约288㎡户型示意

此外，还有一些容易被忽视的细节，高达3.5米的层高、独立家政间、南北双阳台等等，他们也将生活细节考虑的十分到位。

当然，在小户型空间的打造上，上江南·贤庐也是使出了十二分力。

比如在建面约107㎡户型，虽然只做了2+1房，但3米的层高，南向约15米面宽，LDKG一体化设计形成一个60㎡的客餐厅空间，甚至拿出半个面宽给到主卧卫生间，尺度感和舒适度相当在线。

上江南·贤庐建面约107㎡户型示意

看完上江南·贤庐，艳姐觉得，奉贤新城公司是懂终极改善的。

这样的作品，是不是非常期待？

结语

艳姐是真心感受到，这两年奉贤新城公司在产品打造上像是开启了洪荒之力，惊艳众人。

这或许也是源于奉贤新城公司这些年来一直在寻求突破的决心吧。

这个2025，其也将会是上海楼市圈一批 不容小觑的 “黑马 ”。

最后，还是期待后续奉贤新城公司能创造更多惊艳的“上江南”系作品。

欢迎扫码预约品鉴上江南·贤庐

主编：张艳

责编：eric

本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系

我们建立了“地产人言交流群”