上海收储的这一枪还是打响了，该来的还是来了

上海收储的这一枪还是打响了，该来的还是来了，而最终收购保障房的价格就成为了悬在闵行南部区域，乃至全上海二手房业主心头上的一把刀了。就成为了大家关注的焦点了，到底是什么价格呀？官方给出的定价机制说的是以房源评估价值为准。至于最后到底多少钱收，会不会公开，我们就不知道了，也不去管它。

我们先来推测一下它大概是什么价格？

其实很简单啊，先看一下这次收购的要求。

第一个就是现房。

第二个区域要集中。

第三个规模要在7500个平方以上。

第四个产权必须要清晰，同时明确了这次收购的用途，它是配租型的保障型住房。

那收购资金主要来源于什么呢？

就是专项债券和保障型住房再贷款。它的这个资金成本大约就是年化3.2到3.5之间，还要加上运营成本和控制成本。这个就代表着就算收购主体在不以盈利为目的的情况下，实际的租售比要达到4%。年化4%才能保证不亏损。

要知道，不管是国企还是央企，任何的收购主体去收购保障房并不是为了做慈善。他就算是为了响应国家号召，支持上头工作，哪怕没有盈利，也至少保证不亏损，只有在这个技术条件之上收购才能成立。

所以说我们就按照这个逻辑来反推一下，就不难得出他最终收购价格大概在什么范围之间。因为保障房的租金水平一般都会低于同区域市场的一个租金，要不然就没有办法体现公共保障的性质了，对吧？

根据上海其他区域的保障房实践数据来看，租金一般都在同区域市场租金的70%到85%左右。但是保障房因为整体改造后的使用率更高，所以说整盘来看，虽然说租金低，但是出租的房屋数量会增多。

所以这里我们就正常的按照市场价租金来给他计算。上海目前的平均租售比大概就是2%。啊，用2%的市场实际年租金回报率除以4%的目标年租金回报率得出的结论就是5折收购。

5折不是骨折，其实乍一听觉得5折有点不太可能。但是你好好想一想。上海外环外的房价从高点到现在已经回落了差不多20%到30%左右了，这个还是low着说的。开发商也有资金成本，营销成本，杂七杂八的成本全部算上5折一次性收购，对于他们来讲也是非常具有吸引力的。

至于为啥不6折7折去卖给市场呢？非要5折留给上面来去收这个东西。这个问题我就不解释了，因为这不是想不想的问题，而是能不能敢不敢让不让行不行的问题。

深圳保障房刚落地的时候，我就说过，我提醒大家做好心理准备，因为他该来的早晚会来。或早或晚而已。

那么收购保障房虽然说能通过减少新房的供应来稳定新房的价格，但是一定会对二手房市场的价格造成很大的冲击。随着保障房的普及和新产品的不断推出，市场上大多数的商品房可能会被重新的定义，价格也会一直的呈下降趋势。

另外以后在收购对象上面，除了新建的商品房之外，政策可能扩展到收购个人持有的二手房上面。你像武汉，青岛已经有先例了。所以说在接下来的这个房地产市场当中啊，没有什么是不可能的。散会。